Tereza Kouklová: Eurové úvěry brzdí. Developerům končí zlaté časy, musí pracovat s delší návratností
Financování developerských projektů v Česku je náročné již delší dobu, ale teprve teď jej čeká ta největší zkouška.
Nedávný boom eurových úvěrů, které byly oproti těm českým podstatně levnější a umožňovaly slušnou ziskovost i tam, kde by jinak výnos zůstal na nule, je totiž u konce. Banky řadí zpátečku a podstatně zpřísňují své parametry pro financování velkých projektů. To se dotýká i velkých hráčů na trhu, kteří disponují vlastním kapitálem a půjčují si spíše minoritně.
Zatímco financování v Česku bylo dosud úročené kolem 10 procent, eura jej díky Euriboru umožňovala fixovat zhruba na pět procent, někdy i výhodněji. Pokud takový systém financování opadne, podstatná část developerů s velkými projekty může přijít o ziskovost i v řádech milionů korun. Východiskem pro ně může být projekty zastavit, prodat nebo zakonzervovat do doby, kdy budou podmínky opět výhodnější.
Postavit stovky až tisíce bytů pro užitečné profese jako jsou učitelé, zdravotníci, policisté a podobně. To je ambiciózní cíl České spořitelny, která na to zakládá novou firmu Dostupné bydlení. 
Spořitelna chce stavět levné byty s obcemi, šéfuje to Marek Blaha
Zprávy z firem
Když se sypou velcí hráči
To už se děje a dá se předpokládat, že se k podobnému kroku uchýlí většina velkých hráčů na trhu, kteří disponují vlastní kapitálem. První takovou vlaštovkou bylo nedávné zamrazení projektů Central Group, který o rok odložil stavbu 700 bytů v lukrativních částech Prahy. Pakliže se k podobnému řešení odhodlá jeden z top desítky developerů, trh na to přirozeně bude reagovat.
Na jedné straně nálepka luxusního bydlení v atraktivních lokalitách, na druhé levné nájemní byty pro město. Top hráči na pražském rezidenčním trhu se snaží dohnat skomírající prodeje výstavbou obecních bytů. Dostupné bydlení chystá po Finepu také Sekyra Group, zapojit se chce i Central Group.
Obrat k nájemnímu bydlení. Velcí developeři hledají odbyt a nabízejí městu výstavbu levných bytů
Reality
A s ním i banky. Vzhledem k situaci v Londýně, kde komerčním nemovitostem spadla tržní hodnota, můžeme očekávat podobný trend i u nás v Česku. V rámci toho se začínají zpřísňovat parametry jako LTV a LTC tak závratně, že se dostávají na podmínky, které panovaly před patnácti lety. To znamená, že je možné počítat s financováním maximálně 65 procent z projektu. A to ještě napjatě čekáme na další vývoj v USA, který bude mít na zdejší trh také zásadní dopad. Nicméně už teď je zřejmé, že v blízké budoucnosti bude financování prostřednictvím bankovního subjektu poměrně luxusní záležitostí.
Ceny materiálů přitom kvůli přetrvávající válce v Evropě jen tak klesat nebudou a už tak zoufale nedostupné bydlení bude ještě nedostupnější. Očekávám proto, že musí zákonitě přijít změna – a tou bude orientace trhu na větší podíl družstevního a nájemního bydlení.
Ziskovost se opozdí
I velcí developeři se totiž zřejmě budou muset naučit přenášet zisk do dlouhodobějšího časového horizontu. Z TOP 10 na trhu teď dále staví zhruba 50 až 60 procent, ale už dnes je zřejmé, že se i tito hráči budou muset přeorientovat na to, jakým stylem se budou byty nabízet, a to jako bytová družstva nebo projekty na budoucí pronájem.
V době vysokých úrokových sazeb a drahých hypoték je velké téma pro developery a investory nájemní bydlení. Protože se trh s prodeji bytů téměř zastavil, do centra zájmu se dostalo podnikání v nájmu. Jenže při současné situaci ani to pro investory dobře nevychází, shodli se hosté setkání Realitního Clubu, které pořádal Newstream. 
Nájemní bydlení je z nouze ctnost, shodují se odborníci z realitního trhu
Reality
Je totiž zřejmé, že na nájemní domy budou banky eura poskytovat i nadále. Úvěry s dlouhodobou splatností v horizontu až 35 let budou navyšovat LTV až na 80 procent. Pro developery je v tomto ohledu skvělé, že nemusí řešit předprodej bytů, na druhou stranu ovšem nemohou počítat s rychlým ziskem jako doposud.
Menší developeři, kteří ještě před pěti nebo šesti lety počítali s určitou ziskovostí a nečekali turbulentní změny v úrokových sazbách, které přinesly covid a válka, se teď mohou překvapeně potýkat s projekty s nulovou marží. Pro ně dává smysl se takových projektů rychle zbavit dříve, než se ocitnou ve ztrátě, a prodat je větším kolegům.
Česká spořitelna rozjela po několika letech přemýšlení projekt dostupného bydlení. Vytvořila kvůli tomu separátní právní jednotku nazvanou Dostupné bydlení České spořitelny. A je ochotná do nákupu bytů pro tento projekt investovat několik miliard korun. „Chceme trhu ukázat, že model, který se osvědčil v Rakousku, lze přenést i k nám,“ říká Marek Blaha, šéf společnosti Dostupné bydlení České spořitelny. Blaha je manažer, který jako nůž ostře míří na cíl. Developeři si ho nyní předcházejí.
Marek Blaha: Otevřelo se časové okno dvou až tří let na nákup nájemního bydlení. Vložíme do toho miliardy korun
Reality
