Hypoteční trh ožívá i za nynějších sazeb, banky nemají důvod zlevňovat

Letošní rok by se podle hlavního analytika Broker Consulting Martina Nováka měl nést ve znamení zásadního oživení trhu s hypotékami. Oproti předchozím rokům, kdy se téměř zastavil, teď vidíme růst v řádu nižších desítek procent. „Lidé při sazbách okolo pěti až šesti procent přestali čekat na snižování sazeb a s vědomím toho, že financování už nebude tak levné jako dřív, začali nakupovat,“ říká Novák.     

ČNB opět snížila základní úrokovou sazbu, a to na 3,75 %. Promítne se to do hypotečních úrokových sazeb? 

Repo sazba, která je v české ekonomice nejsledovanější, je pouze dvoutýdenní. Na pětileté a desetileté peníze její snižování v současné době velký vliv nemá. Výrazně důležitější roli hraje pětiletá úroková sazba, která se většinou odvozuje od takzvaného pětiletého úrokového swapu a od pětiletého až desetiletého výnosu státních dluhopisů. Když se podíváme na sazbu pětiletého swapu, od ledna tam sice spatřujeme mírný pokles, ale pořád se bavíme o hodnotách kolem 3,5 procenta. Výnos desetiletého státního dluhopisu je dokonce na úrovni 3,95 procenta. 

Co z toho můžeme vyčíst? 

Že s úrokovými sazbami se ve skutečnosti nemusí stát vůbec nic. Jediné, co by mohlo způsobit výraznější pokles úrokových sazeb u hypoték, je konkurenční boj mezi bankami nebo opravdu dramatické snížení všech úrokových sazeb. Konkurenční boj sice na trhu sledujeme, ale mohl by být silnější. Banky se zatím příliš nepředhánějí, takže dramatické změny neočekávám. Nějaký pokles tam sice bude, ale spíše jen postupný. 

Takže na sazby pod tři procenta, na které jsme ještě před pár lety byli zvyklí, se už skutečně nedostaneme?

Nechci dávat ruku do ohně, ale dovolím si tvrdit, že rozhodně ne. Pro takový pokles není důvod ani prostor. Banky to nemají zapotřebí, hypoteční trh ožívá i za stávajících sazeb. Musíme si uvědomit, že hypotéka není žádná dobročinnost, je to obchod. I guvernér ČNB Aleš Michl říká, že do konce pololetí budou sazby snižovat, ale pak se zastaví někde přes tři procenta. Tím pádem ani sazby u hypotečních úvěrů pod tři procenta nepůjdou. 

Hypotéky zlevňují jen pozvolna. Zahýbou se sazbami jarní akční nabídky?

Reality

V příštích měsících lze podle odborníků očekávat výraznější snížení sazeb. Banky v tomto období přichází s jarními akčními nabídkami.

ČTK

Přečíst článek

Co to znamená pro lidi, kterým se blíží konec fixace? 

Určitě by neměli podceňovat kontrolu úrokové sazby, konec fixace a možnosti refinancování, aby nebyli překvapeni. Řada klientů má v tuto chvíli pořád sazby kolem tří procent, takže se jim při refinancování budou velmi pravděpodobně zvyšovat. To znamená, že po pěti letech splácení vůbec nemusejí platit méně, ale paradoxně klidně i o trochu víc. 

Jak to může vypadat v praxi?  

Když se podíváme na rok 2019, průměrné sazby byly okolo 2,66 procenta. Dnes jsme na průměru okolo 4,9 procenta. Z dlouhodobého hlediska to zase tak velký výkyv není, ale pořád je to rozdíl téměř 1,5 procentního bodu. Řekněme, že jsem si před pěti lety bral hypotéku šest milionů na třicet let. Při sazbě tři procenta mám měsíční splátku 25 tisíc korun. Když budu hodně optimistický, při prvním refinancování dlužím 5,3 milionu. Dalo by se tedy čekat, že budu platit méně. Jenže se sazbou čtyři a půl procenta naopak musím měsíčně připlatit čtyři tisíce korun. Proto je důležité, aby si klienti budovali rezervy a nepočítali hypotéku „na krev“. Taky bych na všechny apeloval, aby refinancování nenechávali na poslední chvíli a klidně rok až půl roku dopředu začali zjišťovat možnosti. 

Aleš Michl: Sazby zůstanou nad inflací delší dobu. Chceme, aby lidé spořili

Leaders

Sazby chceme nechat nad inflací delší dobu. Chceme motivovat lidi ke spoření. To uvedl guvernér rady České národní banky Aleš Michl na tiskové konferenci po měnově-politickém zasedání rady ČNB. Nastavení sazeb by tak mohlo být v letošním roce výš, než očekává makroekonomická prognóza, dodal Michl.

sta

Přečíst článek

Na jak dlouho byste v tuhle chvíli doporučil fixovat? 

V Česku je dlouhodobě nejoblíbenější fixace na pět let. Na té z mého pohledu není nic špatně. Při koupi nemovitosti bych ji určitě doporučil, u výstavby nebo větší rekonstrukce rodinného domu bych šel klidně do sedmileté fixace. Krátká fixace se dnes tolik vyplatit nemusí, protože sazby už se pravděpodobně nebudou snižovat tak výrazně. 

Jak se oživení hypotečního trhu promítne do cen nemovitostí? Povede to k dalšímu zdražování? 

Sledovaný růst na hypotečním trhu jde ruku v ruce s růstem na trhu s nemovitostmi. Paradoxem je, že jsme nejdřív začali pozorovat oživení na realitním trhu a až potom přišlo oživení na trhu hypotečním. Lidé při sazbách okolo pěti až šesti procent přestali čekat na snižování sazeb a s vědomím toho, že financování už nebude tak levné jako dřív, začali nakupovat. Hypotéky jsou sice dražší, ale nemovitostní trh se rozjíždí, takže nemovitosti velmi pravděpodobně levnější nebudou. Svědčí o tom i fakt, že kupující stále více akceptují nastavené ceny. 

Šéf realitky Century 21: Dům ve Středních Čechách nad 20 milionů je spíše neprodejný

Reality

Zatím lidé z Prahy spíš utíkají. Do jejího okolí je ženou vysoké ceny nemovitostí. V budoucnu to ale bude naopak, říká šéf realitky Century 21 Tomáš Jelínek.

Petra Nehasilová, Dalibor Martínek

Přečíst článek

Jak to myslíte? 

Když se bavíme o prodeji nemovitosti, rozlišujeme, jak cenu vnímá kupující a jak prodávající. Pracujeme s naším analytickým nástrojem REALIndex, který porovnává data z celého realitního trhu a vyjadřuje rozdíl mezi prvotně nabízenou a prodejní cenou nemovitosti. Teď je to minus 6,6 procenta. To znamená, že o tolik méně dostane prodávající oproti své původní představě. Dá se na tom krásně ilustrovat oživení trhu, protože v březnu 2023 byl rozdíl dokonce dvanáct procent. Od té doby se průběžně snižuje. 

Jaké nemovitosti zdražují nebo budou zdražovat nejrychleji? 

Zajímavým fenoménem, který jsem zaznamenal, je výraznější růst cen bytů v panelových domech. Tam ale obecně může být procentuální nárůst nejvyšší, protože se začínalo na nízkých cenách. Otázka pak spíše je, zda ceny za panelové byty odpovídají stavu, kvalitě či lokalitě. Co potom velmi pravděpodobně půjde dlouhodobě nahoru, jsou jednoznačně novostavby. Zdražování má totiž dvě složky. Za prvé tu očividnou, což je růst nákladů na materiály i lidskou sílu. Potom je tu takzvaná skrytá inflace. 

Dalibor Martínek: Pustit penzijní fondy do nájemního bydlení? Proč ne, ale nájmy dál porostou

Názory

Stanjurův plán zapojit do výstavby nájemního bydlení penzijní společnosti dává na první pohled logiku. Bude více peněz na výstavbu, bude víc bytů, nájmy se sníží, to je základní úvaha (nesmysl, nájmy se nikdy nesnižují). Na druhý a každý další pohled už to dává menší logiku.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Jak ta ovlivňuje cenu nemovitostí? 

Patří sem náklady na nové technologie, postupy a materiály. Máme tady nové normy na nemovitosti, požadavky na parkovací místa, zabezpečení elektromobilů, případně na uhlíkovou neutralitu budov. To všechno je velmi drahé a zvyšuje cenu za metr čtvereční. Ještě je tu ale další problém, o kterém se moc nemluví. Jak ČNB v boji s inflací dramaticky zvýšila úrokové sazby a na nemovitostním trhu panovala nejistota, výrazně se zpomalilo developerské financování z pohledu bank. Takže k té už tak dlouhé době výstavby, která u nás trvá v průměru sedm až devět let, se přidává další zdržení. Tím se problém na nemovitostním trhu – nízká nabídka versus vysoká poptávka – ještě prohloubil. 

Jak se zdražování promítne do cen nájemného? 

Zvyšování cen nemovitostí se logicky dříve nebo později přesune i na nájemní bydlení. Čekáme, že situace se bude ještě více zhoršovat v regionech, kde se téměř vůbec nestaví. Hodně se mluví o Praze, ale tam asi všichni tak nějak počítáme s tím, že metr čtvereční bude stát přes sto tisíc korun. Už ale nečekáme, že za sto tisíc neseženeme byt v Brně, nebo že vysoké ceny budou postupně i v Plzni, Olomouci, Hradci Králové a dalších krajských městech. 

David Marek: ČNB dusí ekonomiku. Snižování sazeb by mělo být mnohem rychlejší

Leaders

Snížení sazeb o 25 bazických bodů je nedostatečné, říká David Marek, hlavní ekonom Deloitte a poradce prezidenta. V situaci, kdy Německo snižuje odhad svého růstu a Česko si dělá iluze na letošní růst ekonomiky přes dvě procenta by měla ČNB měnovou politiku uvolnit mnohem víc, domnívá se Marek. Proto, aby lidé a firmy opět našli důvěru v pozitivní ekonomický vývoj, a půjčovali si na své projekty.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Když vezmeme v potaz klesající úroky a naopak rostoucí ceny, vyplatí se v tuhle chvíli do nemovitostí investovat? 

Určitě vyplatí. Je samozřejmě třeba rozdělit to na dvě oblasti, na investici do vlastního bydlení a pořízení investiční nemovitosti. U obojího musím dobře počítat. U vlastního bydlení si musím říct, jaké parametry by nemovitost měla splňovat. Ani sám sebe bych neměl ochudit o „obchodní rozhovor“. Měl bych se ptát, v jaké lokalitě chci bydlet, jak daleko to chci mít do školky nebo školy, jestli má být poblíž nemocnice a jakou další občanskou vybavenost potřebuji. Také si musím říct, jakou by měla mít nemovitost dispozici, orientaci nebo kvalitu zpracování. Když budu hledat jen podle ceny, dostanu se do lokality, ve které třeba vůbec nechci bydlet. Naopak když budu hledat podle parametrů, zjistím, kolik peněz potřebuju a můžu si říct, jestli tolik mám a případně jestli to chci dát za nemovitosti. 

A investiční nemovitost na pronájem? 

Tam je to vlastně podobné. Zase si musím říct, co od toho očekávám a jestli chci nemovitost v budoucnu sám užívat, nebo mi jde jen o zajištění se na rentu. Pokud v nemovitosti nikdy neplánuji bydlet, pak nemusím tolik řešit orientaci bytu, poschodí a podobně. Pořád si ale musím říct, komu bych chtěl nemovitost pronajímat a podle toho řešit její parametry. Potom je třeba si říct, jak byt zaplatím a jestli mi to celé bude vycházet. 

Jan Hlavsa: Úroky na spořicích účtech klesají. Co teď s úsporami?

Názory

Už je to tu zas. Klesající základní úrokové míry České národní banky se odráží v postupném snižování úrokových sazeb na spořicích účtech. Ty se aktuálně v mnoha bankách dostávají pod 3 procenta a pravděpodobně budou klesat ještě níže. Situace je podobná té, kterou jsme zažili začátkem loňského roku, kdy se běžní střadatelé loučili dokonce s 6procentními úroky. A stejně jako dnes se ptali: Co teď s úsporami?

Jan Hlavsa

Přečíst článek

Jak si spočítat, jestli se mi to vyplatí? 

Určitě bych doporučil být v odhadech a propočtech spíše konzervativnější. Takže bych nepočítal se stoprocentní obsazeností nájemníky, ale třeba jen s deseti měsíci, a počítal bych raději s nižším růstem cen nemovitostí a nájemného. V případě investic do nemovitostí se dá dosáhnout velmi zajímavých zhodnocení, jenže pořizovací ceny jsou vysoké. Nejedná se o pár tisíc, ale o miliony, takže každá změna v cash flow může mít dramatický dopad. Když budu počítat s pětiprocentním růstem a nakonec nemovitosti porostou jen o dvě procenta, bude tam dramaticky jiná výnosnost. V případě, že nákup investiční nemovitosti zvažuji financovat hypotečním úvěrem, měl bych být připraven pokrýt výpadek nájemného. 

O jaký typ nemovitostí mají dneska investoři největší zájem?

Je to poměrně evidentní, vidíme to na developerských projektech, které máme k dispozici. Investoři tam jdou především po malometrážních bytech do dispozice 2+kk. O větší byty už takový zájem nemají, protože jsou samozřejmě dražší. 

A když koukneme na lokality? „Stěhují“ se investoři z Prahy do krajských měst?  

Ano, jednoznačně. Je to evidentní trend posledních let. Investiční nemovitosti v Praze dávají smysl už jen opravdu velmi bonitním klientům a zájemcům. Ostatní už se naučili, že máme po Česku i jiné velmi zajímavé lokality. Vidíme to na příkladech nabídky developerských projektů, které máme s našimi partnery k dispozici. Lokality jako Plzeň, Kladno, Ostrava a další jsou velmi oblíbené a vyhledávané.

Například v Plzni naše společnost Broker Real staví areál Nová Papírna pro tři a půl tisíce lidí. Většina bytů je už teď vyprodaná a podobný byl zájem u našeho projektu Byty Borský park. Dalším příkladem je jihočeská Kaplice, kde naše firma Broker Development staví bytový komplex. 

Jak je možné, že jsou ceny v regionech vyšší než kupní síla obyvatel dané oblasti?  

Myslím, že je to mimo jiné důsledek covidu, který ve velkém umožnil práci z domova. Lidé, kteří dnes v Praze pracují, tam nutně nepotřebují bydlet, protože už nemusí chodit denně do kanceláře. Pokud toto zaměstnavatel umožňuje, pro velkou většinu zaměstnanců není problém dojet třeba dvakrát týdně do kanceláře i z větší vzdálenosti. To je dramatická změna oproti dřívějšku a je to primární tlak na bydlení, který se přesouvá z Prahy do ostatních regionů. 

Martin Novák

Vystudoval Národohospodářskou fakultu VŠE, první pracovní zkušenosti sbíral v České spořitelně jako specialista OPS III. V poradenské společnosti Broker Consulting působí od roku 2013. Nejprve zastával pozici analytika na zajištěné a nezajištěné úvěry a bankovní služby, později se se stal investičním a následně i senior analytikem. Dnes zde působí jako hlavní analytik, vedoucí oddělení produktového managementu, předseda etické komise a člen legislativní komise.

Sazby spořicích účtů klesají. Který aktuálně nejlépe zhodnotí vaše úspory?

Money

Spořicí účty v Česku ztrácejí svůj dávný lesk. Jejich sazby klesají po desetinkách každý měsíc v téměř všech tuzemských bankách. Ačkoliv je i dnes stále možné získat čtyřprocentní sazbu, má to vždy velký háček v podmínkách, které musíte splnit. Podívejte se, které spořicí účty vám aktuálně zhodnotí vaši finanční rezervu nejlépe, a kde vám ji dají navíc i bez investování.

Věra Tůmová

Přečíst článek