Na trh se dostávají i exkluzivní nemovitosti v Praze 1. Kupující ale čekají na další propad cen, říká odbornice

K redukci cen nemovitostí dojde, ale nebude tak razantní jako například v Londýně. Počet nabídek na prodej se meziročně zvýšil o 35 procent, ale prodej se téměř zastavil. „Stále se ještě nesetkávají očekávání prodávajícího a kupujícího. Jejich očekávání se ještě neprolnula. K tomu dojde zřejmě až na jaře,“ přibližuje v rozhovoru pro Newstream Tereza Kouklová z SFG holding, který se věnuje financování developerských projektů.

Dává ekonomicky smysl developovat i menší projekty?

Velcí developeři samozřejmě mají na svých projektech menší procento než my. Nicméně na projektu za dvě miliardy dosáhnou větších objemů. Středně velcí developeři si udržují výnosnost 10 až 15 procent. A kromě finančních benefitů přichází i výhoda lokálnosti. Tedy pokud se dostanete do nějakého regionu, dostanete se pak snáze i k dalším akvizicím a projektům v dané lokalitě.

A podle jakého klíče se orientujete při výběru lokality pro výstavbu?

Prioritou je dobrá dopravní dostupnost do Prahy nebo krajských měst. Ideálně poblíž železnice. Zároveň se řídíme i tím, kdo by mohl být naším koncovým klientem a zda by se nám pak takový projekt líbil.

Martin Skalický: Období korekce je nejlepší pro investice. To se týká i nemovitostí

Reality

Martin Skalický stál před víc než patnácti lety u zrodu realitního fondu České spořitelny Reico a následně byl jeho dlouholetým ředitelem. Nyní je šéfem poradenského sboru investiční společnosti Progresus, která před dvěma lety koupila tradičního českého výrobce dřevostaveb RD Rýmařov a spřádá velké developerské plány. Chce být evropskou jedničkou v dřevostavbách. A také by ráda v Česku postavila první dřevěný mrakodrap.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Rekonstrukce památkově chráněného objektu je drahá

Developuje se v regionech jednodušeji než v Praze?

Vlastně bych řekla, že je tomu naopak. Veřejná správa v menších městech se detailněji zaobírá tím, co jste za skupinu, jakou za sebou máte historii. Ještě obtížnější je to, když má vaše firma sídlo v Praze. Skvělé zkušenosti máme ale například z Kladna, kde jsme rozvíjeli pozemek mezi dvěma činžáky.

Máte za sebou rekonstrukci domu pod památkovou ochranou. Jak moc splnění podmínek památkářů takovou přestavbu prodražuje?

Nemůžete použít standardní materiály, na všechno děláte repase, na což tu není moc firem a tím pádem se to prodražuje. Navíc je nutné se obrnit trpělivostí v komunikaci s památkáři.

Nedávno ještě ruina, na jaře galerie s díly Davida Černého. Smíchovská varna má kolaudaci

Reality

V bývalé varně Smíchovského lihovaru už za několik měsíců vznikne umělecká galerie, kavárna a vyhlídková terasa. Objekt po náročné rekonstrukci získal kolaudaci.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Kolik jste za něj zaplatili?

Více než 100 milionů korun.

Většinu svých projektů financujete díky bankovním úvěrem?

Ano, naším partnerem je zpravidla nějaká z větších bank. Za mě je tento způsob tím nejlepším. Tím, jak se nyní prodražují úvěry v českých korunách, využíváme i ty eurové. To je změna, kterou lze na trhu pozorovat. Takový úvěr získat je obtížnější, získá ho jen prověřený developer, nebo ten, který už nějaké zkušenosti ze zahraničí má.

Developery čeká krušný rok

Jak se vás dotýká aktuální situace na trhu?

Zvládáme to. Marže jsme si nastavili tak, abychom přežili jak covid, tak i aktuální zbrzdění realitní trhu. Navíc to děláme, tak že projekty stavíme postupně, nemáme jich rozjeto například pět najednou. To se nyní ukazuje jako velká výhoda. A do budoucna máme na stole i variantu, že bychom některé z jednotek dali do nájmu. Těch variant je ale samozřejmě mnohem víc a řešíme je.

Jaká máte od realitního trhu letos očekávání? 

Predikce máme a nejsou úplně veselé. Neočekáváme, že by ČNB snižovala sazby rychle. Bude to nějakou dobu trvat. A k nějakým změnám dojde. Hodně projektů se bude muset financovat mimo banky, z financí pocházejících od soukromých investorů, kteří cash drží. Hodně skupin bude muset tento model přijmout, protože bude potřebovat hotovost a od banky je nedostanou. Navíc získat v současné době jsou banky už rizikově naladěné a nechtějí dávat developerovi úvěr. Vidí u něj potenciální riziko, že se mu nepodaří projekt dokončit.

Vyčkávací válka. Lidé marně čekají na levnější byty, developeři je nezlevní

Reality

Nejenom ochlazení poptávky, ale i stavební zákon nebo Metropolitní plán Prahy budou letos rezonovat realitním trhem, shodli se odborníci v diskusi Realitního Clubu byznysového portálu Newstream. Nynější vyčkávání s koupí bytu, stejně jako pozastavení některých projektů kvůli ochlazení poptávky, by se podle nich rovněž mohlo v budoucnosti projevit dalším zvyšováním cen.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí?

Zásadní propad v desítkách procent jako například v Londýně v tuzemsku neočekáváme.

Narůstá počet developerských společností, které jsou ve finančních problémech?

Projektů, které jsou na hraně životnosti přibývá. Ve srovnání s loňským rokem jde zhruba o 35procentní nárůst.  A jejich počet se pravděpodobně ještě zvýší.

Na stole máme nabídku v hodnotě miliard

Jaké nabídky se dostaly k vám?

Šlo o jednotlivé objekty typu ubytovna, hotel nebo činžovní domy. Balíčky v hodnotě čtvrt miliardy. A chodí nám i adresy, které se dřív moc neobjevovaly, například na Praze 1, což nás hodně překvapilo. Jde i o spekulativní pozemky bez územního rozhodnutí nebo stavebního povolení, soubory budov ke komerčnímu využití nebo brownfieldy. Zkrátka nabídka se ve srovnání s minulostí mění a na trh se dostávají i nemovitosti, které v minulosti nikdo neprodával.

Malí developeři nezvládají, nabízejí své projekty velkým hráčům. Ti se do nich ale nehrnou

Reality

Na začátku často bývala myšlenka na výstavbu vlastního, malého developerského projektu o pár desítkách bytů. A na jejich prodeji vydělat majlant. Drobné firmy s pozemkem začaly shánět razítka a rozvíjet plán. V posledních měsících však řada těchto záměrů bere za své. Zdražilo financování, zamrzla poptávka po nových bytech. Sny o pěkném zisku se začaly rozplývat v mlze.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Co je překvapivé na nabídce na Praze 1?

Jde o velmi exkluzivní nemovitosti, které se obvykle nedostanou na trh. Obvykle si je rozebere jen úzká skupinka investorů.  Evidentně ale tato konkrétní nemovitost prošla oním sítem a nikdo o ni neprojevil zájem. Investoři čekají na pokles cen a prodávající nabízí v tuto chvíli ještě bez diskontu, který by měli vzhledem k aktuální situaci na trhu nabídnout.

Jakou hodnotou zhruba mají nabídky, které máte na stole?

Z toho, co by nás jako developera mohlo zajímat, jde o sumu zhruba v hodnotě 2,5 miliard.

A najdou tyto objekty svého kupce?

Stále se ještě nesetkává očekávání prodávajícího a kupujícího. Jejich očekávání se ještě neprolnula. K tomu dojde zřejmě až na jaře. Hodně nabídek se nám z toho důvodu vrací na stůl, abychom je přecenili a třeba ani po třech měsících se nenajde kupec, který by byl ochotný stanovenou cenu zaplatit. Vzhledem k tomu, co se na realitním trhu děje, ale nejde o nic divného.

Chaty a chalupy ještě zlevní. Ale ne všude. Krkonoše, Lipno a Dolní Morava jsou výjimkou

Reality

Rekreační nemovitosti v Česku zlevňují. Až na ty, které stojí v těch turisticky nejatraktivnějších regionech. Tam naopak ceny stále mírně stoupají.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Co bude trendem realitního trhu?

Nájemní a družstevní bydlení, menší jednotky a také kvalitnější developerské projekty. Klienti si budou pečlivě vybírat, budou chtít lepší infrastrukturu.

Tereza Kouklová

Věnuje se financování developerských projektů, provoznímu financování firem, jejich nákupu a nejrůznějším právním kombinacím, jak tyto nákupy realizovat. Vystudovala ekonomiku a management na BIBS (Brno International Business School), pracovala jako specialistka financování nemovitostí pro Modrou pyramidu nebo jako oblastní manažerka společnosti BIDLI Jednoduše doma. V roce 2014 založila společnost Success IN Finance specializující se na hypoteční úvěry, financování a investice do nemovitostí a developmentu, která v roce 2019 spojením s firmou Finin Group vytvořila SFG holding. 

Evžen Korec: Prodej bytů v Praze byl nejnižší za patnáct let. A situace se jen tak nezmění

Reality

Není to jenom o válce na Ukrajině. Je to ďábelská kombinace vysokých sazeb hypoték, pomalé bytové výstavby, drahých stavebních materiálů. A když odejdou ukrajinští dělníci, jsme zcela nahraní, říká Evžen Korec, majitel developerské společnosti Ekospol, který stál téměř před třicet lety u vzniku developerské branže v Česku.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Analýza: Vyplatí se bydlet v nájmu, nebo splácet hypotéku? Na obzoru je bod zlomu

Reality

Jak se budou letos vyvíjet nájmy v Praze? A jak ceny bydlení? Co bude v letošním či příštím roce finančně výhodnější, platit nájem, nebo splácet hypotéku? Za prvé, hypotéky jsou nyní téměř nedostupné. S úrokovými sazbami kolem šesti procent a cenou metru čtverečního nového bytu přes 150 tisíc korun přesahuje splátka hypotéky na nový byt o velikosti 35 metrů dvacet šest tisíc korun.

Dalibor Martínek

Přečíst článek