Lukáš Kovanda: Realitní fondy zase slušně ponesou. Už příští rok

Nemovitostní fondy prožívají slabší rok. Zejména proto, že jim zdražují splátky úvěrů. Ty si fondy totiž velmi často berou v eurech. Evropská centrální banka přitom letos poměrně razantně navyšuje své úrokové sazby, takže financování právě v eurech prodražuje.

ECB dohání, co zameškala, když se světu snažila namluvit – a sama tomu uvěřila –, že inflace roku 2021 a první poloviny roku 2022 je pouze přechodná a zmizí sama od sebe. Eurové financování tak letos zdražuje na rozdíl od financování v koruně, neboť Česká národní banka už letos svoji základní úrokovou sazbu dále nezvyšuje a drží ji na vysoké, sedmiprocentní úrovni.

Financování v eurech se prodražuje

ECB se dál snaží krotit inflaci. Podesáté v řadě zvýšila úroky

Money

Evropská centrální banka zvýšila svou základní úrokovou sazbu o čtvrt procentního bodu na 4,50 procenta. Ke zvýšení úroků přikročila už podesáté za sebou, zpřísňováním měnové politiky se snaží dostat pod kontrolu inflaci. Část analytiků předpokládala, že ECB už sazby nezvýší. Banka naznačila, že zvýšení by mohlo být poslední. Zhoršila zároveň výhled ekonomiky eurozóny pro letošek i na další dva roky.

ČTK

Přečíst článek

S růstem úrokových sazeb jak v Česku, tak v eurozóně navíc stoupá také úrok na bezpečných aktivech – vládních dluhopisech. Tím pádem investoři požadují ještě vyšší úrok – vyšší než ten bezpečný – na rizikovějších investicích typu právě realit. Relativní lákavost nemovitostí coby investic tak přece jenom klesá, což by mělo jejich ocenění ze strany nemovitostních fondů zohledňovat.

Pokud totiž nesou dluhopisy třeba pětiprocentní úrok, investor bude do nemovitosti investovat jen tehdy, nabídne-li mu výnos vyšší, třeba sedmiprocentní. To však zdaleka ne každá nemovitost „umí“ – třeba proto, že příslušné nájemné není adekvátně vysoké.  

S výrazným poklesem inflace a tím pádem i úrokových sazeb, vyhlíženým pro příští rok, lze předpokládat pokles výnosů dluhopisů, takže nemovitost jako investice by měla být o něco atraktivnější než letos. Což se pak promítne do zhodnocení nemovitostních fondů. Navíc se v příštím roce stabilizují eurové úrokové sazby.

Dynamický růst zhodnocení

Takže celkově příští rok bude rokem stabilizace výnosů realitních fondů a od roku 2025 by tyto fondy měly najet na dráhu poměrně již dynamického růstu zhodnocení. Byť je samozřejmě vždy nutné přihlédnout ke konkrétnímu zaměření toho či onoho fondu (zda se zaměřuje na rezidenční, kancelářské, logistické, retailové budovy či nějakou jejich kombinaci apod.) a k tomu, jaké konkrétní nemovitosti má v portfoliu.

Do roku 2025 se tak citelně sníží úrokové sazby na hypotékách, což jen podpoří poptávku po nemovitostech, a tedy zhodnocování nemovitostních fondů. Průměrná sazba u skutečně nových a refinancovaných hypoték činila letos v srpnu nadále necelých šest procent. Do roku 2025 by se ale díky pokles inflaci a tržních úrokových sazeb, jakož i sazeb ČNB, měla snížit zhruba na polovinu současné úrovně.

Dalibor Martínek: Záhada kolem trhu s hypotékami. Zároveň oživuje i stagnuje. Kde je pravda?

Názory

Možná si vybavíte scénu z filmu Vrať se do hrobu, kdy výzkumný pracovník v podání Milana Šteindlera došel k závěru, že „… valná většina maturující mládeže už našla zodpovědný přístup k životu, existuje však ještě nejméně padesát procent těch, kteří (ho) nenašli…“. Je to podobné jako s hypotékami v Česku. Statistiky mají kouzlo, že je možné vykládat si je všelijak. Stejné číslo může být malé i velké.

Dalibor Martínek

Přečíst článek