Češi sice rádi nakupují nemovitosti, ale jen fyzicky. S investicemi do nemovitostních fondů si moc neví rady a pro většinu jsou velkou neznámou. Jedná se přitom o konzervativní investiční nástroje, které by měly být v každém investičním portfoliu. Zeptali jsme se proto několika expertů, jakou část portfolia by měly tvořit, co si při investování do realitních fondů ohlídat a pro koho tato investice naopak vůbec není. 

Vlastní zkušenost s nemovitostními fondy má zhruba jen každý desátý Čech, přičemž šest procent z nich do nich aktuálně investuje. Většina s nimi ale nemá prozatím zkušenost. O tom, jak fungují má vedle toho správné povědomí pouze necelá čtvrtina populace. Třicet pět procent lidí se mylně domnívá, že se jedná o investici do koupě nových nemovitostí a jejich následného prodeje za vyšší cenu, vyplývá z lednového průzkumu agentury IPSOS pro Broker Consulting. 

Investice do fondů místo do bytů na pronájem

Realitní fondy jsou podle hlavního ekonoma České spořitelny Michala Skořepy přitom jedním z opravdu rozumných druhů investice. V podstatě se to podobá donedávna v Česku oblíbenému nákupu jednotlivých bytů na pronájem, ale s tím rozdílem, že realitní fond obnáší menší riziko, protože jde de facto o nákup malých podílů na vícero pronajímaných nemovitostech.

V praxi to znamená, že realitní fond má ve svém portfoliu třeba několik komerčních nemovitostí, lukrativní skladové prostory a retailové parky. Investoři, kteří se nechtějí nebo nemohou starat o vlastní investiční nemovitost, si tak prostřednictví realitního fondu kupují jen malý podíl v každé z těchto nemovitostí v portfoliu. Jsou díky tomu vlastníky nemovitostí bez starostí s údržbou a jednotlivými nájemci a mohou riziko rozložit do více nemovitostí.

Základní heslo, kterým se řídit

Historie, ale také události posledních let, podle investičního stratéga společnosti Colosseum Patrika Novotného dokazují, že reálná aktiva by měla mít své místo v portfoliu takřka každého investora. Pomáhají totiž naplňovat základní heslo investora a tím je diverzifikace. „Nemovitosti, a stejně tak nemovitostní fondy, se ze své povahy nechovají stejně jako akcie nebo dluhopisy a mají prokazatelný diverzifikující přínos pro běžné investiční portfolio. Nepodléhají stejné kolísavosti jako akcie a svou „pomalostí“ mohou pomáhat mírnit volatilitu (míru kolísání hodnoty) celého portfolia,“ vysvětluje Novotný. 

Karel Růžička: Investoři kvůli SVB zavírají rizikové pozice. Koruny se to dotkne jen omezeně

Názory

Česká koruna během prvních dvou měsíců letošního roku nepřetržitě posilovala a tento vývoj část finančních trhů překvapoval. Nejsilnější úrovně od počátku roku dosáhla 1. března, kdy byla vůči euru silnější o téměř 3,5 procenta a vůči americkému dolaru o tři procenta. Dělo se tak nehledě na zhoršující se fundamentální ukazatele, jako je vývoj běžného účtu platební bilance nebo rozpočtové hospodaření státu, upozorňuje ředitel Treasury v Trinity Bank Karel Růžička.

nst

Přečíst článek

Kdo by neměl do realitních fondů investovat

Retailové nemovitostní fondy jsou na základě zákonných limitů tedy poměrně konzervativním investičním nástrojem, a tak jejich procentuální zastoupení v portfoliu bude vždy odrážet rizikový apetit investora. V běžném portfoliu by se alokace mohla podle Patrika Novotného pohybovat až do třiceti procent. Primárně ale vždy záleží na povaze konkrétního investora, jeho rizikovém profilu a kontextu jeho portfolia.

„Například konzervativní klienti s krátkodobým investičním horizontem by v nemovitostních fondech neměli být vůbec. U agresivnějších strategií se pak váha může postupně zvyšovat až k deseti procentům,“ shrnuje Martin Mašát z Partners. Vyšší investice nemá podle něj ani moc smysl. Hlavním důvodem je relativně nízký výnos a malá likvidita oproti dlouhodobě výnosnějším akciím. Výhodou v agresivnějších investičních strategií je nižší korelace s vývojem akciového trhu, tedy menší závislost na tom, co se děje v akciovém světě.

Vždy ale jednoznačně platí, že investiční portfolio by se mělo celkově řídit principem diverzifikace. „Na portfoliích dolarových milionářů se jednoznačně ukazuje, že pro dlouhodobé zhodnocování majetku je smíšené portfolio vlastně ideální, kdy ani jedna složka, akciová část, nemovitostní, dluhopisová či hotovostní nepřesahuje třicet procent portfolia,“ říká Martin Novák z Broker Consulting a dodává, že se často zapomíná na to, že pokud má někdo investiční nemovitost, je to součást jeho investičního majetku a v přehledu by tak měla být uvedena i tato nemovitost. 

Kolik a jak investovat

K principu diverzifikace přispívají i pravidelné investice po malých částkách, protože se tak dá maximální možnou měrou vyhnout riziku, kdy se investuje zrovna ve chvíli, kdy se daný trh ocitl na vrcholu, po němž se na dlouhou dobu posunul níže. „U realitních fondů bych vzhledem k jejich rizikovosti doporučoval horizont minimálně tří, ale spíše třeba pěti let. I tak jde o investici s nezanedbatelným rizikem, takže ji lze doporučit spíš v případě mnohaletého investičního horizontu nebo u peněz, pro které nemáme žádné konkrétní důležité využití,“ podotýká Skořepa. 

Investovat do nemovitostí jde i bez milionů na účtu. Jak funguje realitní crowdfunding

Reality

Biofarma v Lotyšsku, která potřebuje doplnit sezónní zemědělskou techniku, aby mohla rozšířit své farmářské podnikání. Činžák v Německu, který chce odkoupit další část bloku, zrekonstruovat a prodat apartmenty. Hotýlek v anglickém Ulverstonu nebo koupě bytového domu v Plzni, britském Canterbury či Vídni, které také potřebují renovaci. I tak mohou vypadat investice do realit, na které dosáhne „obyčejný“ smrtelník bez milionových úspor.  Díky realitním crowdfundingovým platformám k tomu dnes už stačí jen minimální prostředky pro investici, a to od jedné tisícikoruny či stovky euro výše. 

Věra Tůmová

Přečíst článek

Podle čeho vybírat realitní fondy

Tak jako u jiných investičních nástrojů ani u realitních fondů není podle Novotného pro běžného investora jednoduché rozlišit dobrý fond od těch rizikovějších. Přesto existuje pár aspektů, které stojí podle něj za to při výběru fondu posoudit, protože právě ty vytváří hlavní rozdíly v kvalitě a očekávané stabilitě fondů.

Mezi ty nejdůležitější patří segmentové zaměření, tedy zda jde o kanceláře, rezidence či třeba průmyslové parky. Roli hraje i povaha a bonita nájemníků, protože u velkých korporátních nájemníků je typicky menší fluktuace než u pronájmu bydlení. Dalším významným kritériem je lokalita vlastněných nemovitostí. Dobře dostupná kancelář v hlavním městě bude nájemci vyhledávanější než kancelář na okraji města. A v neposlední řadě je třeba zvažovat i jaký je stěžejní zdroj zisků, tedy zda jde o přeceňování, nájemní výnos, nebo prodej nemovitostí.

Důkladnější analýza by pak podle Novotného měla zahrnovat i finanční ukazatele ohledně zadlužení, výnosů, nákladů. „Dnes je například v lepší pozici fond, který je financován v eurech než v českých korunách. Pro posuzované parametry je důležitý dlouhodobý kontext jak samotného segmentu, do nějž fond investuje, tak i historie daného fondu,“ vysvětluje Novotný. 

Jak vyzrát na inflaci? Realitní fondy to umějí. Ale ne všechny

Money

Kam vložit peníze, aby neztrácely hodnotu, když se inflace blíží šesti procentům? A podle ekonomů půjde až k sedmi procentům, možná i výše. Tuto otázku řeší řada lidí, kteří mají úspory. Realitní fondy to dokážou. Ale pozor, ne všechny. Vždy je třeba vybírat.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Martin Novák ještě k uvedeným kritériím doporučuje zohlednit při výběru realitního fondu i to, jak se fond „choval” v době krize a zda fond diverzifikuje i na různých úrovních. Tedy jak na úrovni druhu nemovitostí, tak i lokací, a to ať už v rámci ČR či Evropy a zda diverzifikuje také v rámci různých typů nájemníků.

„Další je pak tzv. wault u nájemních smluv, tedy průměrná doba nájmu u nemovitostí, která ukazuje na stabilitu nájemníků v čase, nákladovost fondu no a v poslední řadě také historie v přinášeném zhodnocení prostředků. To je důležitý, ale ne rozhodující faktor, protože minulé výnosy nezaručují výnosy budoucí, ale spíše to ukazuje na to, jak je investiční strategie daného fondu úspěšná v porovnání s konkurencí,“ shrnuje Novák. Mašát z Partners k tématu výběru realitních fondů ještě dodává, že by potencionální investoři měli investovat hlavně do fondů, které jsou dostatečně diverzifikované a mají tak dostatek nemovitostí v portfoliu. 

Výše investice a čeho se vyvarovat

Pravidelné investice do solidních aktiv dávají smysl u jakékoliv částky, protože riziko diverzifikují i v čase. A tento trend, kdy každý měsíc klienti investují pár set korun a stabilně si tak navyšují portfolio, je podle investičních expertů u nás rostoucí. „Většina českých nemovitostních fondů uvádí jako doporučený minimální investiční horizont hodnoty mezi 3 a 5 lety, což je s ohledem na jistou pomalost sektoru rozumné. Nejen na akciových trzích, ale i u nemovitostí pro naprostou většinu investorů platí, že čas v trhu poráží časování trhu,“ poznamenává Novotný.

Při investování do realitních fondů by si pak měli investoři ohlídat několik dalších důležitých faktorů: „Určitě bych se zajímal o četnost oceňování fondu, která se pohybuje od jednoho měsíce nebo třeba půl roku. Důležité jsou i poplatky, kdy fond může strhnou nejen vstupní poplatky, ale zároveň do určité doby i výstupní. Klient by si měl zjistit i velikost páky, tzv. LTV, sektor nemovitostní, kam fond investuje nebo případně i region,“ vypočítává na závěr Mašát.

Češi nemají na vlastní bydlení a úspory pálí na běžném účtu

Money

Třetina Čechů v poslední době zrušila plány na pořízení vlastního bydlení kvůli zdražování energií, hypoték a nemovitostí. Současně ale 29 procent lidí si chce do pěti let vlastní byt či dům koupit. Touha Čechů po vlastním bydlení je u nás totiž extrémně zakořeněná a jen tak se nezmění. Češi navíc berou investici do nemovitostí jako výhodnou a jiným investicím moc nerozumí, vyplývá to z průzkumu agentury Ipsos pro Broker Consulting.

Věra Tůmová

Přečíst článek