Malí developeři nezvládají, nabízejí své projekty velkým hráčům. Ti se do nich ale nehrnou

Na začátku často bývala myšlenka na výstavbu vlastního, malého developerského projektu o pár desítkách bytů. A na jejich prodeji vydělat majlant. Drobné firmy s pozemkem začaly shánět razítka a rozvíjet plán. V posledních měsících však řada těchto záměrů bere za své. Zdražilo financování, zamrzla poptávka po nových bytech. Sny o pěkném zisku se začaly rozplývat v mlze.

Stále víc lidí, kteří původně chtěli zbohatnout na bytové výstavbě, se nyní svých „projektů“ snaží zbavit. Obesílají velké developery ve snaze projekty jim odprodat. Takových případů nyní rychle přibývá.

„Měsíčně dostáváme průměrně dvě podobné nabídky. Za posledního půl roku je podobných nabídek o něco více než dřív,“ říká Evžen Korec, majitel Ekospolu. Nový trend potvrzují i další velcí developeři. „Takové nabídky se čas od času objevují. Faktem je, že poslední měsíc jich je více, než tomu bylo v loňském roce. Každý týden nějakou takovou nabídku dostaneme,“ tvrdí Daniel Jedlička, ředitel akvizic investiční skupiny Trigema.

Analýza: Vyplatí se bydlet v nájmu, nebo splácet hypotéku? Na obzoru je bod zlomu

Reality

Jak se budou letos vyvíjet nájmy v Praze? A jak ceny bydlení? Co bude v letošním či příštím roce finančně výhodnější, platit nájem, nebo splácet hypotéku? Za prvé, hypotéky jsou nyní téměř nedostupné. S úrokovými sazbami kolem šesti procent a cenou metru čtverečního nového bytu přes 150 tisíc korun přesahuje splátka hypotéky na nový byt o velikosti 35 metrů dvacet šest tisíc korun.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Fakt, že jde o nový trend, potvrzují i ostatní. „Jedná se zhruba o deset projektů za měsíc. V současné době takových nabídek přibývá,“ uvádí Renata Vildomcová, mluvčí Skanska Residential.

Důvod zvětšujícího se počtu lidí, kteří se chtějí zbavit rozpracovaného bytového projektu je jasný. Za poslední dva roky, s tím, jak rostly úrokové sazby centrální banky, výrazně zdražilo financování. Původní rozpočty již neplatí a roste riziko, že pokud nemá investor výraznou část vlastních peněz, nemusel by finančně výstavbu a splácení půjček ustát. Zvlášť v situaci, kdy je poptávka po nových bytech na trhu zamrzlá.

Pro velké developery však takové nabídky obvykle nebývají příliš atraktivní, a to z několik důvodů. „Mají většinou dva zásadní problémy. Jsou obvykle připravené lidmi, kteří se úplně nevyznají v bytovém trhu. Projekty mají špatně řešené dispozice bytů, není u nich optimálně využitý prostor a správně navržená není ani skladba bytů. Takové projekty vůbec neodpovídají požadavkům trhu. Zároveň požadované ceny jsou nepřiměřené,“ tvrdí Evžen Korec a dodává, že Ekospol zatím žádnou takovou nabídku nevyužil.

Začíná se hýbat trh s pozemky. Dřív lidé říkali, možná prodám. Dnes prodají, tvrdí developer

Reality

Současný útlum na realitním trhu se nás dotýká jako každého. Ale od začátku jsme se snažili o obrovskou diverzifikaci, takže si neumím představit, že bychom měli nějaký závažnější problém, třeba s cashflow, říká Jan Řežáb, zakladatel a majitel společnosti JRD, která je nejenom developerem, ale pustila se do řady spřízněných oblastí, ale i do zcela jiných oborů. Celkem má pět divizí.

nst

Přečíst článek

Špatnou kvalitu nabízených záměrů, která odrazuje od akvizice, potvrzují i další velcí hráči. „Jsou často velmi neefektivní, drahé, velikostně nevyhovující nebo neodpovídají našim standardům,“ sdělila Vildomcová ze Skansky. Ani její společnost, podobně jako drtivá většina ostatních, dosud žádný takový projekt neodkoupila.

Nabízené plány jsou přitom v rané fázi rozpracování, většinou v samém počátku. Někdy to bývají pouze studie, jindy mají územní rozhodnutí či dokonce platné stavební povolení. Obvyklé je, že se nabízené projekty ještě nezačaly stavět.

Je tu ještě jeden důvod, proč nabídky velkým firmám nevyhovují. „Obecně lze říci, že se jako první nabízí především projekty, které mají nějaký hendikep, v budoucnu je ale pravděpodobné, že půjde i projekty lukrativní, které však budou mít současní majitele problém ufinancovat,“ tvrdí Jedlička z Trigemy. Ten vystihl situaci na trhu. Velcí hráči vyčkávají na další průběh letošního roku.

Starší byty a domy v Česku dál zlevňují, ukazují data. Trend se však brzy otočí

Reality

Trh se staršími byty a domy pokračoval ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku v propadu. To, co domy a byty na hodnotě získaly v roce 2021, je pryč. Propadají se především ceny v nepříliš atraktivních lokalitách. Tempo růstu zpomalily také nájmy, u nich se však jedná spíše o krátkodobou pauzu, uvádí ve svém čtvrtletním reportu společnost European Housing Services (EHS), pod níž patří třeba Bezrealitky nebo Maxima Reality.

lib

Přečíst článek

Očekávají, že s tím, jak dlouho budou na trhu vysoké úroky na půjčky, začnou na trh přicházet i zajímavější možnosti nákupu. „Odhaduji, že počet takovýchto projektů s nabídkou na převzetí může vzrůst až tak koncem roku. Projekty, které k nám přijdou jsou zatím nabízeny s nesmyslným business casem, který nemohl investorům vycházet ani při akvizici,“ říká Jiří Ochetz, člen představenstva J&T Real Estate ČR.

Obecně jsou přitom developeři připraveni nakupovat. Například největší stavebník bytů v zemi Central Group potvrdil, že „má nákupní apetit“. Nabízené projekty jsou však podle firmy obvykle menší, maximálně počítají s výstavbou několika desítek bytů. „Atraktivnější jsou pro nás primárně větší projekty, ale jejich výprodej, k jakému došlo po krizi v roce 2008, se zatím nekoná,“ uvedla výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.

Je však jedna oblast, která stavitele eminentně zajímá v každý čas, a tedy i nyní. A to jsou pozemky, zejména v Praze. Parcely vhodné ke stavbě jsou v hlavním městě dlouhodobě téměř vyprodané, nebo vlastníci drží ceny hodně vysoko. I proto se developeři čím dál častěji uchylují k výstavbě v brownfieldech, typicky v místech po bývalých továrnách. Nicméně uvádějí, že pokud by přišla „dobrá“ nabídka na odkup pozemků, jsou vždy připraveni. „Loni jsme dotáhli velké akvizice pozemků pro novou bytovou výstavbu, a i na letošek máme vyčleněné prostředky na další nákupy,“ uvedla Tomášková z Central Group.

Krize na obzoru, ale zájem o kanceláře je enormní

Reality

V Praze loni stoupla hrubá realizovaná poptávka po kancelářských plochách o 43 procent. Vyplývá to z údajů sdružení realitních poradenských firem Prague Research Forum (PRF) za čtvrté čtvrtletí loňského roku. Analýza ukazuje, že plocha nových pronájmů, prodloužených stávajících smluv a podnájmů dosáhla 551 500 metrů čtverečních, nejvyšší nájemné vzrostlo o desetinu.

ČTK

Přečíst článek

Podle Jana Řežába, majitele společnosti JRD, nyní nastává doba, kdy jsou majitelé pozemků svolnější k prodeji. A to i z důvodu, že potřebují při současném drahém bankovním financování prostředky v jiné části svého byznysu. Roli hrají i obavy, že zamrzlý stavební trh a očekávaná recese ekonomiky by mohla cenu pozemků tlačit dolů. To nahrává developerům. „Nabídky pozemků jsou pro nás mnohem zajímavější, můžeme rezidenční projekt připravit sami tak, aby byl pro trh atraktivní,“ říká Korec.

Vyčkávací válka. Lidé marně čekají na levnější byty, developeři je nezlevní

Reality

Nejenom ochlazení poptávky, ale i stavební zákon nebo Metropolitní plán Prahy budou letos rezonovat realitním trhem, shodli se odborníci v diskusi Realitního Clubu byznysového portálu Newstream. Nynější vyčkávání s koupí bytu, stejně jako pozastavení některých projektů kvůli ochlazení poptávky, by se podle nich rovněž mohlo v budoucnosti projevit dalším zvyšováním cen.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Dalibor Martínek: Doba se definitivně změnila. U developera už nový byt nehledejte

Názory

Současní miliardáři, kteří před třiceti lety postavili svůj byznys na výstavbě bytů, začínají šlapat vodu. Korec, Kunovský, Sekyra a spol. Zkušení podnikatelé, kteří dokázali najít způsob jak vydělat miliardy korun na tom, že získali pozemky, postavili na nich domy a byty výhodně prodali.

Dalibor Martínek

Přečíst článek