Levnější byty nečekejte. Přinesla by je jedině velká finanční krize, říká realitní odborník
Ačkoli rostoucí sazby České národní banky část poptávky po nemovitostech zmrazí, na cenu naopak bude tlačit rostoucí zájem o financování nemovitostí v eurech, tvrdí Director Real Estate and Corporate Finance Trinity Bank Jiří Vančura. Výnosy z nájmů přitom přišly o svůj tradiční hlavní smysl a nepokryjí ani inflaci, dodává v rozhovoru pro newstream.cz.
V posledních měsících se do situace na nemovitostním trhu začínají promítat různé novinky. Šly nahoru ceny stavebních materiálů, utrhla se inflace a nemovitosti se staly ještě vyhledávanější investicí. Jak se to projevuje na trhu?
Zatím je situace více méně stejná, jako byla. Tedy developeři stavějí a prodávají, co mohou. Pozorujeme ale, že se už vždy nesnaží rozprodávat co nejvíc dopředu. Rozestaví nemovitost a až potom začínají prodávat, protože se jim vyplácí počkat a prodat za vyšší ceny, popřípadě přeceňují prodejní ceny v projektu v průběhu výstavby. To je jeden z efektů, které pozorujeme v posledních měsících. Nicméně to souvisí ještě s růstem cen nemovitostí a silnou poptávkou.
Prodeje bytů byly loni na historickém maximu, v Praze se prodalo 7450 novostaveb, nejvíc za posledních 13 let. Celková odhadovaná hodnota prodejů překročila 57 miliard korun. Mimo hlavní město se loni dohromady prodalo 9621 bytů. Naopak na minimum se dostala průměrná roční nabídka volných bytů.
Že se málo staví? Loni se prodalo nejvíc bytů za 13 let
Zprávy z firem
Očekávali jste takový vývoj? Tak dramatickou inflaci a v jejím důsledku ještě další růst zájmu o nemovitosti zejména pak ze strany investorů?
Už vloni to bylo možné odhadnout. Byla tam celá řada náznaků, jedním z těch hlavních bylo ohromné množství peněz, které přitekly do ekonomiky ze strany státu během covidu na různých podporách a obecně množství peněz v ekonomice. A ty peníze se neobjevily ve spotřebě, přesto někde musely být. K tomu se přidaly již velmi dobře popsané problémy v dodavatelských řetězcích, které se projevily již krátce po uvolnění na přelomu loňského jara a léta.
Už nyní vidíme zvýšený zájem institucionálních investorů ze zahraničí, kteří mají úvěry v eurech za stále velmi nízké úroky. Ty pak nepotřebují honit nějaká drastická zhodnocení a nevadí jim zaplatit vyšší cenu.
Raketově rostoucí inflace na podzim byla jen logickým důsledkem těchto dvou hlavních vstupů. A na investičních aktivech byla ta inflace vidět dřív než ve spotřebitelských cenách. A opět to je logické. Investoři viděli dopředu, že ve větší míře hrozí inflační znehodnocení jejich majetku, tak začali ještě více hledat, jak peníze uložit s nějakým solidním výnosem a zároveň i krytím proti větším otřesům. Nemovitosti jsou v tom často vyhledávaným aktivem, protože jejich hodnota na nulu nikdy neklesne.
Sazby ČNB rostou, hypotéky zdražují
Jak tu situaci promění růst sazeb České národní banky?
To se samozřejmě má odrazit na trhu s nemovitostmi, stejně jako na celkové inflaci. Nicméně já se domnívám, že nominálně ceny nemovitostí neklesnou, naopak porostou pořád. Ale je důležité zásadně odlišit nominální a reálné ceny. Reálné ceny, tedy při zohlednění vysoké inflace, budou stagnovat, možná dojde i k poklesu oproti stávajícímu stavu o dvě tři procenta. Je to jednoduchá matematika: Když nemovitosti porostou o sedm procent a inflace bude téměř deset, ve výsledku to bude pokles o tři procenta. Nicméně už nyní vidíme zvýšený zájem institucionálních investorů ze zahraničí, kteří mají úvěry v eurech za stále velmi nízké úroky. Ty pak nepotřebují honit nějaká drastická zhodnocení a nevadí jim zaplatit vyšší cenu.
Pražský magistrát tento týden rozhodl, že zřídí „fond spoluúčasti investorů na rozvoji území, do kterého budou developeři po dohodě s městem přispívat na rozvoj infrastruktury“. To je oficiální formulace města. Důvod? Údajně nedostatek peněz na vybudování silnic a dalších sítí, které má město na starosti.
Dalibor Martínek: Proč Praha nestaví byty? Hřib to neumí. Fond mu nepomůže
Názory
Rozdíl mezi úročením koruny a eur sem tedy přiláká zahraniční investory, což bude zase působit jako tlak na růst ceny?
Ano, to je reálné. My na to reagujeme tím, že některým klientům také nabízíme možnost financování v eurech, protože ten rozdíl v úrocích je nyní skutečně významný.
Cenu bytů tlačí nahoru spíš investoři, ne lidé shánějící vlastní bydlení
To bychom měli stranu poptávky. Ale co strana nabídky na trhu s byty a domy?
Ono se to neustále smrskává na to, že je na trhu málo nemovitostí, ale já si to úplně nemyslím. Opět se podívejme na data. V posledních měsících jde na trh nejvíce bytů za poslední dekádu, totéž platí pro zahájenou výstavbu. Další věc: Pracuje se s tím, že zhruba 80 procent populace bydlí ve svém, takže potenciál trhu je těch zbylých dvacet procent, kteří bydlí v nájmu. Potřeba řešit vlastní bydlení tak určitě není to, co by ceny tlačilo nahoru tak dramaticky, za tím jsou skutečně zejména investoři a jejich snaha ochránit majetek před inflací.
Je situace na nemovitostním trhu z pohledu investora stejná v celé republice? Tedy řekněme vyjma Prahy, která je zcela zjevně úplně jinde.
Samozřejmě jsou mezi jednotlivými kraji rozdíly. Nejvyšší procentní výnosy stále lze realizovat v regionech, kde jsou nemovitosti nejlevnější, tedy zejména na severu Čech. A platí to i pro ten standardní model, kdy investor byt pronajímá, a ne že jen spekuluje na růst ceny. Je to přirozené, protože vyčleníme-li Prahu, nájmy ve zbytku republiky zase tak rozdílné nejsou, ale v krajích na severu Čech jsou nižší ceny nemovitostí. Tedy procentní výnosy jsou vyšší.
Banky loni poskytly úvěry na bydlení za rekordních 430 miliard korun, tedy o 69 procent více než v roce 2020. Poptávku po bydlení hnaly nahoru především nízké úrokové sazby a obava z jejich dalšího zvyšování v letošním roce, řekl člen představenstva ČSOB Jan Sadil. 
Banky loni poskytly hypotéky za 430 miliard, trh nyní čeká ochlazení, říká „táta hypoték“ Sadil
Money
Jestli se nepletu, tak výnos z nájmu v Praze je již hodně pod inflací.
Ano, v Praze se blížíme v prémiových lokalitách již nějakým dvěma procentům, zatímco inflace se aktuálně blíží deseti procentům.
Jak to je ve zbytku republiky?
V průměru se bavíme u residencí o nějakých čtyřech pěti, maximálně pěti a půl procentech. Z tohoto pohledu tak skutečně mohou být zajímavé ty severní Čechy i severní Morava. Ale je potřeba zmínit, že tam zase je vyšší riziko. Zkrátka, tam se vyplatí spíš pracovat s běžným pronajímatelským modelem a ne „jen“ spekulovat na výrazný růst ceny. Nicméně to jsou ta čistá procenta. Ony do toho ale vstupují také úrokové sazby ČNB, o kterých již částečně byla řeč.
Kde nejsou turisté, tam nemá Airbnb cenu. Potvrzují to nejnovější data pražského Institutu plánování a rozvoje, podle kterého se v Praze nabídka bytů na serveru Airbnb propadla o 50 procent proti předpandemické době.
Dopad pandemie: v Praze se přes Airbnb pronajímá půlka bytů než dřív
Zprávy z firem
Jak to myslíte?
Velká část lidí kupuje samozřejmě nemovitosti na dluh, a platí to i pro investice. Když jste dostal na investiční byt osmdesátiprocentní hypotéku s dvouprocentním úrokem a výnos z nájmu byl pět procent, na tu vaši hotovost jste tak vydělával pět procent plus ještě čtyři krát tři procenta, co jste vydělával na tom rozdílu, za kolik jste si půjčil. Tohle samozřejmě dávalo ohromný smysl i třeba pro institucionální investory. Ale tato finanční páka se nyní s rostoucími sazbami smaže. Extrémně bonitní investory to však samozřejmě z toho trhu nevyžene a ti institucionální to řeší právě financováním respektive pákou v eurech.
A to tedy nepovede k nižší poptávce a v důsledku také k poklesu ceny nemovitostí? Navíc připomenu, že ČNB navíc zpřísní podmínky pro schválení hypotéky a na byt tak řada lidí zkrátka nebude mít.
Jsou to vlivy, které na to budou působit. Já jen nevěřím, že by ceny šly dolů, aniž by nedošlo k nějakému výraznějšímu průšvihu v ekonomice. Tedy v tom smyslu, že by opravdu hodně lidí, kteří nyní splácejí hypotéky, přišli o práci, nemohli splácet, a tyto byty by se dostaly na trh. To ale nečekám, spíš může nastat to, že se byty budou prodávat déle a ceny neporostou tak rychle.
Nových bytů bude letos na trhu více než v roce 2021. Developeři letos dokončí více projektů, rozhodně to však nebude znamenat, že by nové bydlení mělo zlevňovat. Naopak, ceny patrně dál porostou. Nyní stojí v Praze metr čtvereční nového bytu kolem 140 tisíc korun. Newstream.cz udělal mezi velkými developery anketu na téma, kolik nových bytů chtějí letos prodat. 
Anketa: Velcí developeři dají letos na trh víc bytů než loni, jejich ceny dál porostou
Zprávy z firem
Spekulanti v oboru kryptoměn v čase covidu objevili nový ráj na Zemi, karibské Portoriko. Ostrov kryptokolonizátory láká na daňové úlevy i práci z pláže. Ne všichni jsou ale z jejich „nájezdu“ nadšení. Starousedlíci jsou nepříjemně zaskočení z astronomického růstu cen nemovitostí. Domy s cenovkou v desítkách milionů dolarů už nejsou výjimkou, uvedl server CNBC.
Kryptoboháči „kolonizují” Portoriko. Místní děsí neúnosné ceny realit
Money
PODZIMNÍ NEWSTREAM CLUB PRÁVĚ VYCHÁZÍ
Jak se udržet v kondici a vytvářet dlouhodobou hodnotu? Snaha udržovat se v souladu s nároky doby je hlavní téma aktuálního magazínu Newstream CLUB, který nyní vychází, s podtitulem VYJEDNEJTE SI SVŮJ ŽIVOT.
Proč se vyjednávání stává jednou z hlavních dovedností pro budoucí úspěch, vysvětlí přední český vyjednavač a titulkový muž Radim Pařík.
Na otázku ‚Jak zůstat relevantní i v dalších letech?‘ odpovídají i další osobnosti byznysu, showbyznysu, ale také medicíny. Například vyhlášená pohybová lékařka Karolína Velebová, která se stará o řadu vrcholových sportovců včetně olympioniků. Dědička kávového impéria Christina Meinl ukazuje na historii legendární firmy, jak důležité bylo pro její přežití a dlouhodobý úspěch ochota radikálně se změnit a začít znovu téměř od nuly.
Partner Penta Investments Václav Jirků popisuje, jak důležitou roli bude hrát soukromý sektor ve zdravotní péči a sociálních službách.
O duševním zdraví, wellbeingu a o tom, jak jich dosahovat pomocí moderních technologií, hovoří Jiří Diblík, spolutvůrcem globálně úspěšné wellbeingové a mental health aplikace VOS Health.
Páté vydání čtvrtletníku Newstream CLUB je v prodeji na stáncích i v online distribuci Send, kde je možné titul také předplatit. Digitální verzi magazínu lze zakoupit přímo na webu newstream.cz.
Na další číslo se můžete těšit již v prosinci.
