Ceny nemovitostí a míra průměrné úrokové sazby vedou do stavu, že na vlastní bydlení bude mít stále méně lidí. Banky na to chtějí zareagovat prodloužením doby, po kterou by lidé úvěr spláceli. Ve hře jsou 40leté hypotéky, ale Česká národní banka je proti. Jaká jsou pro a proti a co se stalo v zemích, kde multigenerační hypotéky zavedli?

Čísla jsou neúprosná. Průměrná hypotéka za rok 2020 činila 2,7 milionu korun a pokryla až 90 procent hodnoty nemovitosti. V praxi by to znamenalo, že za průměrnou hypotéku by si klient banky pořídil byt v hodnotě tří milionů korun. Tedy pokud by jej sehnal, protože aktuálně například v hlavním městě za tuto cenu je na výběr jen pár desítek bytů, často ve špatném stavu. A vždy o metráži mezi 19 a 29 metry čtverečními. Tedy v nejlepším případě startovací byt pro mladého člověka, o páru, natož mladé rodině s potomkem nemůže být řeč.

Hypoteční trh je přehřátý, stejně tak ten nemovitostní. A ačkoli banky neustále hlásí jeden rekordní měsíc za druhým, již nyní zdroje z trhu mluví otevřeně o tom, že hypoteční trh má své nejlepší období za sebou a zkraje příštího roku dojde k jeho výraznému utlumení. Zda v důsledku toho přijde také zamrznutí, či dokonce propad cen nemovitostí, však již tak jisté není. Alespoň v krátkodobém měřítku ne.

Jan Borůvka: To, co se děje na realitním trhu, je hysterie

Money

Ačkoli realitní profesionál, sám je překvapen tím, jak je potřeba vlastnit nemovitost u lidí silná. "Přece normální je i být v nájmu," říká k dlouhodobému růstu cen nemovitostí v rozhovoru pro newstream.cz generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR Jan Borůvka. Obchodování s nemovitostmi se přitom kultivuje – do konce letošního roku budou muset mít makléři, kteří neměli příslušné vzdělání a praxi, povinné zkoušky. „A lepší vzdělání už je znát,“ říká. Počet obchodníků se ale nesnížil.

Tereza Zavadilová

Přečíst článek

Jednou z možností, jak vlastní bydlení nabídnout i na rostoucím trhu s byty více lidem, je logicky prodloužení doby splácení, díky níž se sníží měsíční splátky. V současnosti je v Česku možné se zadlužit na třicet let, jedna banka za velmi specifických podmínek umožňuje klientovi natáhnout hypotéku až na čtyři dekády. O prodloužení splatnosti hypoték se spekuluje stále častěji, bankovní regulátor (ČNB) je však zatím stále proti. Podle její argumentace by to totiž v důsledcích spíše dál podporovalo růst cen nemovitostí.

Japonsko: 100letá hypotéka jako spekulace

Právě 30leté hypotéky jsou ve světě tradičně těmi nejdelšími. V tom je Česko standardní. Nicméně několik zemí má zkušenosti s mnohem delšími dluhy na bydlení. Nejproslulejším příkladem je Japonsko, které umožnilo nabízet 100leté hypotéky, na nichž se teoreticky podílely až tři generace dlužníků. Tato hypotéka však byla důsledkem velmi specifické situace.

Japonský realitní trh v polovině osmdesátých let 20. století zcela zamrzl, země bojovala s deflací, lidem se snižovaly platy, padaly trhy a úrokové sazby již byly nízko, takže je nebylo možné ještě více snížit. Přesto na hypotéku za standardních podmínek téměř nikdo nedosáhl. V důsledku toho byly zavedeny 100leté hypotéky, které lidem sice snižovaly měsíční splátku, ale výrazně prodražily celý úvěr.

Lidé zapomněli, že peníze se vydělávají prací, říká miliardář Soural

Leaders

Marcel Soural se letos poprvé dostal do žebříčku sta nejbohatších Čechů, který sestavuje časopis Forbes. Ten majetek jednoho z největších českých developerů odhadl na 2,6 miliardy korun. V klubu nejbohatších Čechů tak obsadil 97. místo. Po pádu Bohemia Energy Jiřího Písaříka je o příčku výše. První velký rozhovor po oznámení výsledků poskytl Soural pro newstream.cz. 

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Steve Wright, který učí v Japonsku, ve svém blogu o tomto instrumentu napsal, že nezná nikoho, kdo by si takovou hypotéku pořídil. Ale že ví, že to většinou fungovalo jen jako spekulativní nástroj. Lidé si vzali tuto hypotéku, pořídili nemovitost, počkali, až cena nemovitosti vyroste, nemovitost prodali a inkasovali zisk i po zaplacení jistiny a části úroků.

Neomezené půjčky ve Švédsku

Mnohaleté hypotéky mají také ve Skandinávii, zejména ve Švédsku. Tam v roce 2014 došlo k ustavení maximální doby splácení na neuvěřitelných 105 let. Nicméně i to bylo omezení směrem dolů, do té doby totiž hypotéky neměly žádný časový limit a podle švédských úředníků průměrná doba, na niž se Švédové uvázali v roce 2013, činilo dokonce 140 let. Pokud stále platí, že generace od sebe dělí přibližně 20 let, švédské hypotéky byly sedmigenerační. Ve Švédsku tak v roce 2014 žily nejzadluženější domácnosti v Evropě, když jejich průměrný dluh přesahoval 366 procent ročních příjmů.

>>>>>>Vše k vývoji na hypotečním trhu naleznete zde<<<<<<

Rozhodnutí švédských úřadů tehdy kritizovaly banky a upozorňovaly na to, že zastropování hypoték zhorší přístup lidí k bydlení. Tomu však neodpovídá růst cen nemovitostí, který od té doby Švédsko prožívá. Místní index cen nemovitostí, jehož základnou 100 bodů představuje rok 1990, udával za rok 2014 hodnotu 291 (tedy nemovitosti stály téměř trojnásobek oproti roku 1990). Za rok 2020 však byla hodnota indexu již 419 bodů. Ceny nemovitostí tak nadále rostly. Ačkoli jistě mírněji než třeba v zemích jako Německo nebo Česká republika.

Hypotéky s delší fixací jsou paradoxně nejlevnější

Money

Úrokové sazby nadále rostou, ale zájem o hypoteční úvěry zatím nepolevuje.

Zdeněk Pečený

Přečíst článek

Dlouhá hypotéka – dobrý sluha

Mnohaleté hypotéky vedle zmíněných dvou zemí fungují ještě v dalších teritoriích, zejména těch, ve kterých jsou nemovitosti chronicky nedostatkovým zbožím. V polovině uplynulé dekády s nimi koketovala Velká Británie, realitou jsou ve Švýcarsku, zejména ve velkých městech a horských letoviscích. Relativně nově je umožnila Kalifornie kvůli nemovitostem v nejatraktivnějších lokalitách, kde se setkávají zakladatelé start-upů či v Los Angeles.

Až na Švýcarsko a zvlášť specifickou situaci ve Švédsku však platí, že téměř všude jde o krátkodobý fenomén. Zadlužit se na takto dlouhou dobu (řekněme 50 let a více), je z finančního hlediska natolik riskantní, že tuto možnost využívá minimum lidí. Navíc jde i o morálně problematickou akci, protože například švédské hypotéky mají takovou skladbu, že původní dlužník splácí celý život pouze úroky a jistinu začínají splácet až jeho potomci (mimochodem i na to si již posvítili regulátoři a nutí banky, aby alespoň minimální část splátky šla na úmor).

Téměř všude pak dlouhé hypotéky mají za cíl spíš další rozpohybování jinak statického trhu s nemovitostmi.

Vlastní byt je luxus, nájmy jsou budoucnost

Názory

Trh s nájemním bydlením v Česku přitáhl pozornost developerů i velkých mezinárodních investorů. Činžáky jsou sázkou na jistotu: vlastní byt v Praze je pro většinu lidí nedosažitelný.

Jan Němec

Přečíst článek

Potřebujeme to?

Po tom všem, co zaznělo, se můžeme podívat na český trh. Místní situace je následující: ceny nemovitostí jsou relativně vysoko, ale například podle analýzy J&T Banky to platí pro cenu v korunách. Například při převodu na zlato stojí průměrný byt v Praze téměř stejně celou dekádu. Na cenách bytů a domů se tak spíše projevuje znehodnocování peněz než cokoli jiného.

To souvisí i s aktuálním „šílením“ kolem inflace, která každého, kdo má peníze, nebo se dostane k hypotéce, ještě na poslední chvíli vede k nákupu bytu. Aniž bychom měli přesná čísla, lze docela snadno odhadnout, že v tuto chvíli bude ve velkých českých městech největší počet „investičních“ bytů v historii.

Je tu tedy extrémní převis poptávky nad nabídkou, který však nemusí trvat donekonečna, jak se ukázalo po roce 2008. V tu chvíli ceny nemovitostí mohou zamrznout, dokonce i celý trh může zkolabovat o desítky procent. Pak se banky opět začnou předhánět v nabídce výhodných hypoték, na které dosáhne téměř každý. Komu se to nyní nepodaří, měl by raději jít do nájmu a vyčkat. Hypotéky s padesátiletou a delší dobou splatnosti jsou totiž extrémně nevýhodné (záleží na úrokové sazbě, ale je možné, že by klient nemovitost přeplatil o stovky procent).

O multigeneračních hypotékách se v Česku začíná mluvit a tato debata je důležitá. Takový institut by tu rozhodně mohl v nějaké velmi limitované podobě existovat. Na druhé straně v tuto chvíli za jeho protlačováním stojí spíše touha bank pokračovat v hypotečním eldorádu, které pozvolna končí. A jako takové jsou 50- či 100leté hypotéky absurdním nástrojem.

Malé banky nastavily spořitelně zrcadlo, musela se změnit, říká bankéřka Pešková

Money

Jak ne příliš oblíbený ústav během pár let přeměnit na moderní banku, která bude oporou střední třídy? Pojďme dát drobným klientům to, co bohatí znají už dávno, říká Daniela Pešková, členka představenstva České spořitelny a nejvýše postavená bankéřka v Česku. 

Adéla Vopěnková

Přečíst článek

Monika Zahálková: České banky pomohly zmírnit covidovou krizi

Money

Chci, aby se finanční gramotnost vyučovala na základních školách, říká ředitelka České bankovní asociace Monika Zahálková v rozhovoru pro newstream.cz. Asociace kromě toho nyní chystá novou statistickou platformu a pomáhá bankám s ESG. „Během krize si banky uvědomily svou celospolečenskou roli. A chovaly se neskutečně vstřícně,” říká Zahálková. I proto nejsou dopady covidu do bankovního sektoru tak negativní. 

Tereza Zavadilová

Přečíst článek