Developeři si malují, jak výhodně svůj projekt prodají, ale realita je dnes úplně jinde. „Stává se nám, že odhady stavitelů jsou nadhodnocené a jejich exitové strategie absolutně vysněné,“ říká Alan Pock, šéf společnosti Investown, který spojuje drobné investory s realitními developery. I přes nemalé vstupní poplatky chtěli developeři přes Investown získat na své projekty kolem 130 miliard korun, k investorům se však dostala jen hrstka z nich, které se podařilo na své projekty vysbírat 2,3 miliardy. „Síto je u nás husté, každého z developerů si bedlivě prověřujeme,“ dodává Pock v rozhovoru pro Newstream.

Investown se v příštím roce integruje do mobilního bankovnictví České spořitelny, ze kterého bude možné investovat do developerských projektů přímo. O tom, co si od větší integrace s Českou spořitelnou Pock slibuje a kolik na každém zafinancovaném projektu vydělá Investown, se Pock rozpovídal v rozhovoru pro Newstream.cz.

---

Jaký je váš byznys model?

Náš crowdfunding vznikl, aby pokryl poptávku menších developerů, kteří potřebují finance rychle či nesplňují všechny podmínky bank. Investoři, nejen u nás ale v celé Evropě, mají na účtech obrovské množství hotovosti, kterou požírá inflace. Bariéra vstupu do akcií, dluhopisů je vysoká, a proto vznikl crowdfunding, aby propojil developery, kteří chtějí úvěr, a investory.

Developer se může dostat do problémů. Co by pak hrozilo investorům? Jak eliminujete rizika?

Úvěry do nemovitostí jsou zajištěné. Mitigace rizik spočívá v tom, že ten úvěr má zástavu na konkrétní nemovitosti. Vždy se půjčí menší částka, než je hodnota nemovitosti. U nás je průměr 69 procent LTV (výše úvěru oproti hodnotě zajištění – pozn. red.). Takže investoři jsou krytí. Podle evropské regulace každý licencovaný crowdfunding musí mít na webu statistiky, aby si každý dokázal vyhodnotit to, zda tato firma dobře prověřuje developery. My prověřujeme, zda nemá developer dluhy, aktivní exekuce, insolvence. Procházíme účetní závěrky za poslední dva roky, díváme se na jeho realizované projekty. Pokud developer již dva, tři projekty prodal úspěšně, je tam předpoklad, že další bude také úspěšný. Teprve poté procházíme samotný projekt. Je důležité, abychom si udělali vlastní názor na hodnotu pozemku, zástavy, na exitovou strategii... Často se nám stává, že ty odhady jsou mimo realitu a exitové strategie jsou vysněné, nereálné, vycházející ze situace, která na trhu panovala třeba před dvěma třemi lety.

Husté síto

Musíte nějaké developery odmítat?

Za poslední rok a půl jsme měli poptávku za 130 miliard korun a prošlo 2,3 miliardy. Síto je veliké. Jako investor bych se tedy díval na statistiky té které crowdfundingové platformy. Jaký mají počet pozdních splátek, defaultů a hlavně, zda jsou ty úvěry zajištěné.

Stává se vám, že se projekt neprofinancuje nebo investoři nedostanou své peníze?

Ne, máme stoprocentní úspěšnost na profinancování. I stoprocentní úspěšnost řešení problematických projektů.

Museli jste už řešit problematický projekt?

Měli jsme asi pět až sedm takových projektů. Máme na to i tým, který řeší komplikovanější případy. Tyto projekty by nemusely dopadnout úspěšně a museli bychom poté investice vymáhat soudní cestou pomocí zástavy, což samozřejmě nechceme. Vyřešili jsme to tak, že jsme sehnali spoluinvestory nebo jsme jim pomohli ten projekt prodat.

Čechy láká investování jako hra čím dál víc. Investiční crowdfunding raketově roste a nabízí zhodnocení i 12 procent

Money

Investování do ikonických akcií typu Apple nebo do podílových fondů podle ESG principů není už nic nového. To, že se ale dá investovat do konkrétních podniků i přímo u nás a s průměrným 12procentním zhodnocením, až tak známé ještě stále není. Přes takzvaný investiční crowdfunding, můžete i jen s tisícikorunou podpořit značky jako je Remoska, revitalizovaný Znojemský městský pivovar nebo třeba továrna na matrace a přikrývky PiCaSo z Mikulova či rodinná firma na světelnou výzdobu Decoled.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Kolik máte klientů? A kolik mají zainvestováno?

Nyní máme 83 tisíc investorů, rychle to roste. Jsou aktivní. Průměrný počet investic na jednoho klienta je přes 19. Když člověk vyzkouší crowdfunding, tak zjistí, že investování je neskutečně jednoduché a výnosy chodí každý měsíc, takže je tam ten osmý div světa skládaného úročení, kde mohu každý měsíc vzít výnosy, reinvestovat je a dlouhodobě mi to vydělá zajímavé peníze. Nesnažíme se ten nástroj dělat jako náhradu akcií či ETF produktů, jde o doplnění investičního portfolia.

Na regulaci crowdfundingu jsme netrpělivě čekali

Kdo je váš průměrný klient a kolik má zainvestováno?

Průměr je okolo 100 tisíc. Funguje nám dobře sekundární trh, kde mohou investoři svou investici konkrétního projektu přeprodat. 

Od listopadu jde investiční crowdfunding provozovat jen s licencí ČNB. Vy jste byli mezi prvními třemi subjekty, kteří ji získaly. Jaké dveře vám licence otevře?

Pro investory je získání licence důležitým ujištění, že dodržujeme všechny regulace. A jde o důležitý odrazový můstek, který nám pomůže při vstupu do distribuční sítě, převážně do smartbankingu George České spořitelny. Investoři si budou moci zainvestovat přímo z bankovní aplikace. Licence je také celoevropská, můžeme jít do jakéhokoliv státu Evropské unie.

Už v minulosti jste mluvili o plánech zahraniční expanze. Jak to nyní vypadá?

Už jsme měli první projekt na Slovensku. Dále řešíme Rumunsko, Rakousko a další státy, které jsou pro nás zajímavé.

Kdy se objevíte v mobilním bankovnictví České spořitelny?

Rádi bychom příští rok. Věcí, které musíme ještě splnit vůči České spořitelně, je stále dost.

Čekáte po integraci do mobilního bankovnictví České spořitelny skokový nárůst počtu investorů?

Zájem je už nyní enormní. Za týden od obdržení licence se proinvestovalo 100 milionů korun. Čekám růst na dvojnásobek. Počtem investorů bychom se mohli dostat na 200 až 250 tisíc. Letos klientům vyděláme 100 milionů korun, příští rok očekáváme 300 až 400 milionů.

Získat hypotéku má být od ledna snazší. ČNB ruší další klíčový limit

Money

Bankovní rada České národní banky (ČNB) ve středu zmírnila pravidla pro poskytování hypoték. Od ledna už banky nebudou muset uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu, takzvaný ukazatel DTI. V platnosti nadále zůstává maximální poměr výše hypotečního úvěru vůči hodnotě zastavené nemovitosti, uvedla členka bankovní rady Karina Kubelková. Centrální bankéři také oznámili, že finanční sektor v ČR zůstává podle zátěžových testů odolný i vůči zhoršenému ekonomickému vývoji. A ponechali sazbu na ochranu úvěrového trhu na dvou procentech.

ČTK

Přečíst článek

Jste v zisku?

My jsme celý rok breakeven. To je u startupů důležité. Že si na provoz vyděláme a nedrží nás nějaký fond. Letos budeme mít zajímavou EBITDU (zisk před započtením úroků, daní a odpisů – pozn. red.), minimálně na 100 milionů obratu dosáhneme.

Živí nás poplatky od developerů

Na čem vyděláváte vy?

Nás neživí poplatky od klientů, investorů. Nás platí developer. Máme „listing fee“ ve výši 4,5 procenta a následně 1,5 až dvě procenta administrační poplatek. Developeři k nám chodí, když chtějí začít projekt co nejdříve nebo nesplňují některé parametry, na kterých trvá banka (předprodeje, zadlužení). Takže až se dostane do fáze, že je může zafinancovat banka, tak refinancují úvěr u nás.

Změnily se letos úroky, které developeři vyplácejí investorům?

Šlo to spíše nahoru. Sazby obecně jsou vysoké. U nás je nyní průměr 10,1 procenta. V příštím roce očekávám pokles. O jeden procentní bod, ale bude to záležet na ČNB. 

V developerský crowdfunding se Investown přerodil, původně jste chtěli byznys postavit na nájemním bydlení. Co vás přivedlo na jinou kolej?

Náš původní model byl model participací na nájemních bytech. Když jsme začínali, tak jsme věděli, že vzniká evropská legislativa, ale nikdo ještě nevěděl, jaký bude mít tvar a formu. My jsme chtěli být připravení. Když regulace začala nabývat konkrétnějších obrysů, tak jsme přešli do modelu developerského crowdfundingu. Velkou změnou bylo, že již nešlo o financování nájemního bydlení, ale šlo o developerské projekty. Nájemní bydlení nyní nevydělává tolik, je to kolem čtyř pěti procent ročně, tolik vám dnes dají i na spořícím účtu. Potřebovali jsme vytvořit produkt s vyšší přidanou hodnotou. Developerské projekty nejsou úplně jednoduché. Museli jsme přijmout hodně lidí. Analytiky, riskaře, realitní analytiky. Tím, že je to složitější, je tam vyšší přidaná hodnota.

Jako jediní jste dostali za model participace pokutu od ČNB. Vnímáte to jako křivdu? Přece jen jste nebyli jediní, kdo poskytoval tento druh investice.

My jsme od právní kanceláře měli zpracovanou dokumentaci, že to můžeme takto dělat. V tom právním odvětví se názory mohou lišit a my respektujeme názor ČNB. Respektive jsem rád, že se nám transformace povedla rychle a komunikace s ČNB byla agilní. V té době to byla šedá zóna. My jsme ve vakuu čekali na regulaci crowdfundingu. Pokutu samozřejmě zcela respektujeme a jsme rádi, že nyní můžeme my i další crowdfundingové společnosti fungovat v rámci regulace.

Investiční crowdfunding má ode dneška nová pravidla

Money

Takzvaný investiční crowdfunding, tedy skupinové financování firem a jejich projektů, mohou ode dneška nabízet pouze platformy s licencí od České národní banky (ČNB).

ČTK

Přečíst článek