Josef Kupec z KPMG: Optimismus není na místě. Hrozí další růst cen bytů

Neslavme předčasně aktuální oživení výstavby a poptávky po bytech, úrovně někdejšího boomu jsou stále na hony vzdálené. A už vůbec nevyhlížejme výrazný pád cen bytů, na dveře naopak klepe jejich další růst vybičovaný ještě omezenější nabídkou.  

Letošní první pololetí charakterizoval útlum výstavby. Její oživení teď sice ohlásili někteří developeři, velký obrat ale zatím čekat nelze. Spíše to vypadá na mírné tání zamrzlého stavu. Rozhýbání výstavby je a bude závislé na poptávce po bytech, která byla v prvním pololetí téměř na nule. Druhé čtvrtletí sice přineslo mírné oživení poptávky, nicméně stále jsme hluboko za průměrem období realitního boomu. Objem poskytnutých hypoték za červen je zhruba na 50 procentech průměru z roku 2020 a přibližně na 30 procentech průměru z roku 2021.

FOTOGALERIE: Rozmarné plovárny české. Sedm nejkrásnějších prvorepublikových míst, kam stojí za to vyrazit za koupáním

Zlevňovaly i novostavby, i když více „skrytě“

Na rezidenčním trhu nastala mírná korekce cen, především u rozjetých projektů, kde bylo potřeba prodat byty, aby se splnila KPI stanovená financující bankou. U běžných zákazníků dosahovalo zlevnění 5 až 10 procent (po zohlednění různých forem slev, např. příspěvek na kuchyň nebo parkovací místo zdarma) v závislosti na kvalitě projektu. Institucionální investoři, kteří kupovali větší množství bytů, dokázali vyjednat slevu v rozmezí 10 až 15 procent. Nicméně pokles cen o více než 20 procent je s ohledem na vysoké stavební náklady velmi nepravděpodobný. Spíše se dočkáme omezení či dokonce zamrznutí nové výstavby.

Byty zlevňují, nejvíc paneláky. V nabídkách se kupí ležáky

Reality

Ceny bytů a domů ve druhém čtvrtletí dále klesly, pozemky jako jediné zdražily, ukazuje index.

ČTK

Přečíst článek

ČNB považuje nemovitosti za dlouhodobě nadhodnocené o v průměru 50 procent, přesný postup výpočtu centrální banky ale není znám. Pravdou však zůstává, že ceny rezidenčních nemovitostí rostly výrazně více než příjmy domácností. Podle ČSÚ stoupla hrubá mzda od roku 2015 o zhruba 60 procent, zatímco ceny bytů se zvedly o přibližně 100 procent. Tento disproporční trend se nejspíš ani v nejbližší budoucnosti zásadně nezmění.

Na pokračování růstu cen bude nadále tlačit zejména nedostatek bytů. V letošním prvním pololetí se v Česku začalo stavět téměř o 4500 bytů méně než loni. Přitom jen v Praze přibude podle predikcí mezi deseti až patnácti tisíci obyvateli ročně. Pokud klesnou úrokové sazby a oživí se poptávka po bytech, může se ztenčit již tak nízká nabídka bytů, což by nejspíš podnítilo další akceleraci cen.

Lukáš Kovanda: Zdraží Green Deal vládám půjčky a lidem dvojmo nájmy?

Názory

Děje se nebývalá, ale zásadní věc. Láme se mnohaletý trend. Končí jedna éra. Úroky na půjčkách vládám ve světě jsou nejvýše za 15 let. Zdražuje i půjčování české vlády. Bank of America říká, že svět čeká „nový normál“, kdy třeba úrok na desetileté půjčce vládě USA bude trvaleji činit kolem 5 procent. Úrok na desetileté půjčce vládě USA je už dnes v podstatě na maximu od světové finanční krize let 2008 a 2009. Roste tedy i úrok na právě dlouhodobém dluhu, mezi nějž se ten s deseti lety do splatnosti řadí.

Lukáš Kovanda

Přečíst článek

Nový stavební zákon nebude urychlovač

Ve světle naakumulovaného deficitu výstavby by v Praze v současnosti bylo potřeba osm až deset tisíc nových bytů ročně. Tak silný stavební boom je ale z říše snů, mimo jiné kvůli zdlouhavým povolovacím procesům. Podle developerů trvá realizace průměrného pražského projektu od počáteční myšlenky po dokončení kolem 15 let. U velkých projektů to může být i déle. Čeká se, jaký dopad bude mít nový stavební zákon. Obávám se však, že výrazné urychlení nepřinese.

Stále není pravděpodobné, že by se jádro výstavby přesunulo mimo metropoli. V okolních městech, jako jsou Kladno či Kralupy nad Vltavou ale bude pokračovat zvýšená aktivita developerů. Jedním z důvodů je zlepšování dopravního spojení s Prahou (rychlodráha z Kladna). Zároveň pokud budou byty v Praze čím dál nedostupnější, lidem nezbude než vyhledávat přilehlé lokality.

Češi trpí fetišem vlastnického bydlení. To ale bude stále hůře dostupné

Názory

Češi trpí fetišem vlastnického bydlení. V zemích, jako je Německo, Švýcarsko nebo Rakousko, které si jinak rádi Češi berou za příklad, přetrvává daleko nižší podíl populace bydlící ve vlastním bytě nebo domě. Nájemní bydlení je tam mnohem rozšířenější než v Česku. A nikomu to nepřipadá jako ekonomický nerozum. Jestliže tuto mentalitu Češi postupně přijmou za svoji také, usnadní jim to život. Navíc učiní věc v mnoha ohledech rozumnou i ryze z ekonomického hlediska.

Lukáš Kovanda

Přečíst článek

Atraktivita prstence měst kolem Prahy spočívá také ve volných stavebních pozemcích, ochotě majitelů je prodávat a jednodušším povolovacím procesu. Na druhou stranu ale neplatí, že by developeři/investoři mimo metropoli obvykle dosahovali na vyšší marže.

Ceny bytů v Praze jsou výrazně vyšší než mimo ni. Stavební náklady na metr čtvereční bytu jsou srovnatelné v Praze i v regionálních městech. Rozdíl v nákladech je tak dán především cenou pozemku. Developer by tak na vyšší marži dosáhl pouze v případě, že výhodně pořídí pozemek.

Češi do nájmu nechtějí

Hodně se teď mluví o nájemním bydlení a možnosti, že se do tohoto segmentu dlouhodobě přesune část poptávky po vlastním bydlení. Češi (jako jiní Východoevropané) ale mají silnou potřebu nemovitost vlastnit. Berou to jako formu zajištění na stáří. Zároveň je to i součást společenského statusu. Velká část populace tak bude chtít dlouhodobě bydlet ve vlastním a do nájmů půjdou především ti, co si vlastní bydlení nebudou moct dovolit.

Drtivá většina bytů určených k pronájmu zůstává ve vlastnictví fyzických osob, které nákup nemovitosti považují za nejbezpečnější investici, a na tom se v nejbližší době nic nezmění. Přibývá ale institucionálních investorů zaměřujících se na nájemní bydlení. Problémem však je, že výnosy z rezidenčních nemovitostí jsou na velmi nízkých úrovních. V Praze se pohybují kolem třech až čtyřech procent, což je zhruba dvě procenta pod úrovní „bezpracných“ termínovaných vkladů. Proto investice do rezidenčních nemovitostí pro spoustu institucionálních investorů není atraktivní, resp. dává smysl až v dlouhodobém investičním horizontu.

Pavel Kliment: Nájmy porostou. U bytů, kanceláří i hal

Reality

Vyšel 16. ročník Trend Reportu, nejucelenější studie o vývoji na českém realitním trhu. Pavel Kliment, partner KPMG a expert na nemovitostní trh ve svém příspěvku shrnul důležité poznatky studie. A jaký hlavní závěr z nich vyvodil? Ceny realit výrazně neklesnou a nájmy čeká růst.

Pavel Kliment

Přečíst článek

Nájemní bydlení je z nouze ctnost, shodují se odborníci z realitního trhu

Reality

V době vysokých úrokových sazeb a drahých hypoték je velké téma pro developery a investory nájemní bydlení. Protože se trh s prodeji bytů téměř zastavil, do centra zájmu se dostalo podnikání v nájmu. Jenže při současné situaci ani to pro investory dobře nevychází, shodli se hosté setkání Realitního Clubu, které pořádal Newstream. 

dna

Přečíst článek