Libor Vošický: Penzijní fondy mohou změnit trh s nájemním bydlením

Penzijní fondy mohou pomoci zvýšit dostupnost bydlení svými investicemi do rezidenčních nemovitostí, i když půjde jen o pár miliard korun ročně. Neznamená to však, že se kvůli tomu zvednou ceny nemovitostí. Naopak by se měla změnit celá situace na trhu nájemního bydlení. Objeví se více institucionálních vlastníků a majitelé i nájemníci by měli mít garantované své jistoty, říká v rozhovoru k novele zákona o podpoře bydlení pro Newstream CLUB šéf Stavební spořitelny České spořitelny Libor Vošický.

Dostupnost bydlení je dnes velmi oblíbené diskusní téma. Máme nyní v Česku dostatek bytů?

Nemáme. Už řadu let je u nás nedostatek bytů. Jen v Praze chybí přibližně 90 tisíc bytů. Neznamená to však, že v minulosti bylo vždy bytů dostatek a dnes není, protože problém s jejich nedostatkem nebude nikdy zcela vyřešen. Bytů totiž nikdy nebude více než je poptávka. Stěžejní je, aby nedostatek bytů byl v rozumných mezích a aby dlouhodobě nevedl k tomu, že si lidé nebudou moct dovolit bydlet.

V rámci EU jsme na tom podle statistik dostupnosti bydlení nejhůře ze všech členských zemí. Předhonilo nás i Slovensko. Proč jsme na tom tak špatně?

Ano, podle statistik Češi potřebují asi 13,3 svých ročních platů na to, aby si mohli pořídit nemovitost a toto číslo vyjadřuje fakt, že ceny nemovitostí jsou u nás v porovnání s příjmy obyvatel opravdu vysoké. Je ale otázka, jak ceny nemovitostí snížit a jak dosáhnout toho, aby toto číslo nebylo tak alarmující. Nicméně je nutné, aby tento poměr nedostupnosti bydlení u nás klesl a dostal se aspoň na evropský průměr. Také je třeba si uvědomit, že u nás ani v Evropě, nikdy nebude tento poměr natolik příznivý, aby si koupi bytu mohl dovolit každý.

Drahé byty a domy

Co prodražuje české nemovitosti?

Nepochybně to je nejen dlouhé povolovací řízení, ale i cena energií, cena stavebních materiálů či cena práce. Je to také územní plánování, kdy se nepočítá s takovým množstvím výstavby rezidenčního bydlení. Na cenu logicky tlačí i daleko vyšší poptávka, která je zase tažená faktory jako je objem peněz či demografie, kdy se lidé stěhují do velkých měst nebo kdy roste počet jednočlenných domácností. V Česku je navíc i spousta bytů, které jsou neobydlené, protože jejich energetická neefektivita je tak obrovská, že v nich nikdo nechce bydlet.

A co by tuto situaci u nás mohlo zlepšit?

Měla by to zlepšit koncepce dostupnosti bydlení, která bude zahrnovat různé skupiny obyvatel. Je nutné si i uvědomit, že vlastnické bydlení nebude pro každého a že v delším čase ceny nemovitostí porostou, protože bude větší poptávka. Pokud tedy nebude mít každý možnost si byt koupit, musíme vytvořit podmínky pro nájemní bydlení tak, aby lidé nemuseli kvůli tomu, aby bydleli, bezpodmínečně i danou nemovitost vlastnit. Musí se proto zlepšit regulatorika v oblasti nájemního bydlení a podpořit rozvoj kapitálových trhů, aby se rozšířily možnosti pro investování i do jiných aktiv, protože řada lidí nemovitosti stále považuje za jediné aktivum, díky kterému hodnota jejich majetku roste.

Je to vidět i podle velké poptávky po hypotékách, kdy hypotéka je pro velkou část obyvatel prostředek k tomu, jak využít vlastní prostředky, půjčit si další a nemovitost si koupit. To bude ale platit jen do doby, než cena nemovitostí bude tak vysoká, že nebudou schopni hypotéku finančně utáhnout nebo si ji vzít. I pro tyto lidi bude řešením nájemní bydlení. Nyní je zásadní vytvořit takové podmínky pro nájemní bydlení, které zajistí, že tito lidé budou mít vůbec kde bydlet.

Myslíte si, že se postoj Čechů k vlastnickému bydlení změní?

Jsem přesvědčen o tom, že se změní. Je to jen otázka času. Ať už z důvodu, že na to nebudou mít anebo to bude proto, že budou chtít mít lepší flexibilitu pro pracovní mobilitu či budou chtít investovat jinak. Mladá generace už má teď daleko lepší povědomí o investicích do jiných aktiv jako jsou akcie, dluhopisy, ETF nebo kryptoměny, které jsou pro ně zajímavější, transakčně jednodušší, a i ekonomicky dlouhodobě výhodnější než vlastnictví bytu. Vlastnit nemovitost napřímo totiž není úplně jednoduchá záležitost. Člověk se o ni musí starat, a to stojí spoustu nákladů, času i peněz a taky úsilí.

Nájemníci versus majitelé

Jak by měla vypadat ta dlouhodobá podpora nájemního bydlení?

Především jde o zlepšení vztahu nájemníka a pronajímatele. Dnes je většina nájemních smluv ročních nebo dvouletých. A pokud máte rodinu, nedává vám to jistotu, že v dané nemovitosti budete moci žít dlouho, ani jistotu cenové stability, protože výše nájmu se může měnit každoročně.

Je třeba daleko více podpořit i práva pronajímatelů, aby měli možnost zákonně a bez udání důvodů dát svému nájemníkovi výpověď. U situací, kdy nájemník neplatí či se nechová dobře v bytě, by stále platila zákonná lhůta. Pro případy, kdy se nájemník chová korektně, ale nájemce má jiné záměry se svou nemovitostí, by pak měla být výpovědní doba bez udání důvodu rok či dva, tedy dostatečně dlouhá na to, aby nájemník si mohl najít nové bydlení.

Musíme ale chránit obě strany, a proto by tu měly být i garance. Mohly by vzniknout garanční fondy a pojištění, které by tyto situace řešily. Legislativa proto musí být upravená tak, aby podporovala nejen práva pronajímatelů, ale i nájemníků jako to je třeba v situaci, kdy měním dodavatele energie.

V případě velké společnosti to je snadné, protože má nástroj, jak smlouvy vymáhat. Co ale běžní vlastníci?

Musí se primárně změnit situace na trhu. Zatímco dnes je nájemní trh postaven na individuálním vlastnictví a přímém vztahu nájemníka a majitele, tedy člověka, který si koupil jeden či více bytů a ty pronajímá, v budoucnu by to mělo být jinak. Trh nájemního bydlení by měl být více podpořen vlastnictvím nájemních bytů institucionálními investory, kteří budou mít stejnou sílu jako například velké energetické společnosti a budou mít nástroje k tomu, jak se vypořádat s nefér nájemníky.

A tím, že na trh vstoupí tito dlouhodobí investoři, kteří budou kredibilní a renomovaní, se trh i více zkultivuje. Díky tomu vzroste poptávka po bydlení v nájmu i ze strany potencionálních nájemníků, protože ti budou mít jistotu dlouhodobé smlouvy. Institucionální investoři se stovkami či tisícovkami bytů by pak mohli být zase ochotnější dát nájem nižší, protože budou mít jistotu nájemníka na delší dobu. Mělo by to tak být oboustranně výhodné.

Novela a penzijní fondy

Poté, co se oznámila možnost, že by penzijní fondy vstupovaly do institucionálního nájemního bydlení, začaly se objevovat v médiích kritiky, že to zdraží nemovitosti. Je to možné?

Rozhodně ne. A s tím se často objevuje i zkratkovitý narativ, kdy všechno vyřeší zrychlené povolovací řízení a že jakýkoliv přísun peněz do oblasti bytové politiky a dostupnosti bydlení situaci akorát zhorší. Toto je ale velmi nepřesné hodnocení celého problému a v kontextu reálných čísel to neobstojí.

Návrh novely, která dnes leží ve Sněmovně, se týká prostředků penzijních fondů, které jsou v Doplňkovém penzijním spoření (DPS) a představují částku kolem 20 miliard korun, která by měla být investována v průběhu 5 let. A zatímco by tedy roční investiční kapacita PF do nájemního bydlení byla asi 4 miliardy korun, objem poskytovaných hypoték za rok je zhruba 230 až 250 miliard korun. Navíc je třeba zmínit, že ony čtyři miliardy korun od PF by představovaly při stávající ceně bytů zhruba pouhých 500 či 600 nájemních bytů ročně. Z pohledu českého bytového trhu a obrovského objemu poskytovaných hypoték to je tedy zcela zanedbatelná částka.

A jak by to v praxi pro penzijní fondy fungovalo?

Penzijní fond by do nemovitostí neinvestoval napřímo, ale investoval by přes regulovaného správce nemovitosti, většinou investiční společnosti, potažmo nějaký kapitálový nástroj jako je dluhopis.  Investiční společnost by tak do svého nemovitostního fondu nakoupila nemovitosti a část kapitálu na to by šla z penzijního fondu. Ten by, jako investor měl výnos z nájmu i z kapitálové hodnoty nemovitosti a tyto výnosy by dále přenášel na účastníky tohoto penzijního fondu. Kdo tak nebude mít na koupi nemovitosti, ale bude věřit tomu, že reality jsou dobrým aktivem pro zachování hodnoty, mohl by skrz penzijní fond investovat do rezidenčního bydlení, aniž by si nemovitost musel koupit a výnos z ní by pak šel do zhodnocení jeho úspor na penzi.

A má to ještě druhou pozitivní stránku. V DPS je dnes přes 200 miliard korun, ale valná většina je investována buď do státních dluhopisů nebo do akcií zahraničních firem a tím dochází k velkému odlivu českého kapitálu do zahraničí. Investování PF do českých nemovitostí by tak mělo pozitivní efekt i v tom, že kapitál z našich penzijních fondů by byl investován v Česku a do podpory bydlení. A penzijní fondy by pak měly mít možnost více diverzifikovat portfolio investic pro své rizikově konzervativní fondy.

A kdy by to mohlo začít platit, když zákon, který toto zahrnuje, zatím není stále schválen?

Je fakt, že možnost, aby penzijní fondy mohly investovat do rezidenčních nemovitostí i v jiných než alternativních fondech, je podmíněna schválením zákona o podpoře bydlení, který je aktuálně ve Sněmovně. Pokud tento zákon schválí v dubnu poslanci a do konce května senátoři, mohl by jej do léta podepsat prezident. Po nabytí účinnosti zákona mohou penzijní fondy zažádat ČNB o změny statusů fondů, aby jim bylo umožněno přidat do stávajících vyvážených fondů investice do rezidenčního bydlení. ČNB pak má na vyjádření zhruba měsíc a pak bude potřeba nějaký čas na procesní přípravu investic. První investice do vyvážených typů fondů by tak mohly jít už letos na podzim. Záleží ale i na tom, jak rychle budou moci nemovitostní fondy na našem trhu s nedostatkem bytů koupit dané nemovitosti.

Kdo bude moci zakládat nové nemovitostní fondy zaměřené jen na rezidenční nemovitosti?

Zakládat je bude přímo investiční společnost, tedy třetí osoba, která je regulována ze strany ČNB.   Například v našem případě by to bylo REICO investiční společnost, která by založila nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů (FKI) nebo SICAV. Do těchto fondů by pak nakoupila nemovitosti a starala se i o jejich správu. Penzijní fond z toho pak bude dostávat výnos pro své účastníky, přičemž každý penzijní fond bude moci investovat do jakéhokoliv nemovitostního fondu, který je regulován ČNB.

Už dnes by sice penzijní fondy mohly investovat do nemovitostních fondů s komerčními nemovitostmi, ale výnos z těchto fondů není pro jejich účastníky dostatečně atraktivní. Výše výnosu je u nich totiž dána pouze hodnotou nájemního kontraktu, kdežto u rezidenčních nemovitostí je výnos stanoven nejen hodnotou nájmu, ale i kapitálovým růstem hodnoty nemovitosti jako takové a dlouhodobě se pohybuje v průměru kolem 5 až 7 procent ročně.

Pohne to ledy?

No a může podle vás tato investice PF do rezidenčních nemovitostí nějak významně změnit situaci na českém trhu bydlení, když tady je to zdlouhavé schvalovací řízení a složitá administrativa?

Přímo ne, ale nepřímo ano. Vrátil bych se k té paralele, že velké společnosti mají daleko větší možnost věci ovlivnit, protože mají silnější páky na to, když se nájemník nechová korektně. Vstupem institucionálních investorů totiž může dojít k většímu tlaku na politiky, aby urychlili změnu relevantních zákonů a udělali příslušné legislativní změny. Není jistota, že se to stane, ale může to být jedna z nepřímých a pozitivních věcí, které zrychlí schvalování, jak novely stavebního zákona, tak i třeba změny územního plánu.

A pokud politici uvidí, že se tady vytváří dlouhodobý trh s nájemním bydlením od investorů, kteří mají dlouhodobý investiční horizont, a že to pomáhá k dostupnosti bydlení, mohou své kroky zrychlit a zjednodušit povolovací řízení i plánování tak, aby docházelo k rychlejší výstavbě bytů. Současně i developeři pak budou schopni zahájit výstavbu rychleji než dnes, což také pomůže k nižšímu růstu cen nemovitostí a ke zvýšení dostupnosti bydlení.

A pokud novela bude schválena, neobáváte se, že stávající opozice, pokud vyhraje volby, by vše mohla shodit ze stolu?

Neobávám se toho, protože dostupné bydlení je apolitická záležitost a měla by na tom mít zájem každá vláda. Každá politická strana má dostupnost bydlení jako jednu ze svých priorit. A to, že umožní investovat a podporovat nájemní bydlení kapitálem z českých penzijních fondů, kterýžto výnos potom budou dostávat účastníci penzijních fondů, tedy střadatelé a penzisti z Česka, tak na tom nevidím nic, co by mělo jakékoliv politické straně vadit.

Libor Vošický
Celou svou profesní kariéru strávil v bankovním sektoru se specializací na oblast finančních trhů. Nejprve působil v Commerzbank a Citibank a v roce 2006 nastoupil do České spořitelny. Do roku 2018 stál v čele útvaru Finanční trhy a Finanční instituce. Od roku 2019 je předsedou představenstva Stavební spořitelny České spořitelny. Jako předseda Asociace českých stavebních spořitelen stál v roce 2023 v čele jednání se státem o budoucnosti stavebních spořitelen a společně s CEOs ostatních stavebních spořitelen pomohl nasměrovat celý sektor k jeho nové roli, která podpoří a zrychlí tolik potřebnou energetickou renovaci bydlení v ČR. Od ledna 2025 je také předsedou dozorčí rady České spořitelny-Penzijní společnost.

Zájem o úvěry od stavebních spořitelen letos prudce vzrostl. Nových smluv přibylo méně

Money

Pět ze šesti poskytovaných úvěrů jsou ty, za které klienti neručí vlastní nemovitostí a které lidé nejčastěji využívají k rekonstrukci bydlení.

ČTK

Přečíst článek

Kdo se nebojí alternativních investic, může investovat už i v penzijních fondech. Zatím to umí jen dva

Money

U penzijních společností si nově můžete vybrat také investování do alternativních aktiv. Vznikají kvůli tomu nové alternativní fondy, které umožní investování do nemovitostí či do kryptoaktiv. Změnu zákona na přímé investice penzijních fondů do bydlení teprve vláda ale chystá, jak před pár dny oznámil ministr financí Zbyněk Staňura. Přečtěte si, kde už investování do alternativních fondů ale možné je a kde se teprve chystá.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Z trojice čtyřlístek. Do pojištění dlouhodobé péče se v Česku pouští i Uniqa

Money

Na riziko nesoběstačnosti ve stáří už vás v Česku pojistí ve čtyřech pojišťovnách. Nejnověji s tím teď přichází pojišťovna Uniqa, která toto specifické pojištění rozšiřuje i o další pojistná rizika, jež standardně bývají v životních pojistkách. Přečtěte si, jak vypadá novinka od Uniqa, kde jinde se taková pojistka dá v Česku pořídit a kdy se může hodit.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Jak být rentiérem už před penzí. Na předčasný důchod zapomeňte

Money

Počet lidí, kteří čerpají rentu předdůchod místo odchodu do předčasného důchodu se rok od roku v Česku zvyšuje. Za posledních 11 let dokonce více jak 22krát. A díky této rentě se dá zafixovat i důchod, aby neklesl. Vyplácí se to tak především těm, kdo mají vyšší příjmy. Týká se to i vás?

Věra Tůmová

Přečíst článek