Bankéř Jiří Vančura: Financování výstavby bytů v eurech už není pro developery tak atraktivní
Zpoždění. To je hlavní slovo, které vystihuje dění na trhu výstavby bydlení. Klienti jsou „zpoždění“ ve svém rozhodování, přístup k financování nákupu nemovitostí je značně ztížen. Přesněji řečeno, získat hypotéku je nyní téměř nemožné. A dokonce i lidé, kteří mají hotovost, nyní přemýšlejí, jakým směrem se trh vydá.
Řetězec obchodních vztahů je však delší. Když developerům lidé nekupují byty, stavebníci mají problém se splácením půjček na výstavbu. A kdyby nebyli schopni splácet, měli by problém už i bankéři, kteří peníze půjčili.
To se zatím neděje. A snad ani nestane. Trinity Bank má v nemovitostním sektoru rozpůjčováno zhruba šestnáct miliard korun, financuje především rezidenční a logistickou výstavbu. A dotahuje se objemem půjček na největší české banky. A chce každým rokem v objemu úvěrů do výstavby růst o tři miliardy korun.
Trh zamrzl, ale ne dlouhodobě
„Není očekávání, že jak je nyní poptávka zamrzlá, že by to bylo navždy nebo dlouhodobě,“ říká Jiří Vančura, šéf financování developmentu Trinity Bank. Klíčovou otázkou podle něj nyní je, zda má ten který developer ošetřenou svou finanční sílu, aby dokázal současnou složitou finanční situaci nějakou dobu ustát.
Trinity Bank podle Vančury těží z toho, že dokáže sílu společnosti dobře ohodnotit. Úspěch developera podle něj záleží i na jeho marketingové strategii nebo na cenotvorbě. Všechny tyto parametry je banka schopná sledovat či dokonce poradit. „Máme nyní asi čtyřicet běžících developmentů. Někteří nyní vůbec neprodávají, jiní prodávají pomaleji,“ říká šéf financování developmentu Trinity.
V současnosti se na trhu bydlení obecně akcentuje příklon k nájemnímu bydlení. To je podle Vančury letitý příběh. Někteří velcí developeři už v době covidu či dokonce ještě před ním přešli z klasického developerského modelu postavit a prodat na strategii část postavených bytů si nechat na nájemní bydlení. S růstem sazeb u eura se však toto přemýšlení stavebníků mění.
Nejen vysoké hypoteční sazby a růst cen nemovitostí míchají kartami na domácím realitním trhu. Mladší generace už tolik netouží po vlastním bydlení a raději dává přednost finanční nezávislosti a větší flexibilitě. Po letech tak roste zájem o nájemní bydlení, na což reagují i developeři. „Trend týkající se přesunu části klientů směrem k nájemnímu bydlení předpovídáme už delší dobu, část kapacit v našich projektech proto věnujeme právě tomuto typu bydlení,“ říká Jiří Vajner, generální ředitel Creditas Real Estate. 
Roste zájem o vybavené byty, ve kterých je vše až po příbory, říká ředitel Creditas Real Estate
Reality
„Významná část zahraničních nebo institucionálních investorů měla k dispozici levné eurové zdroje. Tam nebyl tlak na financování výstavby a výnos z nájemního bydlení tak velký. Dávalo to ekonomický smysl. To už aktuálně nevychází,“ tvrdí bankéř Vančura. A vysvětluje: „Když přičtete ke třem a půl procentům základní eurové sazby nějakou bankovní marži, tak to aktuálně ekonomicky nevychází. Už se dostáváte na cenu cizích zdrojů vyšší, než jakou vám vynese nemovitost,“ říká.
Česká národní banka (ČNB) od července 2023 zmírní jedno z pravidel pro poskytování hypoték. Jmenovitě jde o limit výše splátek k čistému měsíčnímu příjmu, tzv. ukazatel DSTI. Samotné „změkčení“ jednoho z parametrů pro žadatele o hypotéky trhu však nejspíše výrazněji nepomůže, přestože jde o zásadní parametr, který mnohým blokoval šanci na získání hypotéky, míní šéf nemovitostního financování Trinity Bank Jiří Vančura.
Jiří Vančura: Zmírnění jednoho ukazatele rezidenčnímu trhu nepomůže
Názory
Při financování výstavby se přitom podle Vančury poměr mezi eurem a korunou průběžně v jejich bance posouval ve prospěch eura. Až se dostal na hranici 45 procent v euru a 55 procent v korunách. S očekávaným růstem sazeb eura se však podle Vančury již tento poměr patrně nebude dál posouvat ve prospěch evropské měny.
Spousta nejistot panuje v současnosti na realitním trhu. A projevuje se to také u financování velkých i středních projektů. Tam v posledních měsících hrála velkou roli snaha firem snížit náklady prostřednictvím úvěru v eurech, kde byla výrazně nižší sazba než na úvěrech v korunách. „Doby, kdy to bylo výrazně výhodnější, jsou pryč. A může se stát, že to banky přestanou nabízet, nebo i to, že to klientům přestane vycházet výhodněji než půjčit si v korunách,“ uvádí šéf korporátního financování v Trinity Bank Jiří Vančura.
Jiří Vančura: Financování v eurech byl hit. Teď se to přestává vyplácet
Reality
Nejnovější díl podcastu Realitní Club s Jiřím Vančurou si poslechněte v úvodu tohoto článku nebo na vaší oblíbené podcastové platformě.
Poznámka redakce: Spolumajitel Trinity Bank Radomír Lapčík je zároveň investorem internetového deníku newstream.cz.
Zajímáte se o dění na realitním trhu? Pak by vaší pozornosti neměl uniknout Realitní Club.
I kvůli neřešenému územnímu plánováni se development průmyslových nemovitostí potýká s obtížemi. Česko tak pomalu ztrácí konkurenceschopnost, pomalu ho válcují Polsko i Slovensko. Co by potřebovalo změnit tuzemsko, aby dokázalo přitáhnout miliardové investice? A proč jsou potřeba další průmyslové areály? Poslechněte si další díl podcastu Realitní Club s generálním ředitelem společnosti Panattoni Pavlem Sovičkou.
Česko ztrácí dech. Poláci industrializují ve velkém, říká šéf Panattoni
Reality
Praha není zdravým způsobem zahuštěná. A trpí kvůli tomu, říká architekt Jan Holna, spolumajitel architektonického studia DAM. Hlavní město má spoustu satelitů, ze kterých jezdí každé ráno a večer spousta lidí do města za prací. Tvoří dopravní zácpy, zahušťují dopravu a otravují vzduch zplodinami ze svých aut.
Architekt Jan Holna: Praha trpí tím, že není zdravě zahuštěná
Reality
Pochází z Česka, nejvíc a největší projekty ale podle návrhů architekty Evy Le Peutrec realizovali v Číně. Tam žila šest let a jak říká v dalším díle podcastu Realitní Club málokdo z jejích evropských kolegů tam, tak dlouho vydržel.
Eva Le Peutrec: V Číně panuje kapitalismus, který jsem nezažila ani ve Spojených státech
Reality
Speciál Realitní Club
Realitní Club je multiplatformní projekt serveru newstream.cz věnovaný nemovitostem, zaměřený pro B2B i B2C segment. Má tři základní části – webovou, printovou a eventovou se silným zaměřením na sociální sítě. Jako první odstartovala speciální stránka Realitního Clubu. Speciál je rozdělen do čtyř kategorií, které se „deep dive“ způsobem věnují klíčovým oblastem nemovitostního trhu.
- Brownfieldy: vize a budoucnost nezastavěných území především ve velkých městech;
- Komerční reality: kanceláře, coworking;
- Nová výstavba: development, nájemní bydlení, družstevní bydlení, hypotéky;
- Reality a politika: jak se municipality i nejvyšší patra centrální politiky podílejí na výstavbě.
Součástí budou rozhovory s developery, politiky, architekty i designéry.
Témata související s realitami:
- inflace v Česku i ve světě
- vše kolem hypotečního trhu
- co se děje na investičním trhu?
