PŘEHLEDNĚ: Kolik zaplatíte za předčasné splacení hypotéky. Jde to i bez sankcí
Od loňského roku platí v Česku nová pravidla pro předčasné splacení hypotečních úvěrů. Měly by omezovat hypoteční turistiku a vyjasňovat účtování poplatků za dříve splacenou hypotéku. Zaplatíte nyní za to stovky nebo tisíce korun? Přečtěte si, jak to funguje, koho se týká a kdy a za kolik je možné hypotéku splatit předčasně.
Vypořádání dědictví, rozvod nebo dlouhodobá nemoc či změna kariéry to vše mohou být situace, kdy můžete potřebovat předčasně splatit hypoteční úvěr ke společně vlastněné nemovitosti. Ještě před novelou zákona o spotřebitelském úvěru, která začala platit vloni v září, ale bývalo zvykem, že různé banky si účtovaly různě vysoké poplatky, respektive sankce, za předčasné splacení. Někomu banka naúčtovala vysoký manipulační poplatek, jinde bylo předčasné splacení i zdarma. Od 1.září 2024 ale platí už nové, jednotné podmínky, jak pro všechny hypoteční úvěry uzavřené po tomto datu, tak i pro klienty, kteří po tomto datu uzavřeli dodatek o změně fixace úrokové sazby.
Sankce u starších hypoték
Rozhodující je datum sjednání hypotečního úvěru. U starších smluv totiž platí původní pravidla. V případě, že tak máte hypotéku sjednanou ještě před loňským zářím, jedná se o úvěr, který podle mluvčí mBank Kristýny Dolejšové podléhá ještě starým podmínkám. U průměrné hypotéky ve výši 3,92 milionu korun splatné na 30 let sjednané v roce 2022 s 3letou fixací a s roční sazbou 4,5 procenta by vám tak v mBank byl podle Dolejšové účtován pouze administrativní poplatek ve výši 700 korun. „Avšak v období 3 měsíce před koncem fixace je splacení hypotéky zdarma vždy,“ připomíná Dolejšová.
V ostatních bankách, které poplatek neodpouštějí jako bonus, by pak tento poplatek mohl být i mírně vyšší. „Celkem by předčasné splacení hypotéky mělo dle zadaných parametrů vyjít na zhruba 1 500 až 3 tisíce korun v závislosti na konkrétní bance,“ poznamenává hlavní analytik Broker Consulting Martin Novák.
Kolik zaplatíte u podzimních hypoték z 2024
V případě nově sjednaných úvěrů, tedy těch, které byly podepsané po 1.září 2024, si může banka nárokovat jen takzvanou náhradu finančních nákladů spojených s předčasným splacením hypotéky. „Nově tedy může banka požadovat nanejvýš 0,25 procenta z předčasně splacené části celkové výše hypotéky za každý započatý rok, který zbývá do konce období, pro které máte sjednanou pevnou zápůjční úrokovou sazbu, a maximálně 1 procento z předčasně splacené části celkové výše hypotéky,“ shrnuje hypoteční analytička Broker Consulting Michaela Pudilová.
„Poskytovatelé si mohou tedy účtovat i méně. V takovém případě by však avizovali možnost mimořádné splátky zdarma kdykoli. Z velkých hráčů touto cestou ale nikdo nejde a účtují si, co jim zákon umožňuje. Zároveň se ale také aktivně věnují retenci a snaží se, aby jejich klienti neměli důvod refinancovat,“ konstatuje Marcela Mazáková, analytička z Partners Banky, která vstoupila na český trh teprve vloni a hypotéky bez poplatku za předčasné splacení přidala do své nabídky až letos.
Podle kalkulací Partners Banky tak mohou být za předčasné splacení zmiňované průměrné hypotéky sjednané vloni v říjnu sankce ve výši i několika desítek tisíc korun. Například po 4.řádné splátce nyní v březnu by mohly být účtované až do výše 29 244 korun. V březnu 2026, po 16 řádných splátkách by si mohly banky účtovat až 19 175 korun a k v lednu 2027 po 26 řádných splátkách 9 448 korun. Podle Mazákové je pak také možné, že by klient s uvedenými sankcemi ještě mohl platit navíc i administrativní poplatek (maximálně 1500 korun) a případně i náklady na výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí, nebo za vklad, pokud by úvěr nesplácel z vlastních zdrojů, ale z výnosu jiného hypotečního úvěru. (Uvedené výpočty se vztahují k průměrné hypotéce ve výši 3,92 milionu korun se splatností na 30 let, s 3letou fixací a sazbou 4,5 procenta, která byla sjednaná k 1.10.2024)
Podle experta ze společnosti hyponamíru.cz Miroslava Majera sice existuje pro výpočet poplatků zmiňovaný exaktní vzorec, v praxi se ale příliš prý nevyužívá. „Případy bývají posuzovány individuálně a poplatek se pohybuje ve většině případů od nuly do tisíce korun napříč bankami,“ říká Majer.
Rozdělit si spravedlivě majetek po rozvodu bývá oříšek. Ještě komplikovanější to pak je, když se k takovému vypořádání přidává i mnohaletý velký závazek jako je hypotéční úvěr na společně pořízený dům či byt. Přečtěte si, jaké jsou možnosti, jak se elegantně vypořádat s hypotékou po rozvodu.
Čtyři nejčastější scénáře, jak řešit hypotéku při rozvodu
Money
Jak se v Česku využívá předčasné splacení
Každoročně o předčasné splacení hypotéky žádají tisíce klientů tuzemských bank. Jen v České spořitelně to je okolo 200 až 300 klientů měsíčně, což podle mluvčího banky Filipa Hrubého představuje zhruba 0,25 procent z celkového objemu hypotečního portfolia České spořitelny. Počet hypoték splácených předčasně ještě před uplynutím doby fixace je ale podle něj v posledních dvou letech stabilní a novelou se nic výrazně nezměnilo.
„Výrazněji vzrostl počet těchto klientů pouze v průběhu roku 2021, kdy zejména externí prodejci v očekávání růstu hypotečních sazeb motivovali hypoteční klienty k takzvané hypoteční turistice, tedy k přechodům mezi bankami ještě před uplynutím doby fixace,“ popisuje Hrubý a dodává, že tento boom byl do velké míry způsoben právě nejasným legislativním rámcem, který jasně nestanovoval, zda a v jaké míře mohou banky uplatňovat po klientech nárok na náklady spojené s financováním hypotéky. Taktéž počet případů předčasného splácení z tíživých osobních případů se v České spořitelně dlouhodobě nemění a pohybuje se v řádu jednotek hypoték měsíčně.
A například v mBank se objemy předčasně splacených hypoték pohybují mezi 10 až 20 procenty ročně. V UniCredit Bank je pak takovýchto klientů jen několik desítek za rok. Díky novele zákona se zde počet klientů s předčasně splácenými hypotékami sice vloni v září mírně zvýšil, poté se to ale podle mluvčího banky Petra Plocka vrátilo do normálu.
V Air Bank, která avizuje předčasné splacení zdarma, pak hypotéku takto dříve splácí každým rokem přibližně necelá tisícovka klientů. „Dokonce i v případě doplacení hypotéky z důvodu refinancovaní do jiné banky si účelně vynaložené náklady neúčtujeme a výhledově ani neplánujeme. Všímáme si totiž, že klienti novelu zákona zaregistrovali, a vnímají to často jako překážku pro refinancování hypotéky mimo fixaci. Pro klienty je totiž komplikované určit, o jak vysoký poplatek se může jednat a zda se jim to vyplatí,“ podotýká hypoteční expert Air Bank Marek Richter.
Kdy je splacení bez sankce
Existuje ovšem několik situací, kdy můžete svou hypotéku splatit předčasně vždy a bez jakýchkoliv sankcí. Jednak to je období krátce před koncem období fixace. Pokud vám banka oznámí novou úrokovou sazbu pro další období fixace, což je tři měsíce před koncem roku, můžete svou hypotéku předčasně splatit, a to bez jakýchkoliv sankcí a poplatků navíc.
Dalšími situacemi, kdy je možné předčasně splatit hypoteční úvěr zdarma, jsou podle hypotečních expertů životní situace, kdy řešíte ztrátu živitele rodiny, dlouhodobou nemoc, invaliditu, nebo úmrtí dlužníka či partnera anebo při plnění z pojištění zajišťujícího splacení hypotéky. „Od 1.září 2024 se pak k výše uvedeným situacím přidávají ještě dvě, a sice při prodeji nemovitosti, kde je sjednaná hypotéka (pokud od uzavření hypoteční smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců), nebo při vypořádání společného jmění manželů při rozvodu,“ vypočítává Pudilová.
Částečná splátka
Zvýhodněná je navíc i mimořádná splátka hypotéky, kterou můžete splatit až 25 procent hypotéky před výročím uzavření hypoteční smlouvy. Částečným splacením se sice svého závazku nezbavíte, ale snížíte si tím zbývající dluh, tedy jistinu a celkové úrokové náklady, což ve vám může ve výsledku snížit i celkový počet splátek nebo jejich výši.
Rok 2024 přinesl na tuzemský bankovní trh nejen vylepšování bankovních aplikací a už klasický boj s kyberpodvodníky, ale i několik zajímavých novinek. Od změn ohledně investování na penzi přes nové způsoby placení až třeba po zbrusu novou banku. Víte, co nejzajímavějšího se objevilo v roce 2024 na českém bankovním trhu z pohledu klientů?
Co nejzajímavějšího nabídly klientům české banky v roce 2024
Money
Spořicí účty v Česku ztrácejí svůj dávný lesk. Jejich sazby klesají po desetinkách každý měsíc v téměř všech tuzemských bankách. Ačkoliv je i dnes stále možné získat čtyřprocentní sazbu, má to vždy velký háček v podmínkách, které musíte splnit. Podívejte se, které spořicí účty vám aktuálně zhodnotí vaši finanční rezervu nejlépe, a kde vám ji dají navíc i bez investování.
Sazby spořicích účtů klesají. Který aktuálně nejlépe zhodnotí vaše úspory?
Money
Češi si už zase berou větší hypotéky. A zatímco jejich objemy v roce 2024 úspěšně rostly, počty smluv vloni ale ještě stále nedosáhly ani na předcovidová čísla. Rostoucí trend je však podle šéfa Hypoteční banky a ČSOB stavební spořitelny Martina Vaška zřejmý a dá se očekávat, že rok 2025 by měl loňská čísla překonat, pokud se nestane něco neočekávaného, jak dnes uvedl v exkluzivním rozhovoru pro Newstream.
Šéf ČSOB Hypoteční banky: Češi si trošku zaspekulovali, ale už se zase vracejí k delším fixacím
Money
