David Musil z Upvestu: Investujeme stovky milionů do retailových parků či kanceláří

Prioritou je nyní financovat nikoli na základě hodnoty aktiva, ale na základě jeho schopnosti generovat peněžní toky, říká David Musil, šéf finančního investora Upvest. Ten se soustředí na investice do logistiky, retailových parků nebo do kancelářských projektů. S nabídkou financování se Upvestu podařilo oslovit přední české developery, kteří přesně takové projekty realizují. A aby takové objemy financování naplnili, museli posílit i na straně investorů. V loňském roce tak Upvest většinově přebrala Komerční banka. Proč Musil i druhý spoluzakladatel Upvestu, Petr Volný, dál řídí aktivity firmy, se dozvíte v dalším díle seriálu Young Money Patrika Borýska.

Minulý rok u vás proběhly významné změny, převzala vás Komerční banka, které aktuálně patří 96 procent Upvestu. Co dalšího se změnilo?

Produktově jsme se rozšířili. Od založení jsme se zaměřovali na private debt strategii a loni jsme investorům poprvé nabídli i investici v rámci nově vzniklé private equity strategie. U private equity investic jsme v pozici finančního partnera projektů s přímým majetkovým podílem na projektu. Projektům dodáváme kapitál a dohlížíme na jeho realizaci.

Pak máme nový produkt, kdy nabízíme investorům možnost podílet se přímo na úvěrovém financování Komerční banky. Investor získává právo podílet se na výnosech z vybraných úvěrových smluv, které nastrukturovala a poskytla přímo Komerční banka. Jedná so o úvěrové smlouvy financující aktiva ze sektoru real estate.

Prioritou je nyní financovat nikoli na základě hodnoty aktiva, ale na základě jeho schopnosti generovat peněžní toky. Jedná se o racionální přístup v době, kdy se mohou valuace aktiv měnit z důvodu změn v očekávání investorů ve vztahu k požadované návratnosti kapitálu, říká Musil z Upvestu.

Do čeho letos nejčastěji investujete?

Jedná se o projekty, které buď již nyní generují peněžní toky, anebo mají kvalitně zasmluvněné budoucí peněžní toky ve výši dostatečné pro servisování dluhu s dostatečnou rezervou. Prioritou je nyní financovat nikoli na základě hodnoty aktiva, ale na základě jeho schopnosti generovat peněžní toky. Jedná se o racionální přístup v době, kdy se mohou valuace aktiv měnit z důvodu změn v očekávání investorů ve vztahu k požadované návratnosti kapitálu.

Kde vidíte do budoucna investiční příležitosti?

Budeme se soustředit jak na přímé dluhové, tak i na přímé podílové investice. Ultimátní prioritou je nabízet investorům možnost investovat do kvalitně nastrukturovaných příležitostí a následně řídit investici způsobem, který maximalizuje hodnotu pro investory. Pokud máme dále růst ve smyslu objemu investovaného kapitálu, pak jedinou cestou jak zdravý růst zaručit je nabízet investorům transparentní a profesionálně nastrukturované příležitosti.

Český fintech Upvest plně ovládla Komerční banka. A netají se ambiciózními plány

Zprávy z firem

Sázka Komerční banky na fintechovou platformu Upvest před dvěma lety se dnešní optikou jeví jako tutovka. Platforma, která propojuje developery s drobnými investory, hladce překonala vytyčené cíle a její úplné začlenění do struktury Komerční banky tak probíhá dříve, než bylo původně v plánu.

vku

Přečíst článek

Co znamená nastrukturované?

Tím myslíme komplexní nastavení úvěrového vztahu. Od modelování finanční výkonnosti projektu po smluvní nastavení kvantitativních a kvalitativních povinností úvěrovaného.

Jak vnímáte aktuální situaci na nemovitostním trhu?

Operujeme s určitou mírou nejistoty, která má dopad na to, do jakých obchodů jsme z pozice věřitele schopni vstoupit. Někdy ta rouška nejistoty vyvolá to, že nejsme schopni situaci namodelovat, tedy s dostatečnou jistotou naprojektovat budoucí vývoj klíčových kvantitativních a kvalitativních ukazatelů projektu. Například jsme se zcela stáhli z financování rezidenčního segmentu v případě, že projekt nemá zasmluvněné prodeje bytových jednotek na většinu budoucích jednotek projektu. 

Takže na jaký segment se do budoucna chcete zaměřovat?

Daná nemovitost by měla generovat peněžní toky na základě dobře nastavených nájemních smluv. Zajímají nás retailové parky, kanceláře či logistika. 

Kdo je váš typický klient?

Pořád máme jak drobné investory investující v řádech desítek tisíc korun, tak i investory, jejichž celková expozice je v řádech vyšších desítek milionů korun. Průměrná expozice investora činí 329 tisíc korun.

Investovat do nemovitostí jde i bez milionů na účtu. Jak funguje realitní crowdfunding

Reality

Biofarma v Lotyšsku, která potřebuje doplnit sezónní zemědělskou techniku, aby mohla rozšířit své farmářské podnikání. Činžák v Německu, který chce odkoupit další část bloku, zrekonstruovat a prodat apartmenty. Hotýlek v anglickém Ulverstonu nebo koupě bytového domu v Plzni, britském Canterbury či Vídni, které také potřebují renovaci. I tak mohou vypadat investice do realit, na které dosáhne „obyčejný“ smrtelník bez milionových úspor.  Díky realitním crowdfundingovým platformám k tomu dnes už stačí jen minimální prostředky pro investici, a to od jedné tisícikoruny či stovky euro výše. 

Věra Tůmová

Přečíst článek

Volí si investoři, do čeho chtějí s Upvestem investovat? 

Ano, investoři si vždy vybírají, zda do konkrétní příležitosti investovat či nikoliv. Toto považuji za velkou přednost Upvestu. Investor si tak vybírá pouze ty investice, které jsou vhodné pro jeho širší koncepční portfolio, které se skládá i z produktů mimo Upvest. 

Jak se nápad na Upvest zrodil?

V Anglii hned při první práci. Tehdy se tam začaly objevovat americké platformy a obecně se dostával do povědomí pojem real estate crowdfunding. Tam jsme se inspirovali. Nejúspěšnější platformy se následně zprofesionalizovaly, většinou byly akvírované nějakým fondem či bankou. V podstatě psaly podobný příběh jako my později s Upvestem.

Upvest už má nyní s crowdfundingem společné jen to, že umožňuje digitálně provést investici. Myslím, že crowdfundingové platformy, které čistě spojují stranu poptávající kapitál s investory, patří do sféry nějaké dobročinnosti a nejedná se o seriózní způsob investování.

Realitní crowdfunding dostane nová pravidla. Pro investory bude důvěryhodnější

Reality

V Evropě postupně začne platit regulace i pro obor realitních mikroinvestic, tedy takzvaného realitního crowdfundingu. Evropský parlament kvůli tomu schválil v roce 2020 speciální nařízení, které už vloni vstoupilo v platnost. Teď je přechodové období, kdy do příštího roku se musí všechny země EU připravit tak, aby regulace mohla fungovat a všechny platformy mohly stihnout požádat o licenci. To vše by mělo vnést do nového realitního byznysu větší jistotu a důvěru, říká ředitel realitní platformy BrikkApp Jan Večerka.

Věra Tůmová

Přečíst článek

A proč zrovna nemovitosti?

V real estate vidíme příležitost. Jedná se o sektor, kde je potřeba určitá míra znalosti lokality aktiva a jejího vnímání v širších souvislostech, například ve smyslu demografického vývoje. I globální private equity fond bude potřebovat takovou znalost, a to nejen od externích poradců. I lidé v interním týmu, kteří o investici rozhodují, musí mít tyto znalosti. Oproti tomu, když se bavíme o jednoduchém private equity fondu, který skupuje podniky z různých sektorů napříč regiony, tak nikdy nezainvestuji s českým PE fondem, když můžu jít s globálním hráčem typu KKR, Blackstone.

Máte i zahraniční investiční expozice? Jaké?

Jen na Slovensku. Z pozice věřitele se pak díváme i na některá aktiva v Polsku, ale zatím tam žádnou aktivní investici nemáme.

Kolik si loni připsal průměrný investor Upvestu? A jaká jsou očekávání pro letošní rok? 

Minulý rok jsme pro dluhové investice nabízeli úrok v intervalu od 5,9 procenta po 14,5 procenta ročně. Při určení výnosu se jedná o kombinaci faktorů, kdy hlavním faktorem, ale nikoliv jediným, je rizikovost dané expozice. Nicméně neznamená to, že investice, u níž nabízíme 14,5 procenta, odráží zvýšenou míru rizika, někdy jde o dobře vyjednaný obchod, třeba z důvodu časového tlaku na rekapitalizaci konkrétního aktiva.

Pro tento rok očekáváme, že u dluhových investic budeme nabízet zhodnocení 1,5 až 5,0 procenta ročně nad příslušnou sazbu PRIBOR. U podílových investic chceme nabízet očekávané vnitřní výnosové procento pro investora po poplatcích ve výši 12 až 15 procent.

video

Gabriel Eichler: V Kalifornii se nenadává, ale podniká. Teď ale start-upy přišly o investory

Newstream TV

Pád Silicon Valley Bank a propad cen akci technologických firem a kryptoměnového trhu způsobily, že ze sektoru start-upů se i v Kalifornii odlily peníze pryč, říká investor Gabriel Eichler. Přesto je tam mentalita už zhruba sto let neopakovatelně podnikatelská.

tzv

Přečíst článek

Jak přesně funguje investiční spojení s Komerční bankou?

Komerční banka je nyní majoritní společník Upvestu, a to přes svoji dceřinou společnost KB Smart Solutions. Díky tomu můžeme těžit ze synergií, které toto spojení vytváří, a to především v nabízení produktu klientům KB, sdílení pohledů, očekávání a investičního přístupu k sektoru real estate, nabízení klientům ve smyslu realitních developerů a investorů přístup ke komplexnější kapitálové struktuře. Spolupráce nám zatím funguje nadstandardně. KB nominuje jednoho člena z tříčlenné investiční komise, zároveň vybraní lidé z KB zajišťují dohled nad fungováním Upvestu z pozice členů dozorčí rady společnosti. 

Jaký objem investic spravujete?

Asi 1,225 miliardy korun je aktivní expozice. Celková hodnota projektů, ve kterých jsme zainteresovaní, je přes 13 miliard korun. Od zahájení fungování Upvestu jsme investorům již splatili 535 milionů korun zainvestované jistiny a vyplatili úroky ve výši 64 milionů korun. Zatím žádný z námi poskytnutých úvěrů neselhal a žádný z aktuálně financovaných projektů se nenachází v situaci ohrožující splacení našeho dluhu.

Na jakých projektech se aktuálně podílíte?

Jedná se například o financování poslední etapy kancelářského kampusu Rustonka s názvem Rustonka Red Court realizovaný developerem J&T Real Estate. Dále pak logistický park Sázava Logistics Park s celkovou pronajímatelnou plochou přes 45 tisíc metrů čtverečních realizovaný UDI Group. Přednímu rezidenčnímu developerovi Finep poskytujeme financování na jeho šesti aktivních projektech. Jedná se o výstavbu bytových domů v rámci Prahy. Spolufinancujeme výstavbu jedné rezidenční etapy projektu Hagibor developerské skupiny Crestyl.

Víme, co se děje na realitním trhu. Čtěte Realitní Club Newstreamu

Upvest

Je česká investiční platforma pro přímé investice soukromého kapitálu do realitních projektů a investorům nabízí dluhové i podílové investice. Specializuje se na investice do dluhového financování konkrétních projektů ze sektoru real estate formou podílu na úvěrové smlouvě - Real Estate Private Debt. Poskytuje tak individuální řešení pro developery poptávající externí zdroje financování a příležitost rozšíření investičního portfolia pro investory. Platforma byla založena před šesti lety a od té doby si investoři mohou doplnit své investiční portfolio o přímé investice ze sektoru real estate a developerům je její pomocí umožněno zabezpečit dodatečné finanční zdroje pro realizaci investičních projektů. Společnost Upvest se od svého založení podílela na více než 36 projektech, a to zejména z pozice juniorního věřitele a poskytla financování v celkovém objemu přes 1,8 miliardy korun. Upvest stále drží 0% default rate a historicky již investorům řádně vyplatil 680 milionů korun.