Chceme vstoupit do sedmé země, říká investor do retailových parků

Skupina ZDR aktuálně spravuje 70 nemovitostí v šesti zemích v hodnotě 14,8 miliardy. Ještě do konce roku chce přikoupit další a přesáhnout objem 15 miliard. Velké plány má i pro příští rok. Intenzivně jedná o miliardové akvizici v sedmé zemi. „Jde o podobný model expanze, jako v případě Slovinska, kam jsme vstoupili letos. Víme, že tam působí námi osvědčení developeři i nájemci a zároveň jde o stabilní a skvěle fungující trh, na němž máme hned několik potenciálních partnerů,“ říká v rozhovoru Radek Hladký, partner ZDR Investments.

Šestou zemí, do které jste vstoupili bylo Slovinsko. Poohlížíte se ještě po nějakém dalším trhu?

Chystáme expanzi do sedmé země, kterou poměrně intenzivně zkoumáme a zabýváme se v ní již konkrétními investičními příležitostmi. A pevně věřím, že v průběhu první poloviny příštího roku, akvizice úspěšně dokončíme.

Jde o zemi, v níž nájemci vašich retailových parků již působí?

Jde o podobný model expanze, jako v případě Slovinska. Víme, že tam působí námi osvědčení developeři i nájemci a zároveň jde o stabilní a skvěle fungující trh, na němž máme hned několik potenciálních partnerů.

Gigant Blackstone utratí miliardy v Česku. Kupuje deset logistických parků

Zprávy z firem

Americká investiční společnost Blackstone kupuje za 470 milionů eur, tedy necelých 12 miliard korun, portfolio deseti logistických parků v Česku od americké firmy TPG Real Estate.

ČTK

Přečíst článek

Česko bude i nadále hrát prim

O jak velkou akvizici půjde?

Půjde o obdobně velkou akvizici jako ve Slovinsku, kam jsme vstupovali s logikou, že kupujeme tři parky a čtvrtý je ve výstavbě. S touto sedmou zemí to bude podobné, jak do počtu metrů čtverečních, tak co do objemu peněz. Počítáme s částkou od 20 do 60 milionů eur v první etapě a zároveň s potenciální dohodou o další akvizici.

Jak už z minulosti víme nebude to ani Polsko, ani Maďarsko. Co třeba Velká Británie?

Ta vůbec není špatná. Ceny v našem segmentu tam poměrně výrazně klesly, ale aktiva jsou tam bohužel většinou starší. Koupit tam něco nového je už obtížnější. Navíc bychom museli řešit expozici na třetí měnu v zemi, která již není součástí EU.

Ve kterých zemích, kde působíte, jsou aktuálně nejvyšší yieldy?

Bavíme-li se o výnosech na úrovni prime, v Německu je to něco mezi čtyřmi pěti a 5,5 procenty. Poté je to Rakousko, kde se pohybujete na úrovni šesti procent. Následuje ho Česká republika, Slovensko, Slovinsko a Chorvatsko.

Jako před finanční krizí. Investoři masivně nakupují vysoce rizikové cenné papíry

Trhy

Zatímco si čeští investoři v uplynulé dekádě zkoušeli štěstí na korporátních dluhopisech, zkoušejí nyní jejich globální kolegové sázet na podobně nejisté investiční nástroje. Do strukturovaných dluhových nástrojů poslali letos nejvíc peněz od roku 2007, přitom právě tyto nepříliš průhledné investice se staly jednou z příčin finanční krize v roce 2008. Odborníci uklidňují, že riziko zatím není systémové, připomíná list The Financial Times.

Stanislav Šulc

Přečíst článek

Zhruba 60 procent vašich nemovitostí se nachází v Česku. Bude to tak i do budoucna? Nebo budou významně převažovat zahraniční retail parky?

V Česku vidíme stále příležitost. Co nevidět se odehrají další tuzemské akvizice. A bude to tak nadále. Česko bude držet prim v našem geografickém koláči.

ESG je prioritou pro banky

Jak zásadní je pro vaše rozhodování o akvizici ESG?

Zcela zásadní. Při akvizicích samozřejmě vyhodnocujeme, zda je daný objekt v souladu s cíli, které si pro nákup stanovujeme. Pokud tomu tak není, tak zpravidla rozhodneme, že ho nekoupíme. Ledaže vyhodnotíme, že dodatečnou investicí, jsme schopni objekt posunout tam, kam potřebujeme. To se samozřejmě musí projevit na ceně, za kterou jsme objekt ochotní koupit.

Jak je na tom Česko? Je tu dostatek takových objektů?

Starších určitě ne, těch nových ano. Developeři si samozřejmě uvědomují, že musí stavět v souladu s ESG kritérii. Pokud by to nedělali, kupující by neměli zájem nebo by je tlačili do nižší ceny. A vzhledem k tomu, že v developmentu retail parků marže nestoupají, tak se developeři snaží stavět tak, aby dosáhli na maximální cenu. Z druhé strany nás tlačí banky, které vám na nákup nemovitosti bez splnění ESG kritérií nepůjčí.

Jaký byl rok 2024 z hlediska vašich transakcí?

Doplnili jsme portfolio všech našich tří fondů. Do fondu FKI jsme koupili dvě nemovitosti v Česku, tři ve Slovinsku. V našem nejmladším fondu Industrial přibyly dva výrobní areály a do fondu Public jsme koupili první rakouskou nemovitost, a to ve Villachu. Letos máme na kontě zatím osm akvizic.

Investice do retail parků a diskontu se osvědčila. Přinese i devět procent ročně

Reality

Skupina tuzemských nemovitostních fondů ZDR Investments vsadila před šesti lety na menší retail parky a strategie se vyplatila. Investorům nabízí až devíti procentní zhodnocení.

nst

Přečíst článek

V podobném tempu budete nakupovat i příští rok?

V zásadě máme z 85 procent hotový akviziční plán na příští rok. Jde o nemovitosti, které jsou ve velmi pokročilém stádiu rozestavěnosti, další už stojí.

Investice přes DIP narůstají

Jaký výnos mohou vaši investoři v příštím roce vyhlížet?

Investoři si za letošek pravděpodobně sáhnou na výnos přesahující osm procent ve fondu FKI, ve fondu Industrial to bude přes sedm procent a u fondu Public kolem šesti procent. V příštím roce cílíme na podobné zhodnocení. Neočekáváme, že by výnosy mělo něco posunout zásadně dolů, protože průměrná zůstatková délka smluv je šest let. A významné refinancování většího úvěrového balíku nás čeká až v závěru roku 2026. Navíc aktuálně jsme na průměrném úvěrovém nákladu 3,9 procenta a přepokládáme, že v roce 2026 se dostaneme na podobnou úroveň.

Pomohl vám s akvizicí investorů i DIP? A jak vypadá takový typický investor přes DIP?

Jde o klienty mezi 35 a 40 lety. Smluv je to poměrně dost, jde o zhruba 25 procent u našich retailových fondů. A v čase investice přes tento nástroj narůstají.

Jak je na tom váš fond v Singapuru?

Za první rok jeho existence se nám podařilo získat několik investorů. Samozřejmě v tomto případě jde o běh na delší trať. Pohybujete se na trhu na druhé straně světa. Panují tam zcela odlišené podmínky, už proto že představujete produkt, s nímž nemají zkušenost. Tento druh assetu, tedy retailový park, v Singapuru v podstatě neexistuje. Vzhledem nedostatku pozemků, se vše musí stavět do výšky a vznikají tam vícepatrové obchodní domy. Nejbližší větší země, kde koncept retail parků funguje, je až Austrálie. Nehledě na to, že jim velmi často musíme vysvětlovat i geopolitické riziko. Z jejich pohledu je Ukrajina velmi blízko. Ale jde to správným směrem, navíc Singapurci obvykle investují mnohem větší částky.

Jak veliké aktuálně spravujete portfolio a v jaké hodnotě?

Aktuálně držíme portfolio 70 nemovitostí v hodnotě 14,8 miliardy. A věříme, že se nám do konce roku podaří ještě jedna akvizice v Česku. Pak bychom se do konce roku mohli přehoupnout přes 15 miliard.

Je v Česku stále, co nakupovat?

V Česku je stále dost velmi kvalitních assetů. Bohužel ne všechny ale za cenu, kterou my jsme ochotni zaplatit. Ve větší míře jsme shodu, jak jsem již zmiňoval, schopni najít spíš za hranicemi.

Stavební sektor drží rekonstrukce, stát zjednoduší dotace

Zprávy z firem

Téměř polovina českých domácností se chystá v nejbližších dvou letech rekonstruovat své bydlení. Rekonstrukční trh je tak jedním z mála sektorů stavebnictví, který si drží rostoucí trend. Český bytový fond přesto zůstává zastaralý, stát chce tempo rekonstrukcí urychlit a vylepší tak své dotační programy.

Komerční spolupráce

Přečíst článek

Jak byste popsal aktuální situaci na trhu s komerčními nemovitostmi?

Radujeme se tak napůl. Jak víme, úrokové sazby nám klesají, dolarové, tak i eurové i korunové. Samozřejmě ty dolarové nejsou pro nás tak podstatné, až na to, že kroky FEDu následuje posléze i ECB. Očekáváme, že úrokové sazby budou klesat i v příštím roce. A pokud nenastane něco neočekávaného předpokládáme, že se zastaví někde kolem dvou procent v druhém pololetí 2025. To znamená, že budeme schopni financovat někde mezi 3,8 až 4,2 procenty, což je významně méně než letos. To se nám propíše do cen nemovitostí, ceny se budou stabilizovat a mírně porostou. Tedy optimismus na trhu pociťujeme. Dokonce již dochází k nacházení schody mezi představou kupujícího a prodávajícího. I když v Česku na rozdíl například od Rakouska, Slovinska nebo Chorvatska, je nacházení tohoto kompromisu obtížnější.

Spořicí účty díky snižování sazeb Českou národní bankou ztrácí výnosový dech a v průměru banky úročí vklady klientům třemi procenty. Začali Češi svoje konzervativní investice přesouvat do nemovitostních fondů?

Zájem o vstup do našich fondů se blíží době před zvýšením úrokových sazeb. Jinými slovy raising do našich fondů opět postupně narůstá. A není divu, když vám spořící účet nepřináší šest procent ročně, a už je to jen polovina a za chvíli to budou jen dvě procenta, pak rozdíl mezi tím, co může investor získat u nás, je markantní.

Ve kterém z vašich fondů je uloženo nejvíc?

Celkem spravujeme finance 14 tisícům investorů. Přičemž největší objem peněz je stále ve fondu kvalifikovaných investorů, kam investuje zhruba tři tisíce lidí s průměrnou výší investice 2,5 milionu korun.

Vizitka

Radek se věnuje řízení skupiny ZDR Investments, vyhledávání a strukturování nových akvizic. Spoluzaložil advokátní kancelář Z/C/H Legal, která od roku 2005 poskytla převážně nadnárodním klientům poradenství při nemovitostních transakcích za více než 100 mld. korun. 

České hory už jen pro bohaté. Apartmán ve Špindlu prodává developer za 34 milionů

Reality

Společnost PSN rozšiřuje své portfolio o projekt druhého bydlení v prestižní lokalitě Špindlerova Mlýna. Tradiční horský penzion mění na devět luxusních apartmánů. Ten nejmenší vyjde na necelých pět milionů.

pej

Přečíst článek

Od toho, kdo ukazuje rolexky na volantu Lamborgini, utíkejte pryč. Ten vám s investicemi neporadí, varuje Brodani

Money

Takzvaných finfluencerů, kteří na sociálních sítích lidem radí ohledně peněz, jsou v Česku už desítky. A je třeba být obezřetný. „Ve financích nestačí, že někdo má dobrou zkušenost, či mu zrovna vychází investování,“ upozorňuje výkonná ředitelka Asociace pro kapitálový trh (AKAT) Jana Brodani.

Věra Tůmová

Přečíst článek