Evžen Korec: Prodej bytů v Praze byl nejnižší za patnáct let. A situace se jen tak nezmění

Není to jenom o válce na Ukrajině. Je to ďábelská kombinace vysokých sazeb hypoték, pomalé bytové výstavby, drahých stavebních materiálů. A když odejdou ukrajinští dělníci, jsme zcela nahraní, říká Evžen Korec, majitel developerské společnosti Ekospol, který stál téměř před třicet lety u vzniku developerské branže v Česku.

Na čem právě vaše firma pracuje, jaký je nyní váš hlavní projekt?

V současné době jsme dokončili střední projekt, který se jmenuje Ekobyty U Obory v Uhříněvsi. Čeho si nejvíce ceníme, že se nám podařilo všechny byty prodat ještě, než jsme dokončili hrubou stavbu. Protože dnes se dostáváme do stavu, že je podstatnější, kdy se byty prodají, nebo zda se vůbec prodají. Nejenom, že se projekt postaví.

Projekty za 35 miliard

Dále připravujeme sedmnáct projektů, v nichž celkem bude více než sedm tisíc bytů. Když vezmu celkovou tržní cenu, tak bude větší než 35 miliard korun. Mezi nimi jsou skutečně velké projekty, jako třeba dva tisíce bytů na Západním městě nebo dva a půl tisíce bytů na Zličíně. Možná budou prvním projektem Ekobyty nad Lesy, střední projekt v Újezdě nad Lesy. Prodej zahájíme v lednu a výstavbu hned následně.

Chorvatské reality kvůli euru zdraží. Hlavně ty u Jadranu, shodují se experti

Reality

Vstup Chorvatska do eurozóny krom jiného zvýší počet realitních transakcí. Vzhledem k tomu, že ceny realit byly již delší dobu uváděny kromě kun i v eurech, neočekává se, že by se to výrazně propsalo na nových cenách. I když zvýšená poptávka zahraničních investorů a omezená nabídka podle odborníků zřejmě ještě ceny realit posune zhruba o tři procenta výš.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Situace na trhu se však mění. Ceny bytů jsou hodně vysoko, prodeje už nerostou, někde i klesají. Vaše plány znějí hodně ambiciózně. Budou se byty, o kterých mluvíte, prodávat?

Budeme mít připraveno skutečně velké množství bytů, které budou povoleny. Třeba 220 bytů na Barrandově, 700 bytů v projektu Ekocity Hostivař na Praze 15. Ale to neznamená, že když je budeme mít připraveny, tak všechny budeme najednou stavět. Financujeme výstavbu z vlastních zdrojů, nic si nepůjčujeme. A samozřejmě musíme mít adekvátní předprodanost, abychom projekt mohli spustit.  Zkrátka situace se změnila. Zatímco před dvěma lety platilo, že to, co se postavilo se i prodalo, tak dnes je to jinak. 

A vidíte to na předprodejích?

Musím říct, že ještě nevidíme. Projekt, který jsme měli, se nám podařilo prodat do hrubé stavby. Úplně kompletně. Faktem je, že to byl projekt, jehož doprodej je tři čtvrtě roku zpátky. Teď uvidíme, jakým způsobem bude vypadat předprodej u projektu, který budeme pouštět od ledna.

Prioritou je množství prodaných bytů

Jakou máte průměrnou cenu na byt nebo na metr čtvereční?

Ekospol se snaží, aby prodával vždy pod průměrem pražského trhu. Jestliže je v současné době průměrná cena bytu v Praze kolem 148 tisíc korun za metr čtvereční, tak všechny naše projekty jsou levnější.

K oživení realitního trhu nedojde. Ceny budou i nadále padat, říká ekonom

Reality

Dojde na jaře k oživení realitního trhu? A je letošní rok rokem vhodným pro investice do nemovitostí? Dojde na plošné zlevnění bytů? „O plošném propadu cen hovořit nemůžeme, v některých regionech a u některých typů nemovitostí bude ale zlevňování pokračovat i letošním roce. Například byty v panelácích už zlevňovaly, v některých regionech meziročně až o desítky procent,“ říká ekonom Lukáš Kovanda v dalším dílu podcastu Realitní Club.

nst

Přečíst článek

To je také asi i důvod, že jsme schopni prodávat velmi rychle. Neusilujeme o velký zisk na jednotce, usilujeme o to, abychom prodali velké množství bytů a abychom byli schopni poskytnout bydlení pro střední třídu, což v současné době není úplně jednoduché.

Někteří developeři tvrdí, že by se po zimě mohla vrátit poptávka, která zamrzla, ať už kvůli drahým hypotékám, anebo kvůli snad až příliš vysokým cenám bytů.

Myslím, že jste to pojmenoval velmi přesně. Jednak je to vysoká cena bytů. Ale byla by to špatná interpretace chápat to jenom tak, že jde jenom o vysoké marže developerů. Jde o to, že významně zdražily vstupy, stavební práce především v oblasti řemesel a také materiály. Takže cena logicky toto kopíruje. A to ještě nemluvím o energiích, které se samozřejmě promítají taky.

Otázku možná nepatrně rozvedu. Jak vypadá v současné době propad prodejů bytů nejlépe demonstrují statistiky Ekospolu, které děláme více než patnáct let. Za třetí čtvrtletí loňského roku se v Praze prodalo pouze čtyři sta bytů. To je nejnižší prodej za posledních patnáct let.

Podcast: Nárokovat si vlastnické bydlení je stejné jako si nárokovat Ferrari, říká ekonom

Reality

Spadnou letos hypoteční sazby? Vrátí se ještě někdy k úrovni pod dvěma procenty? Nejenom o tom, ale i o dalších výzvách realitního trhu v roce 2023 jsme si povídali v prvním letošním podcastu Realitní Club s ekonomem Lukášem Kovandou. Nový díl podcastového seriálu byznysového serveru newstream.cz vyjde v úterý.

nst

Přečíst článek

Dlouhodobě se v Česku mluví o tom, že za malou nabídku bytů, hlavně v Praze, může z velké části pomalé povolovací řízení, které třeba někdy trvá až deset let.

Určitě. Ještě jsem možná nezodpověděl předešlou otázku, jakým způsobem bude, nebo nebude návrat k vysoké poptávce a návrat k boomu. Myslím si, že návrat nastane. Deprese bude trvat jenom nějakou dobu. Ale nejsem takový optimista, abych se domníval, že k tomu dojde na jaře. Myslím si, že to bude trvat minimálně rok, než se poptávka začne otáčet.

První podmínkou je, aby klesly ceny energií a klesly vysoké ceny stavebních prací a stavebních materiálů tak, aby dále nerostly ceny bytů. Protože paradoxní stav na trhu v současné době je, že přestože klesá počet prodaných bytů, tak roste jejich cena.

Dalibor Martínek: Poraženými roku 2023 budou nájemníci

Reality

Ceny bytů vzrostly v Praze za poslední rok asi o třicet procent. Za posledních pět let zdražil v Praze metr čtvereční nového bydlení v průměru o šedesát sedm procent. Cena překonala sto padesát tisíc korun za metr. Jsou tu jisté nuance. V Praze 10, čili na okraji města, můžete dosáhnout i na cenu kolem 135 tisíc korun za metr. Naopak v Praze 2, v Praze 7 jste na dvou stech tisících korun. Extrémem je Praha 1 se svými více než tři sta tisíci korunami za metr čtvereční.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

České stavebnictví stojí a padá s ukrajinskými dělníky

Když to zjednoduším, je to důsledek konfliktu na Ukrajině?

To hraje určitě velkou roli. Když to vezmu konkrétně z našich zkušeností, tak fakt, že odešlo velké množství Ukrajinců, může minimálně zpozdit stavební práce. České stavebnictví je životně závislé na Ukrajincích. A Ukrajinci, to nejsou na stavbách nějací pomocní dělníci. Tedy, někdy jsou. Ale spíše to jsou velmi kvalifikovaní dělníci.

Mnohokrát jsem se setkal s tím, že jsou to i lidé s vysokoškolským vzděláním, kteří dělají kvalifikované řemeslníky, přestože mají vysokoškolské vzdělání v jiném oboru. Kvůli odchodu velkého množství lidí jsme se i my potýkali s tím, že hrozí zpoždění staveb. V podstatě české stavebnictví stojí a padá s ukrajinskými dělníky.

Toužebné čekání na návrat levných hypoték. Realitní trh zamrznul a jeho oživení se zatím odkládá

Reality

Hlavním mottem realitního trhu bude v příštím roce především vyčkávání, a to především na snížení úrokových sazeb ČNB. Pak by měly začít zlevňovat hypotéky a mohlo by začít oživení nemovitostního trhu, míní experti oslovení redakcí newstream.cz.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Možná jsem předchozí otázku myslel i trošku jinak. Myslíte, že oživení trhu s byty závisí na tom, jak se bude vyvíjet válka na Ukrajině?

Určitě. Pokud dojde k mírovým dohodám, lze očekávat, že to bude první krok k tomu, aby se situace alespoň částečně stabilizovala. Ale nejsem takovým optimistou, abych si myslel, že to půjde okamžitě. Bude to mít delší trvání. A jenom konec války na Ukrajině nebude jediným důvodem pro to, aby se vše otočilo. Mezitím se změnilo tolik, zpřetrhaly se spousty řetězců. Některé vstupy se zdražily zcela zásadně. Takže ukončení války na Ukrajině je jednou, nikoli jedinou podmínkou pro to, aby se zase oživil stavební trh.

Přijetí územního plánu je zásadní pro pokles ceny pozemků

Může tomu nějak pomoci nový stavební zákon, který nedávno prošel vládou v upravené podobě oproti té, kterou připravila minulá vláda?

Nový stavební zákon se zásadně změnil proti tomu, co bylo připravené. Já bych nechtěl komentovat ten schválený vládní návrh. Rád bych si počkal na jeho definitivní podobu schválenou ve sněmovně a na to, kolik tam bude přijato pozměňovacích návrhů. Ale nejsem si úplně jist, zda v podobě, v jaké se stavební zákon aktuálně nachází, přinese to, co se od něj zásadně očekávalo – zrychlení stavebního řízení.

Ceny bytů i domů budou nadále klesat. Přichází doba příležitostí, míní experti

Reality

Na realitním trhu se v příštím roce očekává pokračující pokles nákupů bytů, prodej chat i další nárůst poptávky po nájemním bydlení. Podle zástupců realitních firem v druhé polovině roku 2023 klesnou úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Zájem o nemovitosti by měl poté opět vzrůst.

ČTK

Přečíst článek

Protože prvním předpokladem bylo, že počet institucí, které se budou vyjadřovat ke konkrétnímu projektu – konkrétně u bytového domu je to mezi 50 a 70 institucemi – se zásadně sníží. V současné době to na tak markantní snížení nevypadá. Ale jak jsem říkal, počkám, jak bude vypadat definitivně stavební zákon schválený ve sněmovně. Myslím, že je možné, že se ještě řada věcí v rámci projednávání ve sněmovně změní.

Druhá klíčová věc pro výstavbu v Praze je územní plán, který se tady chystá skoro deset let. Jak důležitý je územní neboli Metropolitní plán pro výstavbu a co od něj očekáváte?

Zmínil jste zcela zásadní otázku. Možná jenom pro dokreslení stavu. Poslední územní plán byl schválen v roce 2000 a byl schválen na deset let. Bohužel po deseti letech nebyl kvůli politickým třenicím přijat nový územní plán, a nepřijal se doposud.

Přijetí nového územního plánu je zcela zásadní, protože bez jeho přijetí neklesne cena pozemků, kterých je zoufalý nedostatek. Jenom nový územní plán může přinést dostatečnou zásobu nových stavebních pozemků. Přijetí nového územního plánu, toho Metropolitního plánu, je zcela klíčové. Pokud nebude přijat, tak bude pokračovat nedostatek pozemků, jejich vysoká cena, a nebude to znamenat možnost stavět dostatečné množství bytů.

To nejlepší z podcastů: Dušan Kunovský, David Černý, urbanista Ondřej Boháč a další

Reality

Ceny bydlení byly v našich podcastech Realitního Clubu častým tématem. „Hodně věcí se mění. Možná nás čeká nejhlubší ekonomický propad od vzniku České republiky,“ říká Dušan Kunovský, majitel největšího developera v zemi, společnosti Central Group. Kombinace růstu cen a energetické krize je podle něj zcela bezprecedentní.

nst

Přečíst článek

Neexistence plánu teď tedy brzdí výstavbu na některých vašich pozemcích? 

To platí pro úplně všechny velké developery. Nepřijetí územního plánu brzdí výstavbu na mnoha pozemcích. 

A jak to řešíte? Kontribucemi?

Přijetí systému kontribucí znamenalo alespoň vnesení řádu do systému absolutního chaosu. Předtím všichni velcí developeři přispívali městským částem, pokud stavěli projekt, a zvlášť pokud chtěli změnu územního plánu. Tento systém platil posledních dvacet let a připomínal spíše arabské tržiště, kdy se prostě na některé městské části něco dohodlo.

Jiří Pácal: Byty se na konci 90. let pronajímaly mnohem dráž než dnes

Reality

V Česku se nemovitosti příliš neprodávají, rodinný dům jednou za padesát let, byt jednou za třicet let, říká v dalším díle podcastu Realitní Club Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Některé, speciálně malé městské části, měly takové požadavky, že po jejich splnění by developer v podstatě šel do ztráty. Takže přijetí jednotného systému kontribucí velmi vítám. Vnesl jakýsi řád do absolutního chaosu a  přinesl předvídatelnost. Právě ta je pro developera naprosto nutná. 

Nájemní bydlení pro nás není

Dalším trendem, o kterém se teď mluví, je nájemní bydlení. Někteří z developerů přecházejí už i na výstavbu nájemních domů. I vy se díváte tímto směrem? 

Ekospol vlastní tři domy, které jsou v širším centru Prahy. Jedno sídlo a dva bytové domy na velmi lukrativních místech. Jeden u Stromovky, druhý v Praze 10, který pronajímá. Ale o tom, že postavíme bytový projekt a budeme ho pronajímat, neuvažujeme. 

Znamenalo by to fungovat jinak než, jak funguje developer. Kdybychom to, co bychom postavili, neprodali, ale pronajímali, chyběly by nám finance na další výstavbu. Respektive museli bychom si půjčovat. Všechny finance, které získáme prodejem bytů, investujeme do další výstavby. Takže to bychom přešli na fungování fondu, nebo bychom si museli půjčovat, což by samozřejmě bylo možné. Ale není to cesta, kterou chceme jít. Nájemní bydlení, mimo rozsah, který máme, v žádném případě realizovat nebudeme.

Evžen Korec (66)

Je generální ředitel, předseda představenstva a majitel developerské společnosti Ekospol. Vlastní a řídí také Zoologickou zahradu Tábor a předsedá Cane Corso klubu ČR. Začátek jeho profesní kariéry se točil okolo vědy, zaměřil se na molekulární biologii a genetiku. Od roku 1986 žil v zahraničí, působil na univerzitách v Göttingenu, Londýně a Paříži. V roce 1992 se vrátil do Česka a začal podnikat v developmentu.