Majitel realitky: Ani Dubaj, ani Florida. Praha je přístavem bezpečných investic do nemovitostí
Nájem nebo stěhovaní za Prahu. Nic jiného možná mladým rodinám nezbyde, protože ceny v metropoli i nadále porostou. A po městech s dobrou dostupností do Prahy se poohlíží i drobní investoři. Kromě Česka realitní kancelář Philip & Frank prodává nemovitosti i v zahraničí, například ve Španělsku, Portugalsku, ale třeba i ve Švýcarsku. „Pokud bych měl volit bezpečnou lokalitu třeba na investici, chtěl bych střádat pro další generace, hledal bych spíše lokality s nějakým bezpečným vývojem. A myslím si, že třeba Praha z pohledu zahraničního investora přesně toto splňuje,“ říká Filip Šejvl, majitel realitní kanceláře Philip & Frank.
Prodej jaké nemovitosti považujete dosud považujete za největší úspěch?
Těch nemovitostí je spousta. Každá má něco specifického, ale řekl bych, že můžeme být pyšní na prodej krásného barokního domu na Malé Straně na Kampě.
A aktuálně jaký dům ve vaší nabídce byste označil jako nejzajímavější?
V tuto chvíli nabízíme neveřejně nemovitost, která se nachází v historickém centru Prahy. Jedná se spíše o komerční typ nemovitosti, která má podle všech kategorií nejvyšší možnou úroveň, a to i na zahraničním trhu. To znamená těžko obchodovatelná nemovitost pouze v českém prostředí.
Zatím lidé z Prahy spíš utíkají. Do jejího okolí je ženou vysoké ceny nemovitostí. V budoucnu to ale bude naopak, říká šéf realitky Century 21 Tomáš Jelínek. 
Šéf realitky Century 21: Dům ve Středních Čechách nad 20 milionů je spíše neprodejný
Reality
Takže taková trofejní nemovitost?
Trofejní nemovitost bych asi neřekl. Spíš bych její prodej označil jako výzvu. Nestačí ji pouze inzerovat a nabízet lokálním investorům, ale musíme se poohlížet i v zahraničí. Její prodej by nás významně posunul na další úroveň.
Jak jste se k prodeji takového domu dostali?
Zrovna u této nemovitosti nás její majitel oslovil, protože nás znal. Vlastně jsme začínali na pronájmech rezidenčních nemovitostí a postupem času jsme se rozrůstali do prodejů, občas nám přistála i nějaká ta komerční nemovitost. Tedy i tato. Takže bych ani neřekl, že je náročné ji získat do portfolia, ale spíše ji nabízet dál do celého světa.
Asi nám nemůžete říct o jakou nemovitost se jedná.
Podobných nemovitostí na pražském trhu už moc není. Nabízí nějaký potenciál rozvoje. Přestavbou by v ní mohly vzniknout velmi luxusní byty ale také hotel. Navíc taková nemovitost nikdy hodnotu neztratí.
Už ji tedy nabízíte v zahraničí? Jaký je zájem?
Nabízíme ji jen několik měsíců a snažíme se najít stále nové a nové cesty, jak a komu ji co nejlépe nabídnout. Podle prvních reakcí potenciálních investorů je to ale nemovitost, která je opravdu velmi zajímá.
Jak byste popsal aktuální situaci na trhu s vyšším segmentem nemovitostí?
V první řadě bych řekl, že Praha z mého pohledu není globální metropolí, která je středem zájmu celého světa, jako je Paříž, Londýn, Řím a tak dále. Praha je, řeknu to možná hanlivě, takovým provinčním městem. Z mého pohledu má stále nedostatek prémiových nebo kvalitních nemovitostí. A bude jich čím dál tím míň.
Kladno se dostalo do hledáčku tuzemských developerů a jako lokalitu budoucnosti ho objevila i developerská skupina EBM. Rozvíjí tam hned dva developerské projekty nedaleko nádraží. Bydlení v největším středočeském městě je podle Jana Šulce, výkonného ředitele EBM a zároveň kladenského rodáka, levnější než v Praze. Celý rozhovor s Janem Šulcem najdete v tištěném magazínu Realitní Club.
Developer: Bydlet na Kladně je sexy. Za stejnou cenu tam dokážeme postavit větší byty než v Praze
Reality
Můžete říct, jaké nemovitosti jsou základem vašeho byznysu?
Pohybujeme se hlavně v centru Prahy. Většinou se jedná o byty, občas máme nějaký rodinný dům, občas máme nějakou vilu. Zejména v Praze 6 nebo 5.
Vyhnul se segment prémiových nemovitostí zamrznutí realitního trhu v uplynulých dvou letech?
Řekl bych, že třeba nejhorší období, které jsme kdy měli, tak byl leden a únor loňského roku. Šlo o období očekávání, co se stane s úrokovými sazbami. A ano, částečně se zbrzdění realitního trhu dotklo i segmentu luxusních nemovitostí. Ne, že by padaly ceny cena, ale snížila se poptávka.
Ceny nepadaly, nepadají, ale porostou.
Ano, ceny nemovitosti půjdou prostě nahoru, i kvůli vysokému přírůstku obyvatel do Prahy. Navíc Praha je specifická v tom, že malebné centrum, které je zajímavé i pro zahraniční investory, je prostě malé a rozrůstat se nebude. Lidí, kteří tu nezískají bydlení, se budou stěhovat dál za hranice Prahy. To, co se děje normálně běžně v západní Evropě. Předpokládám, že v centru Londýna nebydlí jen tak někdo, ale že spíš bydlí na okraji, kam dojede vlakem, metrem.
Stěhování se za Prahu vnímáte jako trend budoucnosti?
Myslím si, že to trend asi bude. Co je ještě zajímavé oproti západní Evropě, velké procento lidí bydlí ve vlastním. Ač se to na první pohled nezdá, máme tady vlastně velmi bohatou střední třídu a pravděpodobně se majetky, nemovitosti, se budou předávat dál. Neočekávám tedy žádný exodus za Prahu, ale některým rodinám zkrátka nezbude nic jiného než bydlet v nájmu nebo se přesunout do lokalit mimo Prahu. A tato místa, která mají kvalitní dopravní spojení na Prahu, navíc začínají být v centru zájmu čím dál tím většího počtu investorů. Ne každý má na to, aby investoval do nemovitosti v hodnotě 15 milionů korun v centru Prahy a tak začíná přemýšlet nad tím, kde by jinde by mohl investovat za podobných podmínek jako před několika lety v Praze.
I v příštím roce čeká Prahu výstavba či příprava miliardových projektů. Kromě metra D, asi nejzásadnější položky z rozpočtu metropole, se chystá změna územního plánu pro Bubny Zátory. A miliardy prostaví v Praze i soukromý sektor.
Příští rok se mají prostavět miliardy. Kde se Praha bude nejvíc měnit?
Reality
A co konkrétně dělá takovou lokalitu atraktivní?
Klíčovým faktorem je vzdálenost nebo dopravní dostupnost do Prahy. Jako investor budu hledat lokality v nějaké dostupné vzdálenosti a také s kvalitní infrastrukturou, školami. Zároveň jde o místa, kde je dostatek bytů nebo rodinných domů ke koupi.
Jak se vyvíjí trh nájemního bydlení?
Zájem je opravdu obrovský. Poptávka významně převyšuje nabídku. Bylo to tak vždy, ještě výrazněji se nedostatek zvýšil přísunem lidí z Ukrajiny. Po vypuknutí války se zájem o pronájem nemovitostí všech kategorií zvýšil násobně. Ti lidé zde zůstávají, nájmy prodlužují. Plus roste počet obyvatel Prahy. Zájem o bydlení je tu velký a nemovitostí je nedostatek. Nájemné tedy poroste.
Prodáváte i nemovitosti v zahraničí. O jaké lokality je momentálně největší zájem?
Většinou lidi tíhnou k nemovitostem v lokalitách, kde je příjemně celoročně. To znamená Španělsko, Portugalsko. Jsme součástí mezinárodní organizace sdružující kanceláře ze 70 zemí po celém světě. Můžeme proto nabízet nemovitosti třeba i ve Švýcarsku nebo na Mauriciu. A my jsme si vybrali Švýcarsko, protože je to taková „třešinka na dortíku“. Spíše jen několik jednotlivců z Česka tam vlastní nemovitosti. Nicméně v tuzemsku je aktuálně módním trendem Španělsko a začíná jím být třeba i Portugalsko.
Podíváme-li se na nákup nemovitosti v zahraničí čistě z pohledu investora. Na jakou zemi bychom se měli zaměřit?
Neřekl bych, že to je Evropa, ale Asie. U luxusních nemovitostí v jižní Asii můžeme očekávat dobrý výnos. Často k nám chodí klienti a ptají se na to, jestli mají investovat tam nebo tam. Já vždycky říkám, záleží na vás, na vaší filozofii, jestli chcete trošku riskovat, jestli chcete jít do prostředí, které neznáte, nebo jestli chcete jít do prostředí, které znáte, západního světa, kde si můžete být více jistí tím, jak se lokalita bude vyvíjet kulturně i bezpečnostně. Nebo chcete zbohatnout a zúročit vynaložené prostředky, a potom se budete muset přesouvat právě do těch regionů s potenciálem rozvoje.
A přibývá Čechů, kteří chtějí investovat do nemovitostí v zahraničí?
Neviděl bych tam nějaký zásadní zlom, že by najednou se všichni zbláznili a nakupovali. Přece jenom ona se ta situace na tom globálním trhu mění, vývoj ohledně bezpečnostní situace není zrovna předvídatelný. Asi všichni víme, co se děje ve světě. Kdyby, nedej Bože vypukl globálnější konflikt, bůh ví jak to potom s těmi zahraničními nemovitostmi bude.
Přes milion za metr čtvereční zaplatí zájemce o nemovitost ve švýcarském lyžařském středisku Gstaad. Ceny v místě, které si oblíbily i světové celebrity, navíc každoročně rostou. A nejenom tam. 
Metr čtvereční za více než milion. Alpy táhnou, ani Špindl se nenechal zahanbit
Reality
Například o Dubaji se mluvilo v souvislosti s nemovitostmi jako o místě spousta příležitostí.
Myslím si, že zrovna Dubaj patří mezi vítěze současné situace, vliv ruské kupné síly je tam dost znát. Dubaj já vnímám jako destinaci, která se velmi rychle rozvíjí, stále má kam. Staví se tam prakticky donekonečna, ale určitě nezaškodí být trochu obezřetný. Ceny nemovitostí právě vlivem války na Ukrajině tam vyskočily poměrně rychle. A já vždycky říkám, když někde něco strašně rychle roste, tak to může strašně rychle padat. Takže za mě, pokud bych měl volit bezpečnou lokalitu třeba na investici, chtěl bych střádat pro další generace, hledal bych spíše lokality s nějakým bezpečným vývojem. A myslím si, že třeba Praha z pohledu zahraničního investora přesně toto splňuje. Je tu patrná nějaká tendence dalšího vývoje, i když ne tak progresivního jako právě v těchto těch rozvíjejících se lokalitách.
Zároveň tu máme velmi nízké náklady na chod nemovitostí. Srovnám-li to s Floridou, kde je prakticky nevýhodné držet více nemovitostí, i kvůli daním z nemovitostí, tam se pohybují někde mezi jedna a půl až tři a půl procenta ročně z ceny nemovitosti, nebo i kvůli vysokým nákladům na služby. Návratnost je daleko nižší třeba než v Praze. Myslíme si, že sice výnosnost pražských nemovitostí je nízká, ale z pohledu konzervativního investora je Praha skvělým místem pro uložení peněz do nemovitostí. A takto bychom mohli jmenovat více lokalit v Evropě nebo v místech, která za sebou mají dlouhodobý vývoj a nehrozí tam nějaký zlom.
Z pohledu českého investora jsme tedy vlastně vrátili do Prahy.
Vracím k tomu, kolik těch finančních prostředků máte, protože pokud chcete pořizovat nemovitosti, za 150 tisíc euro, tak si jich v Praze moc nepořídíte. Ale pokud chcete trošku zariskovat, tak můžete se třeba přesunout do Thajska. Řeknu příklad. Máme klienty, kteří uvažují tak, že si to portfolio rozloží, jednu nemovitost koupí v Thajsku, jednu nemovitost koupí ve Španělsku, jednu koupí třeba na Floridě. Zkrátka diverzifikují pro případ nějakého globálního konfliktu.
Ještě bych se možná vrátil k tomu, co pozoruji od roku 2007, kdy jsem začal obchodovat s nemovitostmi. Vždy jsem viděl spoustu lidí s penězi, kteří sledují nějakou vlnu hrozeb. V jednu chvíli to byla hrozba toho, že do Česka přijde velká imigrační vlna, kdy skutečně někteří lidé panikařili a rychle nakupovali nemovitosti v zahraničí. Posléze přišla vypukla válka na Ukrajině a lidé, investoři, začali přemýšlet o tom, kam se schovat a našli lokality typu Kostarika, vnímána jako relativně bezpečná, nám kulturně relativně blízká. Jak se propíše do vláda Donalda Trumpa teprve uvidíme. Nicméně já vždy, nezávisle na všem mohu poradit, prověřujte informace.
Filip Šejvl po studiích na Karlově univerzitě (Západoevropská studia) a poradenství v oblasti dotací z Evropské unie se od roku 2008 věnoval prodeji nemovitostí na Floridě pro českou klientelu. Od roku 2014 spolu s „Frankem“ tvoří a vylepšuje společnost Philip & Frank. Zkušenosti využil i ve známé americké televizní reality show o bydlení a realitách „House Hunters International.“
Zámek Štiřín je znovu, na třetí pokus, nabízen v aukci. A s další stamilionovou slevou. Vyvolávací cena zámeckého areálu je 1,7 miliardy korun. V prvním kole dražby ho Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových nabízel za 3,3 miliardy.
Zámek Štiřín zlevnil o 800 milionů. Bude to stačit?
Reality
Leden letošního a minulého roku jsou jako den a noc. Zatímco loni se touto dobou očekával poměrně dynamický pokles úrokových sazeb u hypoték (realita však byla výrazně odlišná), letos odborníci vývoj moc růžově nevidí. Úroky u hypoték by v roce 2025 měly nadále klesat, ale jen velmi pozvolna. A to navzdory lednovému vývoji, kdy úrokové sazby hypoték podle Swiss Life Hypoindexu zaznamenaly poměrně výrazné snížení o necelou desetinu procentního bodu. Index se však stále drží nad úrovní 5 procent.
Swiss Life Hypoindex: Banky budou letos zlevňovat hypotéky jen velmi pozvolna
Money
Speciál Realitní Club
Realitní Club je multiplatformní projekt serveru newstream.cz věnovaný nemovitostem, zaměřený pro B2B i B2C segment. Má tři základní části – webovou, printovou a eventovou se silným zaměřením na sociální sítě. Jako první odstartovala speciální stránka Realitního Clubu. Speciál je rozdělen do čtyř kategorií, které se „deep dive“ způsobem věnují klíčovým oblastem nemovitostního trhu.
- Brownfieldy: vize a budoucnost nezastavěných území především ve velkých městech;
- Komerční reality: kanceláře, coworking;
- Nová výstavba: development, nájemní bydlení, družstevní bydlení, hypotéky;
- Reality a politika: jak se municipality i nejvyšší patra centrální politiky podílejí na výstavbě.
Součástí budou rozhovory s developery, politiky, architekty i designéry.
Témata související s realitami:
- inflace v Česku i ve světě
- vše kolem hypotečního trhu
- co se děje na investičním trhu?
