Vyplatí se nákup investičního bytu? Nečekejte rychlé zbohatnutí
Inflace roste způsobem, který tato země nezažila desítky let. Zkušení investoři i malí střadatelé tak hledají způsob, jak své bohatství udržet. Jednou z jasných voleb tak je nákup nemovitosti, které patří mezi takzvané bezpečné investiční přístavy. Ale je tomu tak opravdu i v aktuálním ekonomickém klimatu? Kdy se vyplatí koupit nemovitost? A má cenu si na ni třeba i půjčit?
Pokud se chystáte koupit investiční byt z vlastních zdrojů, dává to smysl téměř vždy. Ceny bytů dlouhodobě rostou, a tak by se vám nemovitost zhodnocovala i v případě, že ji nebudete pronajímat. Rozhodně ale neplatí, že nemovitosti jsou jednoznačně bezpečnou investicí, která bude jen růst. V současné době dochází ke zvyšování úrokových sazeb České národní banky (ČNB) a očekává se, že tato skutečnost výrazně zasáhne nemovitostní trh.
Nákup investičního bytu na hypotéku
Můžete však využít i pákového efektu a na koupi si vzít hypotéku. Všeobecně platí, že investice do investičního bytu se vyplatí, když nájemné pokryje splátku hypotéky i další výdaje, jako jsou příspěvky do fondu oprav, náklady na drobné opravy a údržbu, pojištění a zdanění výnosů z nájmu. Od příjmů z pronájmu si můžete odečíst výdaje paušálem 30 procent nebo ve skutečné výši, zisk se poté daní 15 procent. Při výběru investičního bytu byste tak měli brát v úvahu nejen jeho cenu, ale rovněž obvyklé nájemné v dané lokalitě a další náklady.
Stavební pozemky, start-upy, rezidenční nemovitosti a akcie. To jsou horké investiční sázky českých a slovenských dolarových milionářů, tedy lidí s disponibilním majetkem převyšujícím 22 milionů korun. Superbohatí s ohledem na narůstající inflaci radí zařadit do portfolia pružnější aktiva, která dokážou znehodnocení lépe odolávat, uvádí zpráva Wealth Report 2021, za níž stojí J&T Banka. Naopak dříve tradiční zlato je v současné době pro majetné investičním propadákem.
Investujte do firem a nemovitostí, vyhněte se zlatu, radí čeští superbohatí
Money
V minulých letech vycházel poměr mezi nájemným a splátkou hypotéky výhodně takřka po celé republice, protože hypoteční úvěry byly extrémně levné. S nízkými úrokovými sazbami je teď konec – v roce 2022 porostou k 5 nebo i 6 procent. Nicméně i přesto budou pravděpodobně nižší než inflace, a tak bude výhodné si peníze půjčit.
Výnosnost investičního bytu se liší podle lokality
V nedávné době provedl analýzu investičních bytů internetový portál Valuo.cz pro SZ Byznys. Z té vyplynulo, že nejvíce se vyplatí investice do bytu v Mostě. Roční výnos se pohybuje kolem 10 % u bytu o velikosti 50–70 m2. Naopak nejnižší výnos nabízí byt v Praze, tady můžete investicí získat jen asi 3 procenta ročně.
Analýza porovnávala 27 českých měst a počítala s tím, že si investor pořizuje byt s hypotékou na 80 procent hodnoty nemovitosti při úrokové sazbě 3 % a splatnosti 30 let. V takovém případě se doba návratnosti u investice do bytu v Mostě pohybuje kolem 10 let, na druhém místě je Chomutov s 12 lety. Naopak v Praze, Plzni nebo Hradci Králové výše nájemného ani nepokryje náklady na splátku hypotéky. Analýza od Valuo.cz vychází z nemovitostí, které se již prodaly.
| Město |
Roční návratnost (bez započítání splátek hypotéky) |
Návratnost investice v letech* |
|---|---|---|
| Most |
10,09% |
10 let |
| Chomutov |
8,82% |
12 let |
| Česká Lípa |
6,26% |
18 let |
| Karviná |
6,02% |
19 let |
| Ústí nad Labem |
5,56% |
21 let |
| Děčín |
4,81% |
25 let |
| Přerov |
4,74% |
26 let |
| Karlovy Vary |
4,62% |
27 let |
| Příbram |
4,55% |
27 let |
| Znojmo |
4,49% |
28 let |
| Ostrava |
4,44% |
28 let |
| Mladá Boleslav |
4,31% |
29 let |
| Frýdek-Místek |
4,30% |
29 let |
| Kolín |
4,15% |
31 let |
| Jihlava |
4,06% |
31 let |
| Zlín |
4,02% |
31 let |
| Olomouc |
3,91% |
31 let |
| Opava |
3,89% |
31 let |
| Tábor |
3,84% |
31 let |
| Šumperk |
3,80% |
31 let |
| Kladno |
3,78% |
31 let |
| Pardubice |
3,76% |
- |
| Hradec Králové |
3,51% |
- |
| Plzeň |
3,51% |
- |
| Beroun |
3,49% |
- |
| Liberec |
3,45% |
- |
| České Budějovice |
3,40% |
- |
| Praha 2 |
3,13% |
- |
| Praha 8 |
3,04% |
- |
| Praha 5 |
3,03% |
- |
| Praha 9 |
2,99% |
- |
| Praha 4 |
2,98% |
- |
| Brno |
2,94% |
- |
| Praha 10 |
2,93% |
- |
| Praha 3 |
2,92% |
- |
| Praha 7 |
2,88% |
- |
| Praha 6 |
2,76% |
- |
Zdroj: Valuo.cz
Centrální banka v reakci na růst cen bude i nadále zvyšovat základní úrokové sazby. Nad pětiprocentní hranici by však podle vyjádření Jiřího Rusnoka pro Český rozhlas jít neměla.
Inflace 10 procent? Vyloučit to nelze, míní guvernér ČNB Rusnok
Money
Pozor na rizika lokality
Jestliže si na nákup investičního bytu vezmete hypotéku, musíte zvažovat nejen cenu nemovitosti a lákavou dobu návratnosti. Důležité je také to, jak dobře se vám bude hledat spolehlivý nájemník. Pokud se vám byt nepodaří obsadit nebo narazíte na neplatiče, budou splátky hypotéky ležet na vašich bedrech.
„Zvláště v Praze a velkých městech jsou ceny nemovitostí již natolik vysoké, že jejich pronájem stěží pokryje splátku hypotéky. Navíc je nutné počítat s tím, že byt není vždy obsazen na 100 procent a v krajních případech může dojít i k poničení bytu nájemníky,“ vysvětluje hlavní ekonom BHS Štěpán Křeček.
Nejlevnější byty koupíte v Ústeckém kraji, ale bohužel je zde největší počet exekucí v republice. Riziko problémů s pronájmem bytu tak stoupá. Při koupi investičního bytu proto hledejte lokalitu, která je levná a zároveň přitahuje solidní nájemníky. Jako vhodný se jeví nákup investičního bytu například v Teplicích nebo Chebu – tyto regiony se rychle rozvíjejí díky napojení na Německo.
Nízké úrokové sazby jsou špatné pro finanční sektor, teď to bude pro zisky bank a pojišťoven lepší. Centrální banka chce utnout inflační očekávání, která jdou hlavně přes mzdy, říká ex-centrální bankéř a šéf české pobočky Expobank Lubomír Lízal. Banka aktuálně hledá kupce. 
Lubomír Lízal: Vysoká inflace pomůže vládě s dluhem, ale jen chvilku
Money
Vyplatí se investovat spíše do menšího bytu
A jak je to z pohledu velikosti investičního bytu? Nejvíce se vám vyplatí vložit peníze do nákupu menšího bytu kolem 50–70 m2. Takový byt se totiž nejsnáze pronajímá. Byt o velikosti 2+kk nebo 2+1 se hodí pro širokou škálu nájemců, od jednotlivců přes páry, mladé rodiny až po seniory. U garsoniér lze sice očekávat nejvyšší návratnost, je však třeba konkurovat především cenou, což může přilákat nájemce s horší platební morálkou.
Naopak byty o velké výměře se hodí pouze pro rodiny, a tak je těžší je pronajmout. Často také rodiny s dětmi chtějí bydlet v domě nebo investují do vlastního bydlení. V městech, kde se nachází univerzita, může být u větších bytů zajímavou možností pronájem skupině studentů, ale s více nájemníky se samozřejmě pojí více starostí.
Co bude hlavní výzvou pro český průmysl v příštím roce? Oslovili jsme ve spolupráci se Svazem průmyslu a dopravy jeho kapitány, majitele i ředitele významných firem, a přinášíme unikátní anketu na toto téma. Každá firma řeší své vlastní výzvy. Ale některé problémy jsou společné pro všechny. Kromě pandemie a rostoucí inflace trápí lídry firem, které táhnou tuzemskou ekonomiku, také nedostatek pracovníků nebo nejasnosti kolem Green Dealu. Příležitost naopak vidí v rozšiřování nových technologií, ať už jde o elektromobilitu či jiná chytrá řešení. Žádné černé scénáře před sebou klíčoví lidé průmyslu nevidí, naopak věří, že tuzemská ekonomika bude opět šlapat.
Anketa mezi kapitány průmyslu: Jaká je hlavní výzva pro rok 2022?
Zprávy z firem
Nečekejte rychlé zbohatnutí
Nákup investičního bytu se hodí pro konzervativní investory. Rozhodně vám nezajistí zbohatnutí ze dne na den a musíte počítat s omezenou likviditou. Aby vám investice přinášela uspokojivý výnos, je nutné vybrat vhodnou nemovitost, najít spolehlivého nájemníka a mít dostatek času i trpělivosti. Na investici do nemovitosti proto nahlížejte v dlouhodobém investičním horizontu.
Nicméně do budoucna lze předpokládat, že se nájmy budou zvyšovat, a tak se nákup investičního bytu vyplatí zase o něco více. „V současnosti na trhu pozorujeme nestandardně vysoké rozdíly mezi cenami nemovitostí a velikostí nájmů. Do budoucna lze očekávat, že se tyto rozdíly začnou snižovat k úrovním, které byly na trhu dlouhodobě obvyklé. K tomu teoreticky může dojít dvěma způsoby. Buď se sníží cena nemovitostí nebo se zvýší cena nájmů. Jelikož vzhledem k cenám stavebních materiálů, prací a pozemků nelze očekávat, že by šly ceny nemovitostí dolů, pravděpodobně budeme svědky růstu nájmů,“ dodává Štěpán Křeček.
V dobách krize, kdy ostatní aktiva padají, patří zlato nebo stříbro mezi oblíbené prostředky, které drží hodnotu. Drahé kovy jsou oblíbené také z důvodu své hmatatelnosti, na rozdíl od akcií nebo dluhopisů si na ně můžete sáhnout. Přináší ale investice do zlata či stříbra dostatečný výnos? A jak obchodování s drahými kovy vlastně funguje?
Koupit investiční zlato nebo stříbro se vyplatí. Ale s rozvahou
Money
Do Česka v nadcházejících měsících zamíří tři globální streamovací služby. Doplní tak nabídku interaktivních televizí v čele s Netflixem. Reagovat na to musí také tuzemské stanice. Nova proto tlačí své Voyo a má s ním velké plány. Jaký bude boj o diváka, který se stale více odklání od tradiční televize a zábavu hledá aktivně sám?
Netflix, HBO i Disney chtějí české diváky. Jak zareaguje Nova a ostatní?
Enjoy
PODZIMNÍ NEWSTREAM CLUB PRÁVĚ VYCHÁZÍ
Jak se udržet v kondici a vytvářet dlouhodobou hodnotu? Snaha udržovat se v souladu s nároky doby je hlavní téma aktuálního magazínu Newstream CLUB, který nyní vychází, s podtitulem VYJEDNEJTE SI SVŮJ ŽIVOT.
Proč se vyjednávání stává jednou z hlavních dovedností pro budoucí úspěch, vysvětlí přední český vyjednavač a titulkový muž Radim Pařík.
Na otázku ‚Jak zůstat relevantní i v dalších letech?‘ odpovídají i další osobnosti byznysu, showbyznysu, ale také medicíny. Například vyhlášená pohybová lékařka Karolína Velebová, která se stará o řadu vrcholových sportovců včetně olympioniků. Dědička kávového impéria Christina Meinl ukazuje na historii legendární firmy, jak důležité bylo pro její přežití a dlouhodobý úspěch ochota radikálně se změnit a začít znovu téměř od nuly.
Partner Penta Investments Václav Jirků popisuje, jak důležitou roli bude hrát soukromý sektor ve zdravotní péči a sociálních službách.
O duševním zdraví, wellbeingu a o tom, jak jich dosahovat pomocí moderních technologií, hovoří Jiří Diblík, spolutvůrcem globálně úspěšné wellbeingové a mental health aplikace VOS Health.
Páté vydání čtvrtletníku Newstream CLUB je v prodeji na stáncích i v online distribuci Send, kde je možné titul také předplatit. Digitální verzi magazínu lze zakoupit přímo na webu newstream.cz.
Na další číslo se můžete těšit již v prosinci.
