ANALÝZA: Proč na investičním bytě v Praze nezbohatnete

Vyplatí se je ještě kupovat v Praze byt na investici? „Investice do bytů v Praze může být i nadále velmi zajímavá, ale rizika se obecně podceňují. V našem modelu jsme identifikovali klíčovou rentabilní hranici růstu cen bytů,“ popisuje analytik BH Securities Timur Barotov pravidlo čtyř procent. Analýza také ukazuje, jak snadno se může kupec dostat do ztráty, a to i výrazně.

Praha patří v poměru cen nemovitostí k průměrným příjmům obyvatel k nejdražším městům na světě. Typický pracující jedinec v nájmu v Praze s průměrnou pražskou mzdou zaplatí asi 40 procent svého čistého měsíčního příjmu pouze na bydlení a všechny náklady s tím související. Oproti tomu například ve Vídni by tento poměr byl o polovinu nižší. V posledních deseti letech ceny pražských bytů rostly průměrně asi o 9 procent každý rok. To je extrémně silný růst a konkuruje růstu, který například generuje americký akciový index S&P 500 za podstatně vyšší kolísavosti a rizika.

Vlastní bydlení v Praze? Pro mladé nedosažitelný sen

Proč jsou byty v Praze tak drahé? Důvodů je víc. Jsou to vysoká míra byrokracie, která brání výstavbě, lobby developerů, kterým tato situace vyhovuje, silná voličská základna, která z velké části vlastní nemovitosti, zájem zahraničních investorů, silně rozvinutý cestovní ruch a tak bychom mohli pokračovat. 

V posledních letech se navíc inflace výrazně propsala do rostoucích cen nemovitostí prakticky ve všech větších městech na Západě a ČR. Vlastníci nemovitostí jsou nyní zkrátka na koni. To je ovšem velkou zátěží pro obyvatele, kteří nemovitost nevlastní a obzvlášť pro mladé občany. Dokonce lze tvrdit, že taková situace výrazným způsobem brzdí ekonomický růst ČR, protože spotřebitelé mají výrazně nižší disponibilní příjem kvůli drahému bydlení a mají tedy méně na utrácení za zboží a služby mimo bydlení. Jedinou polehčující okolností je v tomto ohledu relativně vysoký podíl Pražanů, jenž žije ve svém (30-40 procent).

Nejdostupnější bydlení v Evropě mají Dánové. Češi i Slováci propadli

Reality

Nejdostupnější nemovitosti k bydlení v Evropě při zohlednění průměrné měsíční mzdy má Dánsko. Česká republika je po Slovensku naopak druhá nejhorší. Vyplývá to ze zprávy společnosti BestBrokers, která porovnává poměr ceny nemovitostí určených k bydlením k příjmům ve 35 evropských zemích.

ČTK

Přečíst článek

Matematika za tím je složitá

Bezpochyby jsou tak ceny nemovitostí v Praze extrémně vyšponované. Vyplatí se ale ještě pořád investovat do pražských bytů i za těchto vysokých cen? Sestavili jsme podrobný kvantitativní model pro modelový případ koupě bytu v osobním vlastnictví v Praze za využití hypotečního úvěru.

Rozhodování ohledně koupě nemovitosti je ve skutečnosti velice komplexní, má mnoho proměnných, vyžaduje to složité počty a úvahy. Nejdůležitější je si uvědomit, jak návratnost na tuto investici ovlivňují nerealizované zisky a ztráty (ty mají největší vliv). S tím má ale řada kupujících problém, neboť se nejedná o jednoduché úvahy a výpočty. Jedná se tak například o složené úročení, zisk z růstu ceny nemovitosti, nebo zisk v podobě splacení části úvěru, kdy na odpovídající část nemovitosti získává nárok kupující. Co se týče nerealizovaných nákladů tak počáteční úmor kupní ceny nemovitosti z vlastního jsou „zmražené“ prostředky, které mohly být produktivně investovány do srovnatelných aktiv – například do dluhopisů. Jedná se tedy o náklad obětovaný příležitosti. Tento náklad je třeba zohlednit i u každoročních peněžních ztrát, kdy splátky hypotečního úvěru mohou převažovat nad výnosy z pronájmu. Zase se jedná o peníze, které se neproduktivně „utopí“ v nemovitosti.

Díky silnému růstu cen a „nízkému riziku“ jsou byty v Praze vnímány jako atraktivní investiční a spekulativní aktivum. Mnoho bytů (asi 12 procent v Praze) zeje prázdnotou. Paradoxně vzhledem k nízkému výnosu z pronájmu těchto bytů je nechat byt prázdný ve skutečnosti někdy rozumné. Pronájem se vzhledem k vysoké ceně bytů, daním a cenám služeb, pojištění apod. totiž tolik nevyplatí (čistá návratnost z pronájmu je na úrovni zhruba pouhých 2–3 procenta ročně.). Mnohem zajímavější je kapitálový zisk plynoucí z rostoucí ceny nemovitosti (9 procent ročně). Obzvlášť pro zahraniční investiční fondy pak nedává smysl zakoupené byty pronajímat, protože se do výnosu negativně propíšou náklady spojené s hledáním a správou nájemců v jurisdikci, kterou neznají.

Pavel Kliment: Ceny bytů porostou. Ne tak rychle jako nájemné

Reality

Česko trpí nedostatečnou výstavbou. Každý rok by jen v Praze byla potřeba 20 tisíc nových bytů, což se ani zdaleka neděje. Tento deficit je natolik alarmující, že zasahuje nejenom segment vlastnického, ale i nájemního bydlení. Proč se v tuzemsku staví málo a jak to napravit? Porostou ceny bytů v příštím roce? A jak se bude vyvíjet nájemné? Celý rozhovor s Pavlem Klimentem najdete v tištěném magazínu Realitní Club.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Růst cen je alfou i omegou

Vyplatí se tedy kupovat si byty v Praze i na dnešní vysoké cenové hladině? To závisí především na tom, zda budou ceny bytů svižně růst i v dalších letech. V našem kvantitativním modelu jsme uvažovali typický případ koupě dvoupokojového bytu na dnešních cenách s hypoteční půjčkou ve výši 80 procent kupní ceny. V modelu prognózujeme klesající hypoteční úrokovou sazbu, inflaci na cíli ČNB (2%) a uvážili jsme všechny spojené náklady s pronájmem a údržbou bytu a všechny realizované i nerealizované zisky a ztráty plynoucí z takové investice. Na základě toho jsme určili rentabilní hranici růstu cen nemovitostí, kde se tato investice překlápí z „nezajímavého“ do „zajímavého“ teritoria.

Zda se vyplatí investičně nakoupit pražský byt (na pronájem s následným prodejem) nebo nikoli, závisí především na otázce, zda budou ceny bytů v dalších letech růst rychleji, než 4 procenta ročně. To je tedy to klíčové tempo růstu, kdy taková investice dává vzhledem ke svým rizikům smysl. Nutno dodat, že se jedná o nejběžnější investiční případ, nákup nemovitosti pod nebo nad férovou cenou, vyšší výnos z pronájmu, výrazné zlevnění hypoték apod. to vše může pohnout s touto hranicí nahoru či dolů. Podle našich odhadů se ale většina scénářů bude pohybovat v rozmezí 3–5 procent. Tedy při dosažení tempa růstu cen o 5 procent ročně a více je ziskovost takové investice velice pravděpodobná. Při pomalejším tempu růstu (2–3 %) se kupec nemusí nutně dostat do ztráty, ale taková investice již pravděpodobně bude nezajímavá.

Petr Dufek: Efekt nižší DPH vyprchal, byty jsou opět nejdražší v historii. A bude hůř

Názory

Zlevňování bytů v současném cyklu nebylo nijak výrazné a navíc nemělo ani dlouhého trvání. Kdo dlouho vyčkával, ten se ho ani nemusel dočkat. Pokles cen tentokrát netrval ani celý rok a nyní už od poloviny roku 2023 ceny bytů opět rostou. Dokonce stále rychleji.

Petr Dufek

Přečíst článek

Co je poněkud alarmující je, jak rychle se může kupec dostat do výrazné ztráty, pokud v dalších letech budou ceny nemovitostí klesat, byť jen mírným tempem. Na rizika je tedy potřeba hledět střízlivě. Jenom jednoprcentní každoroční pokles cen nemovitostí v období 10 let za modelové situace může vytvořit 70procentní ztrátu vzhledem k investovaným prostředkům.

Nemovitosti jsou bezpečné aktivum na úrovni státních dluhopisů? To už nemusí platit. V Praze se z bytů stalo investiční (spekulativní) aktivum. Riziko propadů cen nemovitostí je tedy v budoucích letech o to vyšší, čím rychleji porostou. Pražské nemovitosti jsou tak pravděpodobně rizikovější investice, než v minulosti a než státní dluhopis. Ačkoli je nyní pravděpodobnost výrazných cenových propadů malá, to se může změnit v dalších letech, pokud například v rámci recese výrazně vzroste nezaměstnanost. Také roste regulatorní riziko, kdy extrémní nákladovost bydlení může politiky motivovat nějakým způsobem regulovat nemovitostní trh. To může mít neblahý vliv na ceny bytů. Pokud se ovšem zachová status quo, investice do pražských nemovitostí zůstává i nadále atraktivní záležitostí.

Tato analýza není doporučením k prodeji, nebo nákupu nemovitostí. 

Garsonka za pět milionů? Pražské ceny už platí i v Brně

Reality

Ceny bytů v Brně začaly opět růst. Metr čtvereční (m2) v novostavbě stojí v průměru už 134 tisíc a pomalu se tak dotahuje na pražské ceny (147 tisíc m2). Nová garsonka v jihomoravské metropoli už vyjde na pět milionů korun.

ČTK

Přečíst článek