Expert: Český stavební zákon patří k nejhorším na světě. Pokud se nezmění, bude to brzdit ekonomiku

Pokud se v Česku nezmění přístup úřadů k developmentu a budeme mít stále jeden z nejhorších stavebních zákonů na světě, bude to brzdit ekonomiku i trh s nemovitostmi. Nepotřebujeme tedy od státu finanční pomoc, potřebujeme pomoc legislativní, říká v rozhovoru pro Newstream.cz Martin Baláž, senior viceprezident a country manager pro Česko, Slovensko a Maďarsko společnosti Prologis, největší průmyslové realitní firmy na světě. 

V čem je stavební zákon tak špatný?

Není přece normální, aby se projekt povoloval pět let a rezidenční deset. To je špatně. A dokud se tyto věci nezmění, tak trh tím bude trpět a bude tím limitovaný. Nikdo nepotřebuje nutně od státu úlevy. Financování a ekonomickou stránku si každý developer dokáže vyřešit. Ale legislativa je opravdu hrozná. V České republice i na Slovensku. V Polsku umí halu povolit za rok, kdežto u nás to jsou roky.

Pronajmout si sklad v Česku vyjde meziročně až o třetinu dráž

Reality

Nájmy v logistických centrech v Praze vzrostly za uplynulý rok nejvíce v Evropě. Vyplývá to z Prologis Rent Indexu. Martin Baláž, který je jako viceprezident a country manager pro Českou republiku a Slovensko zodpovědný za české a slovenské portfolio společnosti Prologis, řekl , že nájmy v Praze stouply meziročně o 25 až 30 procent, ale v zásadě dosáhly úrovně ostatních evropských metropolí.

ČTK

Přečíst článek

Dobře a jak vypadá nejmodernější sklad současnosti?

Jednou z takových nejmodernějších hal je například development pro on-line supermarket Rohlík.cz v Prologis Parku v Chrášťanech u Prahy. Tam v celém areálu funguje od loňského podzimu přes 265 robotů a provoz na ploše 14 tisíc metrů čtverečních je plně automatizovaný, takže jsou schopni odbavit i tisícovku nákupů za hodinu. Další takovou zajímavou stavbou je výstavba haly na klíč pro jednu dopravně logistickou společnost u Prahy.

A v čem jsou zajímavé právě tyto dvě haly?

Především to je lokalitou. Napříč celým developerským segmentem stále platí jedno univerzální pravidlo a tím je „lokalita, lokalita a lokalita.“ A právě blízkost metropole dává obou společnostem obrovské možnosti zásobovat Prahu. Což je právě pro ně ten základ. Druhá věc je, že i samotné provozy těchto hal jsou unikátní. 

Například Rohlík ve své hale provozuje robotizovaný sklad. Má tam i několik různých teplotních režimů. Hala je také uzpůsobená k velkému provozu dodávek, které zásobují Prahu. Jsou schopni vyexpedovat až tisícovku objednávek za hodinu, což znamená 14 tisíc obsloužených zákazníků za den. A to jsou specifika, které nejsou při výstavbě logistických nemovitostí běžné. Ta druhá hala zase dokáže obsloužit desítky vozidel najednou a jsou schopni řešit i logistiku spojenou s leteckými provozy, a i celý tento provoz je robotizovaný a plně automatizovaný. 

Roboty do hal instalujete už tedy při výstavbě?

Kdepak. Robotizace je vždy v režimu nájemců. Na nás je, abychom haly připravili tak, aby tam robotizaci bylo možné zavést. To znamená mít tam určitou rovinatost podlahy, speciálně dělané rozvody, topení. Hala musí být postavená tak, aby umožňovala variabilitu podle nájemců. Když jeden odejde, aby tam mohl přijít jiný.

I v dnešní době, kdy jsou sklady předpronajaté mnoho měsíců před tím, než se začnou stavět, se tedy staví haly s tím, že se nájemci budou záhy střídat?

No máte pravdu, že se to střídání neděje moc často, ale děje se. A hala to musí umožňovat. Firmou, která naposledy kompletně přestěhovala své sklady a zásobování z Rudné u Prahy do Ostravy bylo například Sportisimo. A to bylo v době, kdy trh už byl velice napjatý.

Trh se sklady láme u nás rekordy. Proč tedy firmy i investoři míří ven?

Reality

Česká republika hrála v logistice Střední Evropy vždy docela významnou nebo alespoň zajímavou úlohu. Především to bylo díky centrální poloze a dobré dostupnosti. V poslední době to ale vypadá, že se „vítr obrací“ čím dál více na Polsko, které nabízí spoustu lákadel. Odchází tam nejen firmy, ale i investoři a industriální developeři. Ti, co chtějí zůstat u nás, musí plánovat dlouho dopředu nebo se spokojit s omezenými prostorami. Co dělá Polsko lépe než my?

Věra Tůmová

Přečíst článek

S rozšiřováním logistických hal ve městech je potíž

Počítáte tedy s tím, že nájemci budou chtít expandovat a rozšiřovat své sklady? Někteří developeři své sklady staví právě rovnou už s tímto plánem… 

No v Praze to je téměř nemožné. Většina našich areálů je plně zastavěná a nelze je rozšiřovat, aby se dodržovaly například koeficienty zeleně. Pozemky v Praze navíc opravdu nejsou. Snažíme se kupovat pozemky, co největší, ale samozřejmě ty zajímavé lokality se vyprodávají velice rychle. A to my přitom máme vlastní „Landbank“, tedy vlastní pozemkovou zásobu. Ta se ale za období covidu, kdy extrémně narostl e-commerce, kompletně vyprodala. My tedy pozemky kupujeme, vlastníme a postupně je zastavujeme. Jen málokdy však zastavíme vše najednou. 

A stavíte jen, když už máte budoucího nájemce? 

Někdy ano, někdy také stavíme takzvaně spekulativně. Tedy, že postavíme haly a teprve potom hledáme klienta. Děláme to právě kvůli tomu, aby měli klienti, kam okamžitě expandovat a nemuseli čekat na výstavbu třeba rok. A období covidu způsobilo to, že poptávka byla tak vysoká, že všechny naše pozemkové zásoby jsme zastavěli, tedy většinu. Pozemková zásoba se totiž za covidu vyčerpala nejen u nás, ale celkově na trhu.

Hovořím tady primárně ale o lokalitách jako je Praha, Brno, Plzeň. Samozřejmě, že máte lokality Ústí nad Labem, nebo Cheb. To ovšem pro určité firmy není alternativa a ten klient tam prostě nechce jít, protože to není blízko jeho zákazníkům. A tohle pak limituje další expanzi klientů. Třeba v Bratislavě je situace jiná. Tam máme stále velkou zásobu pozemků a dokážeme klientům nabízet i možnosti expanze do budoucna.

V Česku už není co kupovat. Accolade miliardáře Kratiny vyrazila pro haly do Polska

Reality

Realitní fond Accolade Industrial Fund se rozhodl rozšiřovat své portfolio o polské industriální a logistické nemovitosti. Vedle distribučního centra v Kojetíně na Přerovsku nyní investoval v Polsku do trojice prémiových parků. Transakce jen za tuto čtveřici přesáhla 6,6 miliardy korun. Ani další investoři se za své industriální nákupy v Polsku nemusí stydět. Svědčí o tom také poslední statistiky polského trhu skladových a logistických prostor, které lámou rekordy i vyjádření analytiků, že investoři už zase začali polskému trhu důvěřovat.

Věra Tůmová

Přečíst článek

V kvalitě Stavebního zákona nás předstihly i některé africké země 

Co s touto situací na českém trhu budete tedy dělat?

No ta situace mne pochopitelně netěší. Pracujeme na tom. Snažíme se vyhledávat a kupovat nové lokality, ale…český stavební zákon patří v podstatě k nejhorším na světě. Nejkomplikovanější, nejméně přehledný. Oficiální žebříček o něm hovoří jako o 159. nejsložitějším stavebním zákoně na světě. A to je dokonce i o dvě místa horší pozice než u slovenského stavebního zákona. Dokonce mnoho afrických a méně rozvinutých zemí v tomto ohledu „drtí“ Českou republiku. Zaslouží si tak určitě nějaký upgrade.

V jakém ohledu?

No jednoduše – pokud se tady u nás nezmění, to, jak tady přistupují úřady k výstavbě, jak přistupují k developmentu, tak to bude stále brzdit do určité míry i rozvoj ekonomiky. A tím se zase brzdí nemovitostní trh, a to každý jeho segment včetně rezidenčního. 

Neutíkají firmy proto za volnými sklady a logistickými areály do Polska?

Logistický segment je specifický v tom, že vy potřebujete nemovitost v určité lokalitě, která vám vyjde z dopravního hlediska nejlepší. Nájem je jen relativně malá položka v celém tom plánování logistické společnosti. Když potřebujete dělat logistiku pro spotřebu Prahy, musíte mít halu prostě u Prahy. Když chcete zásobovat Chorvatsko, Rakousko, Maďarsko, tak halu potřebujete ideálně v Bratislavě nebo Budapešti. Nemůžete ji mít ve Varšavě. Nemůžete ji mít ve Vratislavi ani v Krakově. Dopravní náklady jsou tak drahé, že vám to nevyváží ani ten levnější nájem. Exodus firem do Polska zatím tedy žádný nevidíme. Maximálně se firmy rozhodují, že třeba vůbec na trh nevstoupí, protože tu nenajdou volné skladové prostory.

A co by tedy mohlo celou situaci zlepšit?

Pomoc pro nemovitostní segment by měla přijít od samotného státu. Nemyslím finančně, je potřeba pomoc hlavně v legislativě, v podpoře územních plánů. V propagování toho, že když se někde postaví průmyslová zóna, že to nemusí být špatné a že to poskytuje té zemi, či regionu, také nějakou přidanou hodnotu. Hlavní je ale podpora legislativní.

Martin Baláž je v Prologisu jako senior viceprezident a country manager pro Českou republiku, Slovensko a Maďarsko zodpovědný za portfolio společnosti na těchto třech trzích. Do společnosti přišel v roce 2014 z pozice associate partnera ve společnosti Cushman & Wakefield, kde vedl oddělení průmyslových a maloobchodních prostor na Slovensku a oddělení průmyslových nemovitostí v ČR. Titul MBA z oboru stavebnictví a nemovitostí získal na College of Estate Management v Readingu ve Velké Británii.