Jak vyzrát na inflaci? Realitní fondy to umějí. Ale ne všechny
Kam vložit peníze, aby neztrácely hodnotu, když se inflace blíží šesti procentům? A podle ekonomů půjde až k sedmi procentům, možná i výše. Tuto otázku řeší řada lidí, kteří mají úspory. Realitní fondy to dokážou. Ale pozor, ne všechny. Vždy je třeba vybírat.
V Česku je v současnosti přes třicet realitních fondů. Tedy fondů, které kupují nemovitosti a vydělávají na nájemních smlouvách. Některé fondy kupují byty, jiné sklady a další retail parky či obchodní centra. Princip výnosu, tedy z nájmu, je vždy stejný.
Nemovitostní fondy jsou schopny, podle kvality svého portfolia, generovat roční výnos i kolem deseti procent. Aktuálně nejvýkonnějším je fond Accolade, který má meziroční výnos přes jedenáct procent. Zaměřuje se na průmyslové parky, které sám buduje v Česku, Polsku, Německu či na Slovensku. V současnosti vlastní 21 průmyslových parků a spravuje majetek v hodnotě přes 25 miliard korun.
Zvýšení sazeb ze strany České národní banky (ČNB) o 125 bazických bodů překvapilo celý trh, který očekával, že ČNB přikročí ke zvýšení maximálně o 75 bazických bodů. Nejodvážnější odhady hovořili o 100 bazických bodech. Národní banka se obává rostoucí inflace, která už nyní výrazně přesahuje dvouprocentní inflační cíl.
Úroky na spořicích účtech rostou, inflaci ale zdaleka nestačí
Money
Dalším fondem, který přepere inflaci, je ZDR. Ten má jeden fond pro běžné klienty a druhý pro kvalifikované. ZDR v současnosti vynáší svým podílníkům přes osm procent ročně. Strategií tohoto fondu je kupovat retailové parky ve středně velkých městech, kde jsou stabilní nájemci s kvalitními, dlouhodobými smlouvami.
O výkonnosti fondu rozhoduje skladba nájemců
Téměř polovinu nájemců tak tvoří prodejci potravin jako je Billa, Penny či Albert. Dále ideální poměr prodejců textilu jako Pepco či Kik, drogerie, elektro či sport. Složení nájemců je pro investory velmi důležité. Měl by to být mix oborů a firem, které jsou stabilní a založené na dlouhodobě žádaných oborech.
„V poslední době se nám podařilo dostat se na velmi konzervativní rakouský trh, kde už vlastníme tři retail parky. V expanzi v Rakousku či v Německu budeme pokračovat,“ říká jeden z partnerů fondu Roman Latuske. Fondy ZDR vlastní víc než čtyřicet retail parků a jejich investice aktuálně přesahují devět miliard korun.
>>>>>>Zajímáte se o investice do realit? Čtěte zde<<<<<<
Ve správné skladbě nájemců spočívá klíč k výnosnosti realitních fondů. Každý, kdo chce do realitních fondů investovat, by se měl prvotně zajímat o složení portfolia fondu a také o to, jak si fond ošetřuje smlouvy s nájemci. Klíčové je, aby byly dlouhodobé a s inflační doložkou.
Anglický developer Danny Inman si nemůže koupi bytu v prestižní dubajské části Marina vynachválit. Z nákupu loni nevycouval ani po příchodu covidové pandemie. „Za rok se hodnota našeho bytu zvýšila o 20 procent,“ říká. „Navíc jsme tu v teple přečkali měsíce britského lockdownu,“ dodává. Dubajské nemovitosti mají za sebou dva roky silného růstu, ale vypadá to, že do pouštní oázy přichází ochlazení. 
Covid přifoukl ceny realit v Dubaji. Trh čeká ochlazení
Money
Existují dva druhy nemovitostních fondů. Jedny jsou pro běžné občany, kdy se vklad může počítat v řádu tisícikorun. Potom existují fondy pro kvalifikované investory, kam lze vložit minimálně milion korun, často jsou to i vyšší částky. Například Accolade začíná na 75 tisících eur.
Rady poradců nemusí být výhodné
Jeden z menších fondů, Creditas, s aktuálním majetkem 300 milionů korun, investuje také do nemovitostí komerčního typu, jako jsou administrativní budovy, obchodní a multifunkční centra, skladové a logistické parky a průmyslové objekty. Minimální objem jednorázové investice je pro první nákup akcií od 50 tisíc korun. Výkonnost fondu za posledních dvanáct měsíců činila přes šest procent. „Cílem je dosahovat v dlouhodobém horizontu stabilního zhodnocení kolem pěti procent ročně prostřednictvím výnosů z investic do nemovitostí převážně v České republice,“ uvedla šéfka komunikace Lucie Brunclíková.
Segment cestovního ruchu v posledních dvou letech významně ochabl a tuzemští provozovatelé hotelů se potýkali s razantním propadem tržeb. „Upřímně – kdyby korona přišla přede dvěma roky, měli bychom větší problémy," říká majitel stejnojmenné hotelové sítě Lukáš Pytloun, který před pár týdny otevřel nový hotel na pražské Kampě.
Lukáš Pytloun: Do konce příštího roku budeme investovat 500 milionů
Leaders
Ne všechny nemovitostní fondy dokážou vydělávat investorům nad současnou inflaci. Pro investory je důležité, aby nepodlehli argumentům poradců, ale vždy si vyslechli zástupce konkrétního fondu a zjistili, do jakého segmentu investují a jak mají zajištěné smlouvy nájemců. Nakupovat akcie realitních fondů pouze přes finanční poradce vůbec nemusí být výhodné. Například nejstarší a největší nemovitostní fond v Česku, Reico České spořitelny, je velmi konzervativní, a jeho roční výnosy míří mezi dvě až tři procenta ročně.
Situace je nepřehledná
Neexistuje žádný souhrnný přehled, podle kterého by se mohli investoři řídit. Ani Česká národní banka nemá úplný přehled nad fungováním realitních fondů v Česku, protože řada z nich má domicil v cizině. Jeden z nejpřehlednějších souhrnů poskytuje finanční poradce Jan Traxler na svém webu nemovitostní-fondy. „Dlouhodobě porážejí inflaci všechny realitní fondy. Ale tento rok, když inflace vyskočila výše, se to u některých fondů v příštím roce projeví,“ říká Traxler.
Je tu ještě jedna okolnost, která rozhoduje o výnosnosti fondu. Fond pro takzvané kvalifikované investory může veškeré finance vložit do nemovitostí. Peníze tím logicky více vynášejí. Fondy pro běžné střadatele musí držet dvacet procent financí likvidních, musí být vždy připraveny k výplatě. Fondy za ně tedy nemohou nic nakupovat. U těchto fondů je tím přirozeně výnos nižší.
Poptávka po nemovitosti za účelem bydlení za hranicemi zvláště na Liberecku téměř zamrzla. Na vině je pandemie a s ní spojené obavy z nemožnosti stýkat se s širší rodinou, potvrzují realitní makléři.
Bydlení „za čárou“. Před pandemií hit, nyní nulový zájem
Money
Na trhu fúzí a akvizic, tedy prodejů firem, je letos živo. Zájemců je dostatek, trh je prodávajících, říká šéf fúzí a akvizic KPMG Igor Mesenský. Hodně nakupují bohatí Češi skrze family office či fondy kvalifikovaných investorů. Atraktivní jsou výrobci stavebních materiálů, sklady a výrobní firmy. Chladnější zájem je o automotive, hotely a kancelářské budovy. 
Igor Mesenský: Trh přeje prodávajícím. S čímkoli vyjdeme, máme desítky zájemců
Money
PODZIMNÍ NEWSTREAM CLUB PRÁVĚ VYCHÁZÍ
Jak se udržet v kondici a vytvářet dlouhodobou hodnotu? Snaha udržovat se v souladu s nároky doby je hlavní téma aktuálního magazínu Newstream CLUB, který nyní vychází, s podtitulem VYJEDNEJTE SI SVŮJ ŽIVOT.
Proč se vyjednávání stává jednou z hlavních dovedností pro budoucí úspěch, vysvětlí přední český vyjednavač a titulkový muž Radim Pařík.
Na otázku ‚Jak zůstat relevantní i v dalších letech?‘ odpovídají i další osobnosti byznysu, showbyznysu, ale také medicíny. Například vyhlášená pohybová lékařka Karolína Velebová, která se stará o řadu vrcholových sportovců včetně olympioniků. Dědička kávového impéria Christina Meinl ukazuje na historii legendární firmy, jak důležité bylo pro její přežití a dlouhodobý úspěch ochota radikálně se změnit a začít znovu téměř od nuly.
Partner Penta Investments Václav Jirků popisuje, jak důležitou roli bude hrát soukromý sektor ve zdravotní péči a sociálních službách.
O duševním zdraví, wellbeingu a o tom, jak jich dosahovat pomocí moderních technologií, hovoří Jiří Diblík, spolutvůrcem globálně úspěšné wellbeingové a mental health aplikace VOS Health.
Páté vydání čtvrtletníku Newstream CLUB je v prodeji na stáncích i v online distribuci Send, kde je možné titul také předplatit. Digitální verzi magazínu lze zakoupit přímo na webu newstream.cz.
Na další číslo se můžete těšit již v prosinci.
