Jiří Pácal: Stát dlouhodobě, co se týká bydlení, selhával a selhává. Motá se ode zdi ke zdi

Stát v podpoře nájemního bydlení dlouhodobě selhává. Ať už komunální nebo vrcholoví politici mluví o jeho výstavbě, ale 20 let podporovali jen to vlastnické, říká v rozhovoru pro Newstream Jiří Pácal. Výrazně by podle něj pomohla například změna občanského zákoníku.

Nastává na realitním trhu revoluce?

Nenastává, protože to, co se na realitním trhu děje, tak byly z části předvídatelné jevy. Ano, přišly nepředvídatelné jevy jako covid a válka na Ukrajině, které významným způsobem změnily podmínky na úvěrovém trhu. Ale že by došlo k nějaké revoluci?  To ne, spíše bych tomu říkal evoluce.

V čem to spočívá?

Od 90. let, kdy se rozjížděl a rozjel na plno byznys s jednotlivými byty, se trh v podstatě vyčerpal. Teď se bude dále vyvíjet. Zažíváme odklon od vlastnického k nájemnímu bydlení, ale to není žádná revoluce. Odklon by nastal, i kdyby ho neumocnily další vlivy, o kterých jsem mluvil. Myslím, že jde o přirozený vývoj.

K oživení realitního trhu nedojde. Ceny budou i nadále padat, říká ekonom

Reality

Dojde na jaře k oživení realitního trhu? A je letošní rok rokem vhodným pro investice do nemovitostí? Dojde na plošné zlevnění bytů? „O plošném propadu cen hovořit nemůžeme, v některých regionech a u některých typů nemovitostí bude ale zlevňování pokračovat i letošním roce. Například byty v panelácích už zlevňovaly, v některých regionech meziročně až o desítky procent,“ říká ekonom Lukáš Kovanda v dalším dílu podcastu Realitní Club.

nst

Přečíst článek

Tuzemský realitní trh je malý, a to i v Praze

A dal se očekávat i nynější cenový vývoj?

Očekávat se dalo, že ceny bydlení budou růst. I když já jsem důvody spatřoval jinde než většina trhu. Stejně tak se dá očekávat, že ceny se mohou měnit směrem dolů, protože je to naprosto přirozené. Jenom lidé, kteří jsou příliš optimističtí nebo naivní, tak si myslí, že nemovitosti jdou pořád nahoru s cenami. Byly bychom jediná země na světě, kde by tomu tak bylo. Jenom my jsme si mysleli, že to tak asi bude, protože to vypadá lépe v marketingu při prodeji bytů, ale je naprosto přirozené, že ceny jdou nahoru stejně jako jdou dolů.

Metr čtvereční za 155 tisíc je tedy cena „normální“?

Na jednu stranu by se mi chtělo říct, že není, protože je strašně vysoká. Na druhou stranu, pokud se za tuto cenu nemovitosti stále prodávaly a prodávají, tak se nedá říct, že by to nebylo normální. Přece nemůžeme někoho násilím nutit, aby prodával levněji, než mu trh dovolí. Já si ale myslím, že dnešní doba je už několik let specifická hlavně tím, že máme strašně špatnou nabídku. Navíc už roky klesají počty prodaných bytů. Náš trh byl slabý, a teď není téměř žádný. A to ani v Praze, která je realitním státem ve státě. V Praze je 600 tisíc bytů, z toho 500 tisíc jich je zapsaných v katastru po jednotkách. A zobchoduje se jich 12 tisíc ročně.

Proč se nestaví byty? Dejte nám konečně pořádný územní plán a stavební zákon, volají stavitelé

Reality

Územní plánování a stavební řízení. Dvě začarovaná sousloví. Developeři si stěžují, že kvůli složitosti obou trvá v Praze povolování výstavby bytového domu až deset let, někdy i déle. Třeba ve Vídni je doba desetinová, rychleji se povoluje i v řadě zemí třetího světa. V Česku s tím jakoby nikdo nedokáže hnout. Praha má „provizorní“ územní plán starý přes dvacet let. Nový stavební zákon chystala minulá vláda čtyři roky, současná ho rok předělávala, stále není schválen.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Proč Češi neradi prodávají nemovitosti?

Naše myšlení úplně pokřivila privatizace. Nějakých 800 tisíc bytů daly na trh obce tím, že je v podstatě rozdaly lidem. Nebyla to ale tehdy přirozená selekce, kdo zaplatil, ten dostal, bylo to skutečně rozdávání víceméně za zásluhy. Lidé si zkrátka zvykli na to, že ty byty dostali za poměrně nízké ceny. Předtím to nešlo a najednou pocítili, že mají majetek. Právě to způsobilo, že se cihly nechce nikdo zbavit, pokud vysloveně nemusí. Dělal jsem si takovou statistiku a z ní vychází, že rodinný dům se u nás prodá jednou za 50 let a byt přibližně jednou za 30 až 35 let. Přidá-li se k tomu ještě nejistota z budoucnosti, pak se zkrátka bojí prodávat a ve vlastnictví nemovitosti spatřují velkou jistotu.

Nájemní bydlení zatím nikdo nebral vážně

Nájemní bydlení nebylo na pořadu dne. Změní to aktuální situace?

Ještě před dvěma lety nájemní bydlení vážně nikdo nebral, snad vyjma mě. Všichni ho vnímali jako něco přechodného, dočasného a nejistého. Zhruba před 15 lety jsem na jedné realitní konferenci ukázal graf, který porovnával, jak se bydlí na západě a jak na východě. Vlastnické bydlení bylo naprosto dominantní od nás směrem na východ, například v Rumunsku, Bulharsku, Moldávii nebo Maďarsku, naopak západní svět jednoznačně preferoval bydlení nájemní.

V Česku ale zásadně chybí velcí investoři do nájemního bydlení.

Ano, to máte pravdu, že do nájemního bydlení se tady neinvestovalo. V době, kdy se tady daly kupovat činžovní domy za velmi dobré ceny, tak to nikdo moc nedělal, i když výnosy nebyly vůbec špatné. Pamatuji dobu let 97, 98, 99, kdy se v Praze na Vinohradech pronajímaly byty za 600 korun za metr čtvereční. Tam jsme stěží dnes. To byla taková zlatá éra nájemního bydlení. Pak to šlo dolů, ale pořád se to z mého pohledu vyplatilo. Ale nikdo tomu moc nevěřil. Většina subjektů na realitním trhu to brala tak, že jsou to moc dlouhé peníze. Dlouhý proces, než se dostanou k majetku, protože je rychlejší něco koupit a rychle to rozprodat. Nebo postavit a rychle rozprodat.

Finep spouští projekty na nájemní bydlení. Do pěti let nabídne 5000 bytů

Reality

Developerská společnost Finep plánuje v příštích pěti letech nabídnout 5000 bytů pro nájemní bydlení. Investice ve 12 lokalitách, především v Praze, má v celkové hodnotě přesáhnout 25 miliard korun.

ČTK

Přečíst článek

A tohoto dojmu nabyly i banky?

Pamatuji si, že když jsem před 15 lety, a pak před 10 lety, obcházel banky s tím, ať mi půjčí na nájemní bydlení, tak nebyla jediná banka, která by byla ochotná se o tom vůbec bavit.

A máte teď jinou zkušenost?

Teď se to mění. I když jsou z hlediska investora podmínky pro nájemní bydlení horší, než byly před 10 lety, tak banky mají najednou zájem na nájemní bydlení půjčovat. A objevují se i investoři či developeři, kteří mají najednou zájem nájemní bydlení stavět a provozovat. Díky za to, že jich je alespoň pár. I když se trošku usmívám, protože jak říkám, v době, kdy to bylo opravdu výhodné, tak to nikdo nedělal, a najednou, když už to výhodné není, tak jako by všichni prozřeli.

Stát v otázce bydlení dlouhodobě selhává

Podpora nájemního bydlení chyběla i ze strany státu.

Stát tady dlouhodobě, co se týká bydlení, selhával a selhává, a je to naprosto neuvěřitelné. Motá se ode zdi ke zdi. Všichni, ať už komunální nebo i vrcholoví politici, mluví o podpoře nájemního bydlení a jeho výstavbě, ale 20 let nedělali nic jiného, než že podporovali jen to vlastnické. Nájemní bydlení defacto zdevastovali. Obce si tím, že se zbavily svého nájemního fondu, uřízly pod sebou větev, protože teď nejsou schopny pomáhat lidem, kteří by to potřebovali. Na celostátní úrovni tady podpora nájemního bydlení prakticky není. O tom se vždycky mluví jenom před volbami. Když se blíží volby, tak se o tom začne mluvit, jakmile proběhnou volby a usadí se někdo na svojí židli, tak úplně zapomene na to, že mluvil o tom, že chce podporovat bydlení obecně.

Petr Dufek: Nové byty už narazily na cenový strop. Nájemní bydlení má budoucnost

Názory

Podle dnes zveřejněných – a dlužno dodat i dost zpožděných – údajů Eurostatu začal růst cen bytů na českém realitním trhu prudce brzdit. Jak se budou dál vyvíjet ceny nových i seconhandových bytů? A porostou ceny nájmů? Odpovídá ekonom Banky Creditas Petr Dufek.

Petr Dufek

Přečíst článek

Co by se tedy mělo změnit?

Bohužel jsme teď právě kvůli konfliktu na Ukrajině v situaci, kdy se vše změnilo. Já bych se nejradši vrátil dva a půl roku zpátky, protože v té době jsem měl jasnou představu, jak nájemnímu bydlení pomoci, a to hlavně v oblasti legislativy, protože nájemní trh má pořád nedořešené vyrovnání práva pronajímatele a nájemce. Velmi často se tady mluví o tom, že chudáci ti nájemníci, že pronajímatel má silné postavení, ale to tak vůbec není. Občanský zákoník naprosto striktně říká, co mohu a co nemohu jako pronajímatel dělat. Vlastně je to naopak, nájemce tahá za delší konec. Pokud nájemník hrubým způsobem porušuje podmínky nájmu, tak já se mohu maximálně zlobit a mohu mu psát výpovědi, které on buď převezme nebo nepřevezme, ale to je tak všechno. Zlepšit postavení pronajímatele je prioritou.

Majitelé se proto tedy bojí byty pronajímat?

Spíš se řada pronajímatelů bojí dlouhodobých pronájmů, a uzavírá smlouvy na rok na dva, protože neexistuje možnost, aby si pronajímatel a nájemce mohli smlouvu sjednat svobodně. Občanský zákoník nám nařizuje, co smlouva musí obsahovat a jaké výpovědní důvody v ní pronajímatel může mít, aby se k bytu dostal. Situaci by pomohla možnost uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou, kterou si mezi sebou domluví pronajímatel a nájemce. To povede k tomu, že pronajímatelé budou mít daleko větší ochotu byty pronajímat.

Dojde-li na změny, jež zmiňujete, a majitelé budou mít větší chuť projímat, budou mít co? Je dostatek volných bytů?

Dva a půl roku zpět tomu tak bylo. Teď se malinko změnila situace, kvůli konfliktu sem přišli lidé z Ukrajiny a obsadili část bytů.

Chybí úvěry na rekonstrukce

Kolik zhruba bylo před dvěma lety volných bytů?

Byly to desítky tisíc bytů, které se pronajímatelé báli pronajímat. Ať už s vidinou nejistého podnikání, nebo toho, že byt budou v budoucnu potřebovat, či se obávali problémů s nájemníky. Dalším důvodem mohlo být to, že byty nebyly v dobrém stavu a potřebovaly rekonstrukci. Nikdy jsem to moc nepochopil, ale myslím si, že hypoteční banky všechny programy cílily na úvěry na koupi bytu, nikoli na jeho rekonstrukci.

Nabízí je ale stavební spořitelny.

Stavební spořitelny o tom mluvily, ale bylo to roztříštěné, takové trošku nejasné. Měly to být jasné programy, jak někomu poskytnout levně peníze na to, aby byt zrekonstruoval. Takže byty tady byly.

Zmiňoval jste 90. leta jako zlatou éru pro pronajímatele. Metr čtvereční na Vinohradech za 600 korun, to je o třetinu víc než dnes. Nájemné tedy je stále únosné?

Je mi jasné, že se mnou nebude 90 procent lidí souhlasit, ale já si myslím, že nájemné není tak vysoké, jak se objevuje v médiích. Abych se vrátil zpátky k tomu, jak jsem říkal, 600 korun na metr. Já ten dům pořád ještě vlastním. Pronajímal jsem tam byty 2 + kk za 30 tisíc korun a dneska jsem na 18 tisících. Takže jsem se pořád ještě nedostal vůbec k této hranici, byla jiná doba. Na konci 90. let tady bylo minimum tržních bytů.

Byty místo brownfieldu. AFI Europe zkolaudovala v Praze tři projekty nájemního bydlení

Reality

Tři projekty nájemního bydlení letos v Praze zkolaudovala developerská společnost AFI Europe, dohromady jsou za více než dvě miliardy korun.

ČTK

Přečíst článek

Prostor pro razantní růst nájmu není

Porostou ještě pronájmy?

Já jsem přesvědčen, že porostou, protože rostou nebo rostly příjmy domácnostem, i domácnostem jednotlivců, zvláště důchodců, ale nemůže to být nic dramatického. Myslet si, že teď to poletí nahoru o 10–15 procent ročně je dost těžko představitelné. Pronajímatelé si to absolutně nemohou dovolit. Možnost zvyšovat nájmy jim sebraly energetické společnosti.

Jak razantně klesly výnosy z nájemného?

Výnosy z nájemného jdou prudce dolů, protože vyrostly náklady, tak jako každému, kdo se stará o nemovitosti. Když lidem stouply ceny topení a elektřiny tak, že sotva vyjdou, tak jak já jako pronajímatel po nich nemohu chtít vyšší nájem, nebyli by mi to schopní zaplatit. Doba je v tuhle chvíli bláznivá.

Hodnotíte ji jako bytovou krizi?

Neustále mi někdo volá a ptá se mě na bydlení, já se jim třeba za tři týdny ozvu a oni říkají, že už dávno mají. Takže nevím, zatím si zase jako Češi umíme poradit. S bydlením mladých, ale i starých vypomůže rodina. V tom jsou Češi specifičtí, přispívají tomu z rodiny, kdo nemá možnosti.

Starší byty a domy v Česku dál zlevňují, ukazují data. Trend se však brzy otočí

Reality

Trh se staršími byty a domy pokračoval ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku v propadu. To, co domy a byty na hodnotě získaly v roce 2021, je pryč. Propadají se především ceny v nepříliš atraktivních lokalitách. Tempo růstu zpomalily také nájmy, u nich se však jedná spíše o krátkodobou pauzu, uvádí ve svém čtvrtletním reportu společnost European Housing Services (EHS), pod níž patří třeba Bezrealitky nebo Maxima Reality.

lib

Přečíst článek

Pomoc rodiny předčí tu od státu?

Ano. To určitě. Potom další věc je, ale to už není specificky česká záležitost, že se lidé daleko více sdružují. Když nemám na nájem, tak se domluvím s kamarádem nebo s kamarády a spojíme finance a bydlíme společně do té doby, než na to budeme mít. Navíc nemáme úplně málo bytů. Máme v podstatě stejný počet bytových jednotek, jako je počet domácností. Nebo lépe řečeno, počet bytů je tady vyšší, než je počet domácností, protože v některých bytech se nebydlí. Je tady pořád nějaká vůle. Neříkal bych tomu krize, ale chápu, že se teď bydlení shání daleko hůř, než tomu bylo v minulosti. I když, kdo si tak jako já pamatuje na komunisty, tak za komunistů sehnat bydlení, to byl oříšek. To člověk musel jít do strany.

To už je ale extrém, srovnávat to s dobou komunismu.

Ale taky už se na to zapomnělo. Myslím si, že kdyby nenastal problém na Ukrajině, tak jsme to všechno docela obstojně zvládali. Vím, že úrokové sazby třeba na půjčky jsou tady vysoké, což dnes řadě lidí brání, aby si vzali úvěr a bydlení si koupili. Na druhou stranu říkám, no a co? Nemusí každý přece vlastnit byt. To jsme si jen zvykli. Mladí lidé v minulosti si zvykli na to, že s první výplatou si běželi do banky půjčit na nový byt. To není norma. Vlastnit bydlení není nároková záležitost. Já jsem si vždycky myslel, že vlastnit nemovitost a vlastnit bydlení by měla být taková určitá životní nadstavba, něco navíc, k čemu lidé až časem dospějí.

Jiří Pácal

Ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Realitami se zabývá od konce 90. let. Podílel se i na vzniku některých právních norem z dané oblasti.

Banky nás milují, jsme nejzelenější ze zelených, říká developer Řežáb

Reality

Založili jsme obor udržitelného developmentu v Česku už někdy v roce 2000, říká zakladatel a majitel stavební a technologické společnosti JRD Jan Řežáb. „V té době tady ještě ani neexistovalo toto názvosloví,“ tvrdí muž, který na udržitelných technologiích postavil celý svůj byznys. On sám je přitom fanouškem nových, šetrných technologií či obnovitelných zdrojů. Samozřejmě již léta jezdí elektroautem a bydlí v pasivním domě, který postavila jeho firma.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Podcast: Nic horšího jsme tu za dlouhá léta neměli, říká prodejce hypoték Roček

Reality

Co se bude dít na realitním trhu v letošním roce? Horší konstelaci jsme tu ještě neměli, říká Milan Roček. Před dvaceti lety založil Roček společnost Hyposervis. Jako snad úplně první začal v Česku prodávat hypotéky. Vytvořil společnost, která je lídrem trhu v prodeji půjček na bydlení. Pomohl tisícům lidí dostat se k vlastnímu bydlení. Zprostředkoval tisíce transakcí. O dění na hypotečním trhu ví víc než ostatní.

Dalibor Martínek

Přečíst článek