Rostoucí ceny komplikují pořízení vlastního bydlení, nemovitostní fondy přicházejí s alternativním řešením

Pokud jde o dostupnost bydlení, Česko se v unijním žebříčku zapisuje na jednu z nejhorších příček. Na pořízení nemovitosti o výměře přibližně sedmdesát metrů čtverečních si tu musíme připravit přes třináct hrubých ročních příjmů. Není proto divu, že roste podíl nájemního bydlení, i když hodnot jiných evropských zemí asi jen tak nedosáhneme. Touha bydlet ve vlastním je u nás silně zakořeněna. Češi i v období vysokých cen nemovitostem věří, což dokazuje i rostoucí zájem o investování prostřednictvím nemovitostních fondů. „Stále častěji se setkáváme s přístupem, kdy lidé využívají investice do nemovitostí ke zhodnocení finančních prostředků před nákupem vlastního bydlení. Díky tomu si pak mohou snížit čerpání hypotéky,“ vysvětluje Lukáš Hrma, obchodní ředitel a člen dozorčí rady nemovitostního fondu ČSNF SICAV, a.s.  

Největší překážkou pro pořízení vlastní nemovitosti jsou poměrně rychle rostoucí ceny. Nejnovější data ukazují, že od konce loňského roku svižně zdražují především novostavby ve velkých městech. „Potvrzuje to i pohled na hypoteční trh. Podle dat České bankovní asociace přesáhly letos v dubnu nově poskytnuté hypotéky poprvé po dvou letech hodnotu dvaceti miliard korun. Centrální banka předpokládá ke konci letošního roku zrychlení cenového růstu nemovitostí na meziročních pět procent, v dalších letech by to pak mělo zůstat na obdobných úrovních,“ upřesňuje Hrma. 

Nový stavební zákon zatím k lepší dostupnosti bydlení nepomůže

Pořízení nemovitosti je i navzdory postupnému poklesu hypotečních sazeb a rostoucím nominálním příjmům domácností pro mnoho Čechů složité. „Ceny nemovitostí v Česku rostou rychleji, než je disponibilní příjem domácností. Ve městech je růst rychlejší a vyšší než ve zbytku země. A tento trend bude pokračovat, protože u nás máme velmi složité a zdlouhavé schvalovací procesy, které developerům komplikují výstavbu,“ upřesňuje Hrma a dodává: „Mezi developery nepanuje optimismus ani ohledně nového stavebního zákona, kde uplyne ještě hodně času, než se podaří odstranit všechny problémy spojené s červencovým rozjezdem. Spíše to vypadá, že se tempo schvalování stavebních procesů ještě výrazně zpomalí.“ 

Architekti: Kolaps povolování staveb jsme očekávali. S novými žádostmi vyčkáváme

Reality

Jan Kasl jako šéf České komory architektů byl v posledních měsících, před náběhem nového stavebního řádu, smířlivý. Čekal, jak se dění kolem nového způsobu povolování staveb vyvine. Stejně jako všichni ostatní však očekával, že to bude průšvih. Ale dobré vychování mu velelo mlčet, dokud nebude výsledek.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

To potvrzuje i Tomáš Majtner, manažer inženýringu v ČSNF. Ačkoli nový digitální systém sliboval výrazné zkrácení průměrné doby vydání stavebního povolení, v tuto chvíli je opak pravdou. „Největší potíže spočívají v práci s Portálem stavebníka, respektive Informačním systémem stavebního řízení, a v nedostatečném proškolení úředníků, kteří s tímto systémem denně pracují. Stavební úřady jsou doslova paralyzovány,“ upřesňuje Majtner a pokračuje: „Dostali jsme se do paradoxní situace, kdy stavební úřady chtějí vypořádat žádosti podané podle starého stavebního zákona, ale dotčené orgány vyřizují přednostně žádosti podle nového stavebního zákona.“ Kdy dojde k nápravě, zatím není jisté. Pro už tak nedostatečnou dostupnost vlastnického bydlení v Česku to ovšem žádné dobré zprávy nejsou. 

Do nájemního bydlení nejdeme, ale zkoušíme jeden model, říká šéfka Central Group

Reality

Central Group, největší developer v Česku, se až dosud vyhýbal nájemnímu bydlení. Dušan Kunovský, majitel firmy, se drží zásady byty postavit, a prodat je. Ale protože mu to v hlavě šrotuje, a vidí kolem sebe, jak se všichni konkurenti pouštějí do nájemního bydlení, přišel s novým konceptem.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

O zhodnocení prostředků před nákupem nemovitosti je zájem

Není překvapením, že část zájemců o vlastní bydlení nákup v posledních měsících a letech odložila. Nejen kvůli rostoucím cenám nemovitostí a vysoké poptávce, která především ve městech stále výrazně převyšuje nabídku, ale třeba i v rámci vyčkávání na nižší sazby hypotečních úvěrů. Cílem bylo využít tohoto období k alespoň částečnému zhodnocení finančních prostředků, ať už prostřednictvím spořicích účtů nebo investic do jiných finančních nástrojů. Investoři přitom mohou klidně zůstat přímo u nemovitostí. 

„Od začátku roku sledujeme rostoucí zájem o nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů, a to i s ohledem na klesající sazby spořicích produktů v bankách a úrokových sazeb od ČNB. Z dlouhodobého hlediska poskytují tyto fondy stabilní zhodnocení vložených finančních prostředků od čtyř až deseti procent ročně. Záleží na typu investiční akcie, zaměření a struktury aktiv. Fondy mají zkušené analytiky, dobrou orientaci na trhu a často se dostanou k nabídkám v atraktivních lokalitách dříve než běžný investor. Navíc disponují potřebným kapitálem na koupi větších, investičně zajímavých celků, takže mohou zájemcům nabídnout spoluúčast na projektech s následnými výnosy, ke kterým by se jinak nedostali. V neposlední řadě tu investory – například v porovnání s dluhopisy nebo jinými nástroji – více chrání správa ČNB, regulace investiční společností a průběžná kontrola účelovosti s nakládáním finančních prostředků depozitářskou bankou,“ jmenuje Hrma a dodává: „My třeba právě teď připravujeme novinku pro klienty, kteří bydlení neřeší v nejbližší době, ale v horizontu tří až pěti let, a zároveň mají volné finanční prostředky. Získají možnost zhodnotit finance a následně budou mít příležitost nakoupit nemovitost z portfolia ČSNF za zvýhodněných podmínek.“ 

Pokud jsou všechny procesy správně nastavené, může se jednat o „win-win“ situaci pro všechny zúčastněné. Fondy staví vlastní developerské projekty s důrazem na vysoké standardy provedení i kvalitu, aby si následně držely svou hodnotu, současně pak cílí na stabilní a zajímavé zhodnocení vložených prostředků, z čehož benefitují investoři. Následně z toho všeho těží i města a obce, protože dochází k jejich rychlejšímu rozvoji, a kromě městských bytů získávají i dětská hřiště, parky, domy pro seniory, lékařské domy, školy, školky nebo retail parky.

„V mnoha případech nám obce vycházejí vstříc a oceňují přínos, který v rámci zvelebování a rozvoje infrastruktury přinášíme,“ pochvaluje si Hrma s tím, že někdy se to celé snaží propojit už od samého začátku. „Při práci na projektu Pod Horou v Chýni s předpokládaným dokončením do deseti let jsme se rozhodli nabídnout stávajícím i novým investorům možnost jít s naším fondem budovat městskou část. Vytvořili jsme novou Bonusovou investiční akcii, která jim dá příležitost se ještě více podílet na výsledcích fondu a následně na výnosech. Garantujeme tu roční zhodnocení od pěti do devíti procent, a navíc budeme investorům připisovat bonus za každé získané povolení a kolaudaci napříč všemi projekty fondu,“ zakončuje Lukáš Hrma. 

Zisk z nemovitostí byl v minulé dekádě nadprůměrný, to skončilo, říká Miroslav Singer

Reality

V současnosti je trendem nájemní bydlení. Mnoho lidí se k němu uchyluje, protože nemá na nákup vlastního bydlení. To se v Česku týká zejména Prahy.  Rozevírají se tak pomyslné nůžky mezi bohatými, vlastníky bytů, a chudými, nájemníky? Kdy jedni musejí platit čím dál vyšší částky za bydlení, zatímco ti druzí počítají výnosy?

Dalibor Martínek

Přečíst článek