Karin Šoóšová z J&T: Stabilita cen není sázkou na jistotu
Stabilní výnos je snem každého investora. Pohled na výsledky investiční portfolia bez velkých výkyvů nás naplňuje pocitem bezpečí. Mnohdy jde ale pouze o domnělé bezpečí. Střet s realitou přichází v momentě, kdy teoretická čísla potřebujeme proměnit v hotovost, píše ve svém komentáři analytička J&T Karin Šoóšová.
Cena majetku versus skutečná hodnota
Skutečná hodnota je to, co jsme schopni z prodeje majetku získat. Kámen úrazu, o který už zakopl nejeden investor, je skutečnost, že deklarovaná cena nemusí nutně odpovídat jeho skutečné hodnotě. Český nemovitostí trh je toho dobrým příkladem.
Zažili jsme období, kdy ceny nemovitostí rostly dvouciferným tempem a investice do „cihel“ byla považována za sázku na jistotu. Nezáleželo moc na tom, jestli se jedná o nemovitosti rezidenční nebo komerční. Vše rostlo do nebe. A prodat jakoukoliv nemovitost byla hračka. Kupující ochotně přistupovali na nabídkové ceny. A prodávající měl relativně velkou jistotu v tom, jakou hodnotu za nemovitost dostane.
Že štěstěna je vrtkavá, pocítil na vlastní kůži asi každý. Na peněžních a kapitálových trzích, které jsou velmi přesným a rychlým odrazem dění ve světě, dává pocítit svou momentální náladu pořádnou silou.
Peníze zdražily, zábava skončila. Investičním hitem jsou cihly, beton a půda
Názory
Dnes ale svět vypadá trochu jinak. Z nemovitostního trhu téměř úplně vymizela likvidita. Na obou stranách panuje vyčkávací taktika. Jistoty téměř vymizely. Jinak řečeno, deklarovaná cena už nemusí odpovídat skutečné hodnotě, za kterou se dá nemovitost zpeněžit.
Vztah ceny a likvidity
Příklad současné situace na nemovitostním trhu ukazuje důležitou, investory často přehlíženou skutečnost. A to úzký vztah mezi spolehlivostí ocenění majetku a jeho likviditou. Likvidní finanční nástroje, jako jsou například akcie, lze prodat za okamžik. Hodnota, kterou z prodeje získáme, bude hodně blízko ceně, kterou na trhu vidíme na různých finančních platformách.
Prodat starožitný obraz, firmu nebo dům ale trvá mnohem déle. A najít kupce bude o něco těžší. Na těchto trzích je méně účastníků, obchodovaný majetek má svoje specifika a není tak standardizovaný jako veřejně obchodované akcie. Proto je také rozmezí hodnoty, za kterou lze majetek zpeněžit, mnohem širší.
Ocenění méně likvidních nástrojů je výzva.
Pražská burza letos válcuje ostatní, málokde jinde ve světě lidé na akciích bohatnou tolik jako v Praze. Proč tomu tak je? Odpovídá ekonom Lukáš Kovanda. 
Lukáš Kovanda: Pražská burza patří k nejvýkonnějším na světě. Víme proč
Money
Ocenění modelem
Se špatným metrem nikdy správnou hodnotu nenaměříme. Aktivní trh s velkým počtem transakcí je pro ocenění aktiv nespolehlivějším metrem. Pro finanční nástroje, které nelze spolehlivě ocenit trhem vzhledem na malý počet transakcí, se nabízejí různé náhradní metody ocenění. Jedna možnost je řídit se transakční cenou jiného podobného majetku. Najít srovnatelné transakce ale může být těžké. Jako další často využívaná možnost se nabízí ocenění modelem.
Oceňovací model je matematický vzorec pro ocenění finančních aktiv, který vychází z finanční teorie. Podoba těchto vzorců je více méně jasná. Méně jasné ale je, jaké v modelu použít parametry. Sebemenší rozdíly v jednotlivých parametrech můžou mít na výsledné ocenění zásadní efekt. Spolehlivost výsledné ceny je proto silně závislá na tom, jak realistické byly použité předpoklady. Co největší realističnost použitých parametrů zajišťuje celá řada dohledových mechanismů tak, aby ochrana investorů byla co nejvyšší. Investor ale navzdory tomu nemá jistotu, že za modelovou cenu bude v případě potřeby skutečně schopen majetek prodat.
Většina bohatství v Česku byla vytvořena skrze nemovitosti. Lidé kupovali za 30, 40, 50 tisíc korun metr čtvereční, který má dnes hodnotu 100, 120 tisíc. A to ze svého dali jen zlomek, vypočítává v novém díle seriálu Jiný peníze spolumajitel Crestylu Omar Koleilat. 
Omar Koleilat: Pro normální lidi je hypotéka nejlepší investice. A není drahá ani teď
Newstream TV
Stabilita není jistota
Stabilita cen není sázka na jistotu.
Nelikvidní nemovitostní portfolio může na první pohled působit ve srovnání s akciemi jako méně riskantní investice, protože je jeho cena stabilnější. Stabilita cen ale není zárukou nízkého rizika.
Krátkodobé výkyvy na akciovém trhu u méně zkušených investorů vzbuzují dojem vysokého rizika. V dlouhodobém horizontu je ale tento pohled mylný. Likvidní akciové trhy nám nabízejí jistotu, že přesně víme, co v daném okamžiku vlastníme. Jestli se rozhodneme akcie prodat, víme relativně přesně jakou hodnotu za prodané akcie získáme.
Tisíce nájemních bytů v Praze by mohly být ve vlastnictví nemovitostních fondů. Nájmy jsou vzhledem k poklesu prodejů bytů do vlastnictví na vzestupu a z aktuálního vydání studie českého realitního trhu Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a z dnešního diskusního setkání v Praze vyplynulo, že zájem investorů o nákupy projektů po loňském útlumu začíná stoupat.
Nemovitostní fondy skoupily tisíce nájemních bytů. A nájemní byznys láká i velké realitní hráče či katolickou církev
Reality
