Dalibor Martínek: Český realitní trh stojí před kolapsem. Miliardy půjčených korun nedokážou investoři splácet
Situace na realitním trhu se brzo překlopí do ekonomického kolapsu, jaký jsme v Česku nezažili třicet let. Vyplývá to z poznatků firem pohybujících se na trhu. Co k takovému závěru vede? Mnoho společností, developerů, si před pár lety napůjčovaly v součtu miliardy korun za nízké úroky. Jenže dva roky se Česko pere s nejvyšší inflací v celé Evropské unii. Takzvaná dobrá zpráva, že v Česku klesla po dvou letech inflace v červnu pod deset procent, na „pouhých“ 9,7 procenta, na tom nic nemění.
Poptávka po vlastním bydlení, například financovaným hypotékami, klesla k nule. Taktéž firemní nájemci buď středoevropský trh opustili, nebo více zvažují finanční aspekty pronájmu komerčních nemovitostí.
Přitom se úročení financování výstavby nyní pohybuje kolem deseti procent. Ať už rezidenční, či komerční.
Jenže lidé si neberou hypotéky, nedosáhnou na ně. Neinvestují do bydlení, trh se proto tak trochu nuceně postupně překlápí do nájemního bydlení. Někdo tomu říká nový trend, a mnoho investorů se nyní snaží na nájemnících vytřískat peněz co jen můžou. Ve skutečnosti je to však z nouze ctnost.
Klíčovým problém je, že výstavbu čehokoliv nemá kdo platit. Jsou v ní vložené z bankovních půjček stovky miliard korun, ale nájemníci ani nájemci nejsou. Natož hypotékáři.
Evropský trh s kancelářemi se otřásá v základech. Klesá poptávka, což se propisuje i do cen. Nejrazantněji poklesly ceny ve Velké Británii, naopak v Česku se ještě drží.
Po Americe i Evropa. Čeká trh s komerčními nemovitostmi pekelná bouře?
Reality
Zaděláno na krizi
Co se tedy bude dít? Už rok sedí investoři na matracích a snaží se krizi poptávky vysedět. Čas, kdy to ještě finančně dokážou, se však chýlí ke konci. Mnoho developerů se již řadu měsíců snaží prodat své rozdělané projekty. Nabízejí je větším hráčům v naději, že ti vykoupí jejich dluhy.
Velkým hráčům se ovšem do tohoto byznysu nechce, protože mají sami dost problémů. Mají rozestavěno, musejí splácet, ale jejich produkci nikdo nechce. Takže tady máme takzvaný „pohyb na trhu“, ceny nemovitostí jdou po deseti letech růstu dolů. A protože úrokové sazby se kvůli vysoké inflaci budou držet minimálně další rok vysoko, bude tento „výprodej“ pokračovat.
Ale nejde jenom o výprodej. Větší firmy si svou pozici udrží. Central Group, největší soukromý stavitel bytů v zemi, pozdržel výstavbu dvou svých projektů. Podobně se k situaci na finančním trhu staví i ostatní hráči. Jenže, čas běží, úroky z půjček neklesají, a nastává čas lámání chleba. Mnoho drobných developerských plánů zkrachuje, a ta chvíle se blíží.
Jak uvedla největší česká právní kancelář Havel & Partners, v letošním a příštím roce bude splatných 140 dluhopisových emisí za více než sto miliard korun. A zhruba třetina z toho objemu financovala nemovitostní sektor. U těchto dluhopisů bylo možné před třemi lety získat úročení kolem šesti procent. Tyto dluhopisy nyní budou splatné.
V momentální nepříznivé finanční situaci vyjde žití v nájmu výhodněji než splácení hypotéky na vlastní bydlení. Více než polovina lidí žijících v nájmu by si přitom přála přestěhovat do vlastního, ale téměř v dvou třetinách případů si to nemohou finančně dovolit. Na pořízení bytu v Česku je průměrně potřeba téměř 15 ročních platů. Nedostupnost vlastního bydlení tak vede k nedobrovolnému nárůstu zájmu o bydlení v nájmu. Vyplývá to z průzkumu realizovaného Českou spořitelnou, Evropou v datech a Sociologickým ústavem Akademie věd ČR.
Nájem je nyní výhodnější než hypotéka. Ale nedobrovolně, lidé nemají na výběr, říká průzkum
Reality
Vlna firemních krachů už se zvedá
Nemovitostní trh přitom v té době rostl o zhruba o deset procent ročně. Na takový růst ovšem mohou nyní investoři zapomenout. Nicméně, dluhy budou muset splatit. Ne každému se to povede. Podle Havlovy kanceláře stojíme před etapou firemních krachů v nemovitostním sektoru. Ještě se o tom nepíše, brzo už se psát bude.
Jak poznamenává Havlova právní kancelář, která se nemovitostnímu sektoru intenzivně věnuje, nízká poptávka a drahé finanční zdroje firem povedou k obtížím zejména středních a menších nemovitostních projektů financovaných dluhopisy namísto vlastního kapitálu. „Odhadujeme, že patnáct až pětadvacet procent emitentů situaci nezvládne a čekají nás krachy, restrukturalizace a výprodeje aktiv (zejména nemovitostí) za diskontované ceny,“ uvádí právní kancelář.
Jaký bude důsledek celého dění? Obří majetky se přesunou do rukou bank, věřitelů, právních firem. Ceny nemovitostí na nějaký čas poklesnou nebo budou stagnovat, média budou psát o novém trendu. Mezitím však proběhne přerozdělování majetku. Na jehož konci budou noví vítězové této „realitní krize“. V žebříčcích miliardářů se dočkáme několika nových jmen.
Další komentáře (ne)korektního Dalibora Martínka čtěte zde
Spousta nejistot panuje v současnosti na realitním trhu. A projevuje se to také u financování velkých i středních projektů. Tam v posledních měsících hrála velkou roli snaha firem snížit náklady prostřednictvím úvěru v eurech, kde byla výrazně nižší sazba než na úvěrech v korunách. „Doby, kdy to bylo výrazně výhodnější, jsou pryč. A může se stát, že to banky přestanou nabízet, nebo i to, že to klientům přestane vycházet výhodněji než půjčit si v korunách,“ uvádí šéf korporátního financování v Trinity Bank Jiří Vančura.
Jiří Vančura: Financování v eurech byl hit. Teď se to přestává vyplácet
Reality
