Jiří Vančura: Český trh s bydlením se změní, přiblíží se tomu západnímu
Nové formy nájemního bydlení mění tuzemský trh s rezidenčním bydlením. Developeři mění strategie. Očekávají, že nově budou jejich klienty ve větší míře investiční fondy. Možná i ty penzijní, pokud to česká legislativa umožní. Co se aktuálně děje na trhu s bydlením shrnuje ve svém komentáři Jiří Vančura, ředitel úseku Real Estate v Trinity Bank.
Nestabilita na trhu v podobě stále zvětšujícího se dluhu v povolování výstavby nových bytů se projevuje nejenom kontinuálním růstem cen nemovitostí, ale také až extrémní délkou povolovacích procesů. Výsledky tohoto stavu se promítají do funkčnosti trhu již řadu let a se současnou vysokou inflací se jen odhalily v plné nahotě.
Hypotéky se zastavily, roste cena nájemného a developeři buď v lepším případě posunují starty prodejů nových projektů nebo rovnou projekty odkládají. V těchto případech věří, že „trh se uklidní“ a najde si svou novou rovnováhu.
Na začátku často bývala myšlenka na výstavbu vlastního, malého developerského projektu o pár desítkách bytů. A na jejich prodeji vydělat majlant. Drobné firmy s pozemkem začaly shánět razítka a rozvíjet plán. V posledních měsících však řada těchto záměrů bere za své. Zdražilo financování, zamrzla poptávka po nových bytech. Sny o pěkném zisku se začaly rozplývat v mlze.
Malí developeři nezvládají, nabízejí své projekty velkým hráčům. Ti se do nich ale nehrnou
Reality
Spotřebitelské návyky se mění, ekonomika ochlazuje. V samotném segmentu realitního trhu i stavebnictví se společnosti mnohde i mnohdy dostaly do situace, kterou ve své historii nezažily. Na jedné straně pandemie covidu, z druhé strany tragická válka. Výsledkem jsou problémy se surovinami, a to nejenom s jejich nedostatkem, ale i růstem ceny. Jsou narušené dodavatelské řetězce, ceny energií prudce vzrostly, s tím vyrostly i náklady. Vše se promítá do koncových cen.
Vysoké úrokové sazby výrazně omezují dostupnost hypoték a společně s dvoucifernou inflací je omezena i koupěschopnost domácností.
Pro stanovení úroků u hypoték se řídíme hlavně prognózami, aktuální sazby národní banky jsou spíše orientační, říká bankéř Vlastimil Nigrin, člen představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny. Zlevnění hypoték a tím také větší poskytnutý objem půjček na bydlení očekává až ve druhém pololetí roku. Naopak o stavební spoření byl loni extrémní zájem, který trvá i letos. Situaci však může změnit zrušení státní podpory, o kterém nyní uvažuje vláda.
Vlastimil Nigrin: Hypotéky zlevní po prázdninách, boom stavebního spoření nekončí
Money
Bydlet ve vlastním už nebude priorita
Tolik známá realita. Tou je ale i to, že na trhu bude nadále i vysoká poptávka po bydlení. V bance očekáváme, že v daších letech bude růst podíl dostupného bydlení. To v dnešní době symbolizuje startující vlna nájemního bydlení a též i družstevního, které se pro mnohé zájemce stává preferovanější variantou než bydlení vlastnické.
Bytový trh se nezastaví, individuální kupce nahradí institucionální a ti budou pro další léta hlavními hybately a největšími kupci na trhu. Trh se přizpůsobí v podobě skladby bytů, jistě i nabídkou a servisem pro všechny ty, pro které je dlouhodobý konzervativní výnos z nemovitostí ideálním zhodnocením jejich investice. Platí, že každá nová bytová jednotka se zhodnotí minimálně dvakrát, v pravidelném výnosu z nájemného a též pak jistotou dlouhodobého růstu samotné ceny nemovitosti.
Ne že by se neprodávalo, ale i trh se secondhandovými nemovitostmi výrazně zpomalil. K zásadnější korekci cen zatím ale plošně nedochází. U některých typů nemovitostí a lokalit ale ceny padají i o 15 procent. U paneláků pak ředitel sítě realitních kanceláří Century 21 Tomáš Jelínek v dalším díle podcastu Realitní Club, který přineseme již zítra. Zlevňování očekává i nadále.
Byt pro rodinu na sídlišti v Praze? Museli byste vydělávat 80 tisíc měsíčně, říká ředitel realitky
Reality
Dnes velcí i středně velcí developeři mění strategie a očekávají, že nově budou jejich klienty ve větší míře investiční fondy, stejně tak i penzijní fondy v případě, že dojde ke změnám v české legislativě. V dalších letech tak dojde i ke zrychlení prodejů samotného nového bytového domu nemovitostnímu fondu, stejně tak k omezení investic developerů do marketingu nebo klientských změn. Rezidenční projekty budou již od počátku realizace modelovány přesně na potřeby nájemního bydlení, včetně dispozic bytů nebo společných nebytových prostor.
Výstavbu budou více financovat banky
Trh se ale výrazně promění, bez ohledu na dnešní úrokovou sazbu. Především dojde k dalšímu růstu financování výstavby prostřednictvím bankovních úvěrů, jejichž využití je prospěšné jak pro developera tak pro kupujícího. Naopak výrazně poklesne zájem realizovat projekty skrze emise dluhopisů.
Realizace skrze bankovní úvěr zvyšuje developerovi výnos na investovaný kapitál a umožňuje realizovat více či větší a kvalitnější projekty. Navíc financování prostřednictvím bankovního úvěru dá všem stranám jistotu toho, že projekt bude dokončen. Tato skutečnost bude zásadní pro všechny strany, od banky, přes developera až po majitele nového bytu – každý bude chtít mít jistotu. Banka totiž ověřuje projekt, prověřuje jeho stavební pokrok, prostředky uvolňuje výhradě oproti prostavěnosti v projektu, nadto kalkuluje s rezervami a v neposlední řadě kontroluje složené peněžní prostředky kupujících.
Spousta nejistot panuje v současnosti na realitním trhu. A projevuje se to také u financování velkých i středních projektů. Tam v posledních měsících hrála velkou roli snaha firem snížit náklady prostřednictvím úvěru v eurech, kde byla výrazně nižší sazba než na úvěrech v korunách. „Doby, kdy to bylo výrazně výhodnější, jsou pryč. A může se stát, že to banky přestanou nabízet, nebo i to, že to klientům přestane vycházet výhodněji než půjčit si v korunách,“ uvádí šéf korporátního financování v Trinity Bank Jiří Vančura.
Jiří Vančura: Financování v eurech byl hit. Teď se to přestává vyplácet
Reality
Vlastní finanční prostředky budou ze strany developerů v dalších letech směřovány např. do nákupů nových pozemků nebo nových služeb spojeních s jejich aktivitami na trhu, kde dosáhnou svého zhodnocení a nebudou dlouhodobě vázány na rezidečních projektech. I samotný exit z projektu po jeho dokončení a předání fondu pro nájemní bydlení bude ve srovnání s délkou prodejů a doprodejů volných bytů ve vlastnickém bydlení rychlejší. A ve finále i efektivnější.
Dostaví se krachy develeperů, ale i noví hráči
Výrazný propad prodejů nových bytů se též odrazí na dalším přerozdělení trhu. Krize zastaví aktivity mnoha developerů, kterým zdražení vystaví stopku s ohledem na efektivitu jejich podnikání. Budeme svědky krachu nejednoho developera, řada projektů může zůstat v dalším období nedokončena nebo bude se ztrátou přeprodána.
Na druhou stranu se na trhu začnou objevovat noví hráči. Pro ty bude prioritní realizace výstavby bytových projektů prostřednictvím bankovního financování. Vytvoří se nová skupina, která výrazně promluví do situace na trhu. Půjde o jednotlivé samosprávy, pro které je výstavba obecních nebo městských bytů jednou z cest, jak udržet potřebné profese v daném místě. I v tomto případě bude český trh kopírovat standardní stav, který známe ze sousedních zemí – z Něměcka nebo Rakouska. I tady očekáváme, že bankovní financování výstavby městských bytů bude převažovat.
Autor je ředitelem Real Estate v Trinity Bank
Buďte v obraze s Realitním Clubem Newstreamu
