Bojovat s inflací a dobře si rozvrhnout investiční portfolio, tedy diverzifikovat, je v dnešním nestabilním světě stále důležitější. Jednou z alternativ vůči konzervativním investičním nástrojům jsou tak například fondy kvalifikovaných investorů. Zájem o tento typ investování mezi českými investory je ostatně nyní vidět i na každoročně rostoucích číslech českého trhu.

Na rozdíl od fondů orientovaných na retailové klienty, kteří investují po stokorunách či tisícikorunách, fondy kvalifikovaných investorů (KFI) ale cílí na skupiny klientů a případně na institucionální investory, kteří mají na investování vyčleněné větší sumy. Ze zákona je totiž možné do fondů FKI v České republice investovat jen s minimální investicí ve výši jednoho milionu korun. Činnost FKI pak v tomto ohledu přímo definuje zákon o investičních společnostech a investičních fondech číslo 240/2013 Sbírky. FKI jsou díky tomu nastavení transparentní a regulované a pod několikanásobnou kontrolou.

Jak se investuje v dalších krocích

Úpisy do fondů nejsou jednorázové a je možné je realizovat kdykoliv v průběhu celého roku. Není ani třeba pokaždé investovat milionovou sumu. Každý další úpis do stejného fondu může být už jen ve výši sto tisíc korun. Jednotlivé fondy FKI se ovšem mezi sebou liší tematicky, což dává investorům další možnosti pro diverzifikaci. Některé se totiž zaměřují na investice do cenných papírů či komodit, jiné investují do obnovitelných zdrojů, energetiky, pohledávek, private equity nebo do různých typů nemovitostí od těch rezidenčních až po kanceláře nebo třeba sklady.

Mění se ceny nemovitostí i zákazníci

Nemovitostní fond, který tak chce pro své investory získat stabilní dlouhodobé zhodnocení mimo trendové či mediální vlny, musí neustále vyhodnocovat situaci na trhu, a to včetně chování kupců a nájemců nemovitostí. Na zhodnocení fondů má totiž vliv jak složení portfolia nemovitostí, zaměření či strategie, tak i dostupná lokalita a infrastruktura v okolí a také samotná rostoucí hodnota nemovitostí.

A vysoké ceny novostaveb i rodinných domů či drahé energie také mění chování zájemců o bydlení, ať už kupců či nájemníků, což pak ovlivňuje i plánování strategie při výběru nových projektů. „Mladší generace má zcela jiné nároky, než měli jejich rodiče. Zákazníci dnes hledají lokality s dobrou dostupností MHD, metra nebo vlaku, zajímá je vybavenost obce nebo města, parkovací místa, úložný prostor a sklep i celkové náklady na energie. Ptají se, zda má nemovitost vlastní kotel, solární panely, tepelné čerpadlo a jaká je energetická náročnost objektu,“ popisuje Lukáš Hrma z fondu ČSNF SICAV, a.s.

Praha je pořád stále drahá a komplikovaná

Fond se proto na základě vyšší poptávky a dostupnějších cen pro zájemce o byty a rodinné domy nyní zaměřuje především na okrajové části Prahy a krajská města. Je tam podle Hrmy i větší zájem ze strany vedení obcí a měst se podílet na jejich rozvoji a získávat nové obyvatele. „Praha samotná je docela drahá a nedává to příliš ekonomický smysl, protože tu povolovací procesy trvají příliš dlouho a prodražují výstavbu. Také proto fond nakupuje projekty, které mají blízko k územnímu rozhodnutí, aby mohl co nejdříve začít stavět, prodávat a následně zhodnocovat investorům jejich investice,“ vysvětluje Hrma a dodává, že nové možnosti na trhu a trendy sledují ve fondu neustále.

„V době před Covidem jsme například uvažovali i o investici do servisovaných apartmánových domů v Alpách, v Rakousku a Itálii. Poměr ceny za nákup, rekonstrukce a nájmy tam vycházel docela zajímavě. Výhodou tam byl i skoro celoroční provoz, v zimě na lyžování a přes léto turistika a také delší sezóny než v ČR,“ vypočítává Hrma. Projekt se ale nakonec s ohledem na vývoj na nemovitostním trhu v loňském roce prozatím odložil.

Příkladem kvalitně plánované budoucnosti fondu je podle Romana Boháčka z ČSNF pak jejich největší projekt výstavby městské části v Chýni – Pod Horou, kde se právě pracuje na regulačním plánu se zastupitelstvem a vedením města. Fond jako developer tu postaví moderní městskou část s rodinnými domy, byty včetně občanské vybavenosti na ploše 150 tisíc metrů čtverečních. Vznikne tu přes 500 bytových jednotek, městské byty, dětské hřiště, parky, dům pro seniory, lékařský dům, základní škola, školka i retail park. „Dlouhodobou strategií fondu ovšem je mít vždy v portfoliu více projektů s různou velikostí kvůli cash-flow a je také třeba průběžně dokončovat i ve velmi krátké době menší projekty,“ zdůrazňuje Boháček.

Kótování na burze znamená i lepší kontrolu

Pro investory je pak také podle Boháčka výhodou i to, že společnost je kótována na burze. Díky dohledu regulátorů a trhu to totiž představuje podstatně větší úroveň kontroly nad fungováním a transparentnost fondu. „Standardně fondy připravují výroční zprávu s výsledky jednou ročně, burzovní fondy ale zpracovávají i pololetní reporty a zprávy. Investor tím získá více auditovaných informací o průběžném vývoji své investice. Fondy na burze mají také povinnost zveřejnit své roční výsledky dříve než fondy, které se neobchodují na burze. Fondy mohou využívat daňové zvýhodnění, které mimo jiné pomáhá k dosažení lepších výsledků. 

„Investoři takto u nás získávají dlouhodobou investici do reálných aktiv se stabilním růstem objemu majetku fondu. Nyní spravujeme majetek v objemu přes 1,62 miliard korun. A od prvního úpisu jsme investorům zhodnotili finance o více jak 34 procent. Nadále pak držíme garanci minimálního výnosu ve výši 7 až 8,7 procent ročně. V současnosti pak připravujeme pro stávající i nové investory i další třídu akcií, která jim dá příležitost se více podílet na výsledcích fondu a následně na výnosech z postupného dokončení jednotlivých etap projektů fondu,“ doplňuje Roman Boháček.  

Brodani: Trh fondů kvalifikovaných investorů poroste, ale už asi pomaleji

Trhy

Majetek ve fondech kvalifikovaných investorů (FKI) dosud rostl každým rokem stále rychleji. V roce 2022 to bylo o 87 miliard a vloni už o 100 miliard korun více než rok před tím. Na trhu se také objevuje stále větší počet samotných fondů. Co je příčinou tohoto vývoje a jak se bude trh s FKI dál vyvíjet, shrnuje v exkluzivním rozhovoru pro newstream.cz výkonná ředitelka Asociace pro kapitálový trh České republiky (AKAT) Jana Brodani.

Věra Tůmová

Přečíst článek