Investovat do nemovitostí jde i bez milionů na účtu. Jak funguje realitní crowdfunding

Biofarma v Lotyšsku, která potřebuje doplnit sezónní zemědělskou techniku, aby mohla rozšířit své farmářské podnikání. Činžák v Německu, který chce odkoupit další část bloku, zrekonstruovat a prodat apartmenty. Hotýlek v anglickém Ulverstonu nebo koupě bytového domu v Plzni, britském Canterbury či Vídni, které také potřebují renovaci. I tak mohou vypadat investice do realit, na které dosáhne „obyčejný“ smrtelník bez milionových úspor.  Díky realitním crowdfundingovým platformám k tomu dnes už stačí jen minimální prostředky pro investici, a to od jedné tisícikoruny či stovky euro výše. 

V dnešní době lidé hledají různé způsoby, jak ochránit své úspory. Oblíbený způsob investice do nemovitostí se ale nyní komplikuje kvůli rostoucím cenám bytů a domů i zvyšujícím se úrokovým sazbám hypoték. Také ne každý má dostatek volných peněz na to, aby si koupil celou nemovitost a dále z ní měl zisk. Přesto je ale už dnes možné do realit investovat, a dokonce na to nemusíte mít miliony. Můžete dokonce i s průměrným českým příjmem spoluvlastnit nemovitosti v cizině a mít z nich pasivní příjem. Umožňují to takzvané mikroinvestice skrze platformy realitního crowdfundingu. 

O co tedy přesně jde?

Jedná se o mikroinvestice přes realitní internetové platformy, tedy specializované webové portály, díky nimž mohou do realit už docela snadno investovat i drobní investoři. Pokud si zvolí osvědčenou platformu, a i při investicích do realit se drží principu diverzifikace (investice rozdělují podle rizika, lokality, typu atd. a nemají vše investováno do jednoho místa), mohou si postupně vybudovávat poměrně spolehlivý, malý, ale pravidelný pasivní příjem. Samozřejmě, že při investici jedné stovky euro nebo jedné tisícikoruny se ale závratných příjmů nikdo nedočká a půjde spíš jen o investorské hrátky s „příjmem“ do jednoho eura měsíčně. 

Jak funguje realitní crowdfunding

Crowdfunding v realitách se objevil někdy v roce 2012 v USA. Je specifický tím, že propojuje investory a vlastníky nemovitostí, kteří potřebují další zdroj financí pro zhodnocení či vylepšení své nemovitosti. Existují dva základní typy tohoto crowdfundingu, a to podílové neboli kapitálové investování (Equity) a dluhové investování (Debt). 

U typu podílového – se investor přímo stává jedním z vlastníků dané nemovitosti na způsob akcionáře, protože si kupuje vlastně podíl v této společnosti vlastnící nemovitost. V případě dluhového – se jedná de facto o půjčku, kdy investor půjčuje na zhodnocení vybrané nemovitosti. Oba typy realitního crowdfundingu pak umožňují vlastníkům nemovitostí, případně i developerům, dostat se k finanční sumě, kterou by jinak nemuseli mít šanci v dané výši získat. Například v případech, když mají jen minimální šance na to dostat podobně vysoký úvěr v bance nebo je to velmi komplikované nebo příliš nákladné. 

Český fintech Upvest plně ovládla Komerční banka. A netají se ambiciózními plány

Zprávy z firem

Sázka Komerční banky na fintechovou platformu Upvest před dvěma lety se dnešní optikou jeví jako tutovka. Platforma, která propojuje developery s drobnými investory, hladce překonala vytyčené cíle a její úplné začlenění do struktury Komerční banky tak probíhá dříve, než bylo původně v plánu.

vku

Přečíst článek

Jak na to - investice skrze realitní platformy

V zásadě to je docela jednoduchý postup. Vyhledáte si realitní platformu, tedy společnost, která se mikroinvesticemi zabývá, u ní si zřídíte profil, pročtete si nabídku projektů, které chtějí investici, vyberete si ty, které vám vyhovují a pošlete na projekt peníze podle instrukcí dané platformy. Následně dle podmínek zveřejněných u vybrané nemovitosti byste měli pravidelně dostávat váš podíl ze zhodnocení. Po ukončení projektu nebo stanovené doby se vám vaše investice vrátí zpět. K těmto finančním transakcím většinou slouží peněženka přímo na dané platformě, do které si posíláte peníze pro investování a kam vám chodí podíly z vašich investic.

Obezřetnost u investic je vždy nutná

Je to takhle jednoduché, ale pochopitelně, protože se jedná o investice, je třeba být také obezřetný, zvažovat rizika projektů i prověřit si samotnou platformu. Jednak jen na evropském trhu v současnosti existují desítky takovýchto platforem, a také proto, že i v tomto oboru se vyskytují podvodníci. A jako u jakékoliv jiné investice existují i rizika s ní spojená. Nikdo vám nemůže garantovat, že se vaše investice do budoucna opravdu zhodnotí ani to, že o ni nepřijdete. Můžete ale udělat maximum proto, abyste i přes realitní crowdfunding investovali efektivně a co nejbezpečněji. 

V prvé řadě je proto určitě dobré se podívat na recenze vybrané platformy pro přímé investování a na to, jak dlouho existuje na trhu, jaké typy a rizika investičních projektů podporuje, jaké má poplatky a jaké mají nemovitosti u ní záruky, LTV a rating. Je to podobné jako, když si prověřujete nákup přes neznámý e-shop.

Platforem pro realitní investování je ale jen v Evropě přinejmenším sto šedesát a další přibývají. Jak se v nich zorientovat a správně si vybrat, přes koho a jak investovat, pomáhají investorům specializované rozcestníky (agregátory) pro přímé investování do realit. 

Petr Hlaváček v podcastu Realitní Club: Ne všichni developeři umějí stavět. Tlačí jen zisk

Reality

Toho, že možná v blížících se komunálních volbách neuspěje, se pražský radní pro územní rozvoj za TOP 09 a nynější lídr pražské kandidátky STAN Petr Hlaváček nebojí. Má údajně spoustu možností. Neobává se ani o kontinuitu projektů, které započal, ať už jde o Vltavskou filharmonii, Pražský okruh nebo výstavbu pod taktovkou Pražské developerské společnosti. Co by ale Praha podle něj potřebovala, je efektivní státní správa.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Na co si dát pozor

Takovýchto agregátorů zatím v Evropě existuje jen opravdu pár a některé i sami umožňují investorům přímé investování přes jejich vlastní stránky s tím, že vybrané platformy a jejich investice prověřili a mají podle nich vysoké záruky a jen nízké investiční riziko. Pravděpodobně největším agregátorem na přímé investování (peer-to-peer úvěry) je s dosavadní investicí drobných investorů ve výši 8,3 miliardy eur v současnosti podle expertů Mintos, která se ale zabývá především spotřebitelskými úvěry, nikoliv nemovitostmi. V segmentu realit to je Tribe funding z Pobaltí a Brickfy ve Španělsku. U nás takto působí internetová aplikace BrikkApp, která na trh vstoupila právě jako rozcestník platforem pro přímé investování do realit.

Drobní investoři si i na jejích stránkách mohou vyhledat profily jednotlivých evropských realitních platforem i charakteristiku konkrétních projektů pro investování. Investiční příležitosti jsou přitom zde pro investory otevřené do doby než se sežene požadovaná suma. Jakmile se tak stane, projekt se pro další investory uzavře.

Od letošního ledna začali nabízet přímé investování také v tomto českém agregátoru. Drobní investoři zde mohou investovat přímo přes osm realitních platforem, u kterých se mohou podílet na výnosech z realitních projektů v České republice, Rakousku, Německu, Nizozemí, Velké Británii a Lotyšsku. Investoři přes tento agregátor zatím finančně podpořili 38 projektů za více jak 10 milionů korun. Podle svého zakladatele Jana Večerky se BrikkApp snaží mít v nabídce vždy čtyři až šest otevřených projektů s ročním zhodnocením obvykle mezi 6 až 12 procenty a každých pár týdnů se snaží představovat další novinky pro investování v českých korunách i v eurech.

Dům za jedno euro? Nakonec se dražily za tisíce

Enjoy

Sen nebo realita? Tak řada lidí mohla vnímat v roce 2019 akci sicilského městečka, které se rozhodlo prodat desítku domů za pouhé jedno euro. Zájem předčil očekávání a v druhé vlně se jednotlivé nemovitosti dražily i za tisíce eur. Nyní mají objekty nové majitele, a to převážně ze Severní Ameriky, upozorňuje server CNN.

pej

Přečíst článek

Co se dozvíte na rozcestníku platforem

Ve vyhledávači agregátorů se dozvíte podrobné informace o jednotlivých platformách a jejich investicích. Například, že první česká fintech platforma Upvest, za kterou nově stojí Komerční banka, existuje více jak pět let a pomohla přes crowdfunding financovat u nás 24 projektů s celkovou sumou 1,295 miliardy korun při minimální investici 5000 korun, tedy zhruba 200 euro. Jiná česká platforma „occollo“ existuje čtyři roky, pomohla takto financovat už sedm projektů dohromady za 63 milionů korun. Investovat přes ní můžete ale můžete jen vyšší částky od sto tisíc korun výše. 

Francouzská Homunity, která existuje přes osm let, se zase profiluje, že investuje spolu s investory do každého svého projektu a nemovitosti. Její vizitkou je 394 zafinancovaných projektů za 470 milionů eur. Minimální investice je u ní tisíc eur. Nizozemská Max Crowdfund funguje tři roky. Za tu dobu podpořila 126 projektů za více než 33 milionů eur. Minimální výšě investice je v tomto případě 100 eur. Na agregátoru si můžete prostudovat i další karty zapojených platforem a jejich otevřených investičních příležitostí.

V okamžiku, kdy si podle vlastních preferencí vyberete platformu, z agregátoru se dostanete rovnou na její webové stránky v případě asi osmi vybraných podporovaných platforem. Ostatní je třeba dohledat ve vyhledávači, agregátor zatím nabízí jen náhled na hlavní webovou stránku platformy. Připravuje se ale aktualizace, slibuje provozovatel. Na stránkách platforem už pak najdete podrobně rozepsané detaily u jednotlivých nemovitostí nabízených pro přímé investování. Jsou tam fotografie budovy, interiérů i pozemku, mapa a popis dané lokality, investiční záměr i způsob zhodnocení a výplaty. Dozvíte se tak zde třeba to, zda je investice zajištěná zástavou a že se konkrétní nemovitost po rekonstrukci či dostavbě rozprodá na byty, nebo se odprodá či pronajme jen její část. Při rozhodování o investici je podle tuzemských expertů na realitní crowdfunding nejdůležitější vždy zvážit poměr výnosu a rizikového profilu investice a ukazatel LTV, tedy kolik procent tvoří dluh vůči ceně nemovitosti. 

Rozcestníky neboli agregátory, umožňují získat základní přehled o platformách pro realitní investování. To, zda se investor rozhodne nakonec investovat přímo přes danou platformu nebo přes agregátor je už ale na něm a na jeho zhodnocení rizik. Mezi důvody, proč ale investovat přes agregátor uvádí Jan Večerka například to, že jako rozcestník mohou lépe porovnávat příležitosti platforem mezi sebou, protože mají historická data, která pravidelně a detailně analyzují.

„Zároveň máme náš interní risk model, kterým zhodnocujeme jednotlivé příležitosti. Přinášíme tedy našim investorům další úroveň jistoty. Také nabízíme možnost diverzifikace. S jednou registrací u nás můžete totiž investovat do příležitostí, které pocházejí z mnoha platforem a z mnoha evropských zemí,“ upřesňuje Večerka. 

Regulace realitního crowdfundingu

Realitní crowdfunding je stále velice nový a dynamicky roste a není proto zatím nijak v EU regulován. Vzhledem k tomu, že se však podle expertů z BrikkApp očekává, že celosvětový trh crowdfundingu nemovitostí dosáhne do roku 2027 téměř 869 miliard dolarů, regulace tohoto typu podnikání se už rýsuje. Parlament EU vyhlásil nařízení, které by mělo vstoupit v platnost v listopadu letošního roku.

Investice do nemovitostí nejsou jen pro úzký okruh lidí. Chtěl jsem je přiblížit co nejširší skupině, říká zakladatel Rentier.cz Daniel Havel

Zprávy z firem

Dvojciferná inflace nutí Čechy přemýšlet, jak ochránit svoje úspory před znehodnocením. Souvisejícím trendem je boom internetových investičních platforem. „Nepochybuji o tom, že se investiční aktivity v blízké budoucnosti zcela přesunou do online prostředí, a nahradí tradiční přístupy,“ říká Daniel Havel, zakladatel investiční platformy do nájemních nemovitostí Rentier.cz.

Newstream & Partner

Přečíst článek

Investiční platformy musejí dostat licenci ČNB. Jinak skončí

Money

V loňském roce se přes crowdfundingové platformy protočilo přes 500 miliard korun. Jedničkou je Velká Británie, Česko patří k menším trhům.

ČTK

Přečíst článek