Dalibor Martínek: Soumrak nájemního bydlení. Bude dražší a přísnější. Majitelé bytů utahují šrouby
Jan Rafaj, šéf firmy Heimstaden, která převzala byty po OKD a je tudíž největší společností v zemi, která poskytuje nájemní bydlení, se dopustil myšlenky. Bylo by podle něj ideální, kdyby v Česku vzniknul nějaký úřad, který by se věnoval nájemnímu bydlení.
Možná jsou v ostravských nájemních bytech problémem neplatiči. Pokud by i ano, je to problém českého nájemního bydlení?
Spíše ne. Problémem je, že je v Česku trh nájemního bydlení nezralý. Nájemník je u nás pořád vnímán jako někdo podřadný, jako zdroj budoucích problémů. Z tohoto úhlu pohledu teď vlastníci vymýšlejí a prosazují všelijaké regulace, Rafaj není sám. Nový úřad, nové regulace. A doba jim přeje. Nájemníků přibývá, svaly vlastníků bytů rostou.
Je to paradoxní. Nájemník je člověk, který vlastníka živí. Splácí cizí investice, navíc tvoří roční výnos. Nájemníkům by měli vlastníci bytů ruce líbat. Místo toho vymýšlejí, jak je víc potýrat.
Mazlíčci a děti jsou nežádoucí
Rafaj je vrcholným českým lobbistou, prezidentem Svazu průmyslu a dopravy, účastníkem jednání tripartity. Takže když takto dobře postavený muž vyřkne v médiích, která mu kvůli jeho pozici ráda naslouchají, nějakou myšlenku, není to plácnutí do vody. Naopak, velmi pěkně se v jeho poselství zobrazuje, kam se bude ubírat nájemní bydlení v Česku. Pro nájemníky to není dobrá vize.
Majitelé bytů cítí šanci výrazně posílit pozice. Zneužívají vývoj na trhu s bydlením, kdy kombinace nedostupných hypoték a drahého bydlení žene lidi do nájmů.
Nájemní bydlení v Česku má budoucnost a po vzoru západních zemí bude hrát důležitou roli. Ne ale tak podstatnou jako například v Německu. Zakladatelka společnosti BTR Consulting Zuzana Chudoba předpovídá, že bude tvořit něco kolem 30 procent objemu realitního trhu.
Trh s nájemním bydlením opanují velcí investoři, říká členka prezidia Asociace nájemného bydlení
Reality
Vsuvka. Ceny nájmů v Česku už dva roky rostou, v průměru meziročně asi o deset až patnáct procent. A růst asi budou dál. Metr staršího nájemního bytu v Praze stojí v průměru kolem 380 korun. Takzvaný normální byt, což bylo dříve 68 metrů čtverečních, je pro nájemníka v širším centru hlavního města za nějakých pětadvacet tisíc korun. Ale pozor, co bývalo dříve normální, už není. V současnosti je „normální“ nájemní byt do velikosti padesáti metrů, spíše méně. Počítá se s jednou, maximálně se dvěma osobami. Rozhodně žádné děti. Natož domácí zvířata. Z nájemního bydlení se stává startovací bydlení pro mladé, kterým ho platí rodiče.
Na trh se hrnou institucionální investoři
Majitelé starších bytů v současnosti, když kolem sebe poslouchají zprávy o zvyšování nájmů, přemýšlejí, jak lépe zhodnotit své byty. Které ovšem povětšinou získali za pár set tisíc korun v době privatizací před dvaceti lety, úplně mimo tržní ceny. Dobře se jim teď čtou na internetu články o zdražujících nájmech, mohou s jejich pomocí před nájemníky argumentovat. Nutno podotknout, že tento „secondhand“ tvoří víc než pětadevadesát procent nájemního trhu v Česku.
O nájemním bydlení se v Česku mluví jako o novém trendu, ne všichni však tento názor sdílí. Výkonná ředitelka developera Central Group Michaela Tomášková tvrdí, že půjde o přechodný jev.
Nájemní bydlení je v Česku přechodný jev, trendem se nestane, říká výkonná ředitelka Central Group Tomášková
Reality
Na trh se vedle toho žene nová sortu vlastníků, takzvaných institucionálních. Do nájemního bydlení chtějí vložit peníze různé fondy či korporace. A ty budou ještě ostřejší. S nájemníky už nebudou mít vůbec žádné cavyky. Už teď stojí bydlení u těchto prvních vlaštovek nájemního bydlení budoucnosti v Praze v průměru přes 530 korun za metr. Někde i osm set. Přes třicet tisíc korun za třicetimetrový krcálek.
Noví vlastníci však chtějí víc. Chtějí větší moc nad nájemníkem. Chtějí novou zákonnou regulaci, nový úřad, možná budou chtít registr nájemníků. Vše pod záminkou, že je potřeba si na ty podivné nájemníky lépe posvítit.
Vše má jeden jednoduchý důvod. Investoři chtějí mít lepší garanci návratnosti svých vkladů. Protože nájemní bydlení, to už není bydlení. To je investice, která musí vynášet nějaká ta procenta. K tomu jedna poznámka. O tom, jaký je momentálně výnos z jednoho nájemníka v Česku nemají přesně údaje ani nadnárodní poradenské společnosti. Tlaku na větší pravomoci vlastníků to však nijak nebrání.
Vlevo hleď?
Záminkou různých asociací či spolků majitelů bytů – protože když chcete prosadit nějaký zájem, založte si nezávislou asociaci – bude akcentovat zhoubný vliv neplatičů či problémových nájemníků. Přesně jak to nyní dělá Rafaj. Těch je přitom minimum.
Nerovnováhy na trhu nájemního bydlení si všimnul i Ivan Bartoš. Ne teď, asi už dříve. Takže po dvou letech usilovné práce ministerských úředníků vznikl pracovní návrh na regulaci dravých vlastníků. Dost řetězení nájemních smluv, třetí smlouva už podle pracovního návrhu musí být aspoň na tři roky, zní „přísné“ nařízení. Ze skupin všelijakých asociací vlastníků zaznívá, že ministr se probral, a že chce sociálním inženýrstvím kroutit trh. Bohužel, mají tito lobbisté pravdu. Výsledkem nového vládního „nařízení“, pokud by vůbec prošlo, by se stalo, že by majitelé nájemníky raději „vykopli“, než aby jim dávali dlouhodobější smlouvy.
Pražský trh s nájemním bydlením rychle mění podobu. Přibývají velcí investoři do nájemního bydlení, ať už z ciziny nebo z Česka. Zároveň rychle roste průměrný nájem v novostavbách. Na druhou stranu, zvyšuje se i standard bydlení. To je však obvykle určeno pro mladé lidi na začátku pracovní kariéry. Což znamená, že jde ve většině o malé byty.
Budoucnost českých nájemníků: Drahota. A ani obraz si na stěnu nepověsíte
Reality
Protože na trhu nájemního bydlení je řada lidí, kteří bojují na spodku společenské hierarchie o každoměsíční příjem. Což by měla být spíš otázka sociálních programů vlády než tématem regulace nájemního bydlení.
Vlastníci bytů a zástupci nově vznikajících fondů se nyní snaží využít časového okénka, kdy bude vlastnické bydlení nedostupné, a nájemní bude „trendy“. To bude trvat ještě maximálně rok nebo dva, než klesnou úrokové sazby a zlevní hypotéky. Do té doby budou chtít pro sebe i legislativně „urvat“ maximum možného. Je to trošku krátkozraká strategie. Svým agresivním utahováním šroubů zavírají dveře účastním možného potenciálního, a v Česku málo popsaného trhu nájemního bydlení.
Další komentáře (ne)korektního Dalibora Martínka čtěte zde
