Do Nového Rohanu investujeme 15 miliard, říká člen představenstva J&T Real Estate Jiří Ochetz

Developer J&T Real Estate (JTRE) chystá svůj zatím největší projekt. Koupil první část pozemků na Rohanském ostrově v pražském Karlíně, kde začne příští rok stavět čtvrť Nový Rohan. „Aktuálně máme územní rozhodnutí a připravujeme stavební povolení pro první etapu umístěnou na nároží ulic Voctářova a Štorchova. Prodeje bytů plánujeme spustit ve druhém čtvrtletí, výstavbu pak ve druhé polovině roku,“ říká člen představenstva JTRE Jiří Ochetz.

Získali jste velkou část pozemků na Rohanském ostrově, který je jedním z největších rozvojových území v Praze. Zároveň chystáte odkup dalších parcel pro navazující etapy Nového Rohanu. Co všechno projekt zahrnuje?

Na celkem čtyřech hektarech postavíme tisícovku bytů, pět multifunkčních budov s převahou kanceláří a také s obchody, službami a občanskou vybaveností. Dohromady to bude 147 tisíc hrubých podlažních ploch (HPP).  Mottem celého projektu je work – life balance – tedy, aby lidé v lokalitě pracovali, bydleli i trávili volný čas.

Celý urbanistický koncept Rohanského ostrova vychází ze studie architekta Pavla Hniličky, která je pro nás i pro Sekyra Group jako developera druhé části území závazná. Rezidence i komerční budovy Nového Rohanu navrhují celkem čtyři tuzemské ateliéry – KAAMA, LOXIA, under - construction architects , UNIT architekti – a renomované slovinské studio Bevk Perović architekti. Všechny jsme vybrali v architektonické soutěži, které se zúčastnilo deset českých a zahraničních ateliérů.  Hlavním architektem a master designérem Nového Rohanu je studio LOXIA. V tuto chvíli dosahuje celková předpokládaná výše investice 15 miliard korun.

Developer J&T Real Estate odkoupil dva hektary pozemků na Rohanském poloostrově

Reality

Developerská společnost J&T Real Estate odkoupila od Konsorcia Rohan, ve kterém má poloviční podíl Sekyra Group, dva hektary stavební plochy na Rohanském ostrově v pražském Karlíně.

ČTK

Přečíst článek

Kdy plánujete zahájit výstavbu?

Ve druhé polovině příštího roku. Aktuálně máme územní rozhodnutí a připravujeme stavební povolení pro první etapu umístěnou na nároží ulic Voctářova a Štorchova. Prodeje bytů plánujeme spustit ve druhém čtvrtletí.

Stavíme v místě, kde jsme léta přítomni. Tam, kde to sami máme rádi a kde sídlí celá skupina J&T. V Karlíně jsme realizovali většinu našich velkých projektů. Rustonku jsme dokončili v roce 2019, o rok později jsme u stanice metra Invalidovna dostavěli nové sídlo J&T Banky a letos jsme zkolaudovali kancelářskou budovu Red Court. Když to napočítám i s dalšími projekty, které jsme na Praze 8 už realizovali, tak po dokončení Nového Rohanu toho bude za 25 miliard.

Očekáváte, že za rok už bude dostatečná poptávka po novém bydlení?

Stejně jako ostatní developeři vyhlížíme pokles základních úrokových sazeb, které pochopitelně nemají vliv jen na prodeje bytů, ale brzdí jakýkoli development. Každopádně, území Nového Rohanu je unikátní. Nabízí to, co už žádný jiný pražský brownfield nabídnout nemůže, totiž blízkost centra, výbornou dopravní dostupnost metrem, tramvají či na kole a zároveň kontakt s přírodou. Tím nemyslím jen řeku a její atmosféru, ale také páteřní cyklostezku a nový metropolitní Park Maniny, který chystá hlavní město v těsném sousedství našeho projektu na území 56 hektarů.

Taková lokalita unese i případnou nepřízeň vycházející z ekonomického cyklu. Za první den mikrokampaně, která navazovala na oznámení nového projektu, se nám zaregistrovalo přes 50 zájemců o byt. Dlouhá odpověď, kterou jsem mohl zkrátit – o prodeje v téhle lokalitě strach nemáme.

Rohanský poloostrov se promění na kulturně-sportovní prostor i protipovodňový park

Reality

Rohanský poloostrov bude využíván jako rekreační zóna s přirozenou protipovodňovou ochranou. Tato část Prahy se promění podle návrhu česko-belgického týmu složeného z ateliérů OMGEVING+FISER+VRV+SINDLAR. Na území 56 hektarů vznikne povodňový park, který zachová tamní biodiverzitu a přispěje k protipovodňové ochraně města.

fry

Přečíst článek

Zmínil jste architektonickou soutěž. Čím vás vítězné ateliéry zaujaly?

Chceme, aby Nový Rohan byl architektonicky různorodou čtvrtí. Tak město historicky vždy vznikalo. Díky konceptu od studia LOXIA nebudou budovy podél Rohanského nábřeží tvořit nepropustnou hradbu, ale umožní volný průchod zelenými vnitrobloky až k cyklostezce, řece a parku. Navíc šikovně odstíní rezidenční část od ulice Rohanské nábřeží. Domy jsou navržené tak, aby ze všech bytů byl výhled do zeleně, na řeku nebo Žižkov, a dokonce i na Pražský hrad.

Na architekturu a design dáváte důraz také u velkého rezidenčního projektu Archa Smíchov. Jak daleko jste s jeho přípravou?

Aktuálně máme územní rozhodnutí v právní moci a jsme ve fázi žádosti o stavební povolení. Domy připomínající bílé parníky, protože i tady budeme stavět blízko Vltavy, navrhnul ateliér Davida Chmelaře. Vedle něj máme v rukávu ještě designérské eso. Nejvýraznější česká designérka současnosti Lucie Koldová s námi spolupracuje na podobě interiérů. Vtiskne nejen originální podobu společným prostorám, ale bude také navrhovat našim klientům interiéry na míru. Její otisk přitom nemusí nést jenom ty nejluxusnější byty v nejvyšších patrech. Přidaná hodnota Archy Smíchov nemusí vůbec znamenat byt „narvaný“ drahým zařízením. Esteticky pozvednout bydlení může i pár dobře vybraných „bespoke“ kousků, jako je třeba její dnes už ikonické křeslo Chips Lounge.

Mimo Prahu je vaším největším připravovaným projektem Trio Brno.

Projekt v lokalitě Jižního centra je podobně velký a investičně nákladný jako Nový Rohan. Vlastníme čtyři hektary území. I když jde z velké části o bytový projekt, tak i zde se snažíme o propojení pracovního a soukromého života a opět pracujeme s více architekty, aby nová čtvrť působila městsky a rozmanitě. Za hlavní architekty jsme vybrali lokální matadory, kterých si velmi vážím, brněnský ateliér Burian – Křivinka. Kancelář architekta města Brna (KAM) připravila urbanistickou studii rozvoje Jižního centra, na které se podílel i světově uznávaný urbanista a krajinářský architekt Američan Mark Johnson. Ta umožnila takzvaně odšpuntovat celé území, které už roky na development čeká. V létě jsme pro Trio získali územní rozhodnutí.

David Havrlant z J&T: Ostrovy prosperity se profilují, Evropa je zralá na reset

Názory

Paranoidní naladění mezi velkými ekonomickými celky sílí spolu s tím, jak se vytrácí synchronizovaný ekonomický růst. Ochota ke spolupráci je jen loňský sníh, přičemž se každý snaží udržet nebo získat, co se dá. Ostrovy budoucí prosperity se tak poměrně rychle profilují. Více než kdy jindy platí: kdo chvíli stál, už stojí opodál.

David Havrlant

Přečíst článek

 Jak budete tak velké projekty financovat?

Kombinací vlastních zdrojů a externího bankovního financování.

Jak moc vám to komplikují vysoké úrokové sazby? Už víc než rok nechává ČNB úroky nastavené na sedmi procentech, což reálně představuje komerční úročení na úrovni devíti procent. Lze za to projekty financovat?

Development je dlouhodobý byznys a jeho kolesa se otáčí o dimenzi pomaleji než třeba bankovnictví. Marže jsou v porovnání s výnosy na kapitálových trzích mnohem nižší a je nutné na ně koukat optikou třeba deseti let, kdy projekt držíte nad vodou i díky vlastním penězům. Navíc, struktura marží je v oboru relativně rigidní a ceny nemovitostí také neporostou skokově o desítky procent. Odpověď je tedy spíš o tom, kolik z toho úsilí jako akcionář chcete získat a jaký nejnižší zisk akceptujete.

Čím dřív ČNB přijde s korekcemi, tím víc lidí bude moci v oboru investovat. Za současné konstelace počty nefungují. Marže vychází mizerně a kromě extrémně dlouhodobých investorů, jakými jsou církve nebo obří realitní fondy, si to každý podnikatel radši rozmyslí. I my zvažujeme, jestli projekty zahájit teď, anebo o půl roku později. Pro trh to každopádně dobré není. Každý půlrok, o který developeři odloží výstavbu, znamená, že podle propočtů Institutu plánování a rozvoje bude na trhu v Praze chybět až 5000 bytů.

Novinky na trhu nemovitostí sledujte v Realitním Clubu zde:

Nová data: Byty v Praze meziročně zlevnily. Nájmy však rostly a krize na trhu bydlení se prohlubuje

Reality

Krize v prodeji nových nemovitostí v Česku dál pokračuje. Newstream získal exkluzivně nové údaje od analytické společnosti Flat Zone, společnosti, která sleduje a analyzuje údaje z trhu nemovitostí. Výsledek? Propad cen nemovitostí dál pokračuje. A to nejen u starších nemovitostí, ale i v segmentu nové výstavby. Důvodem je nízká nabídka nových nemovitostí, jejich vysoká cena a nedostupné bankovní financování při aktuálním úroku kolem šesti procent za hypotéku.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Josef Kupec z KPMG: Optimismus není na místě. Hrozí další růst cen bytů

Reality

Neslavme předčasně aktuální oživení výstavby a poptávky po bytech, úrovně někdejšího boomu jsou stále na hony vzdálené. A už vůbec nevyhlížejme výrazný pád cen bytů, na dveře naopak klepe jejich další růst vybičovaný ještě omezenější nabídkou.  

Josef Kupec

Přečíst článek