Od ledna bude mít Chorvatsko euro. Co to udělá s realitním trhem?
Už za pár týdnů se Chorvatsko stane dvacátou evropskou zemí, v níž se bude platit eurem a která bude i součástí schengenského prostoru. Téměř třicet let let po rozpadu Jugoslávie od zavedení chorvatské kuny a jen deset let poté, co se země stala 28. členským státem EU, se Chorvati dokázali vzdát své stabilní národní měny s vidinou ještě větší stability a s očekáváním zvýšení zájmu zahraničních investorů. Doufají, že je tím přitáhnou i na svůj realitní trh, kam zatím vstupují jen opatrně.
Možnost splnit si sen o vlastním domě či apartmánu u moře bude od příštího roku pro řadu movitějších Čechů, kteří dosud váhali, zase o něco reálnější. Chorvatsko totiž s 1. lednem 2023 vstoupí do eurozóny i schengenského prostoru a řada věcí a procesů se v tomto ohledu zjednoduší.
Mezi Čechy stoupá zájem o nemovitosti v zahraničí. Podle realitních kanceláří vzrostl objem nákupů starších i nových apartmánů či domů meziročně asi o 20 až 25 procent. K oblíbeným destinacím patří především Španělsko a Chorvatsko, ale například i Albánie. Návratnost investice je podle společností vyšší než v Česku.
Doma je draho. Češi tak kupují domy v zahraničí, je to výhodnější
Reality
Ostatně jen od pandemie koronaviru se prodeje rezidenčních nemovitostí v Chorvatsku stihly zdvojnásobit, avizuje realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties, která se zabývá prodejem zahraničních nemovitostí pro Čechy, a to právě i v Chorvatsku.
„Současný přetlak poptávky je poměrně masivní, a lze čekat další růst cen i v období, kdy již bude Chorvatsko součástí eurozóny i schengenského prostoru. Sledujeme však jen nemovitosti rezidenční, vhodné k celoročnímu užívání ve špičkových lokalitách, stejně tak jako nemovitosti komerční, tedy hotely určené k uspokojení náročné klientely,“ říká specialistka realitní kanceláře Luxent Veronika Pecková.
Zjednoduší se byrokracie
Zavedení eura bude mít ale nepochybně z mezinárodního hlediska příznivý dopad na celý chorvatský trh s nemovitostmi. Tvrdí to experti z pobočky poradenské společnosti Colliers působící přímo v Záhřebu. Stávající chorvatská byrokracie totiž podle nich stále brání většímu počtu zahraničních investic, a to zejména těch na zelené louce.
Jak bude vypadat realitní trh za pět let? Začnou Češi upřednostňovat nájemní bydlení? A stane se dřevo materiálem číslo jedna? Nejenom o tom, ale třeba také o plánech přemostění kolejiště Hlavního nádraží, hovořil Pavel Streblov v dalším díle podcastu Realitní Club.
Podcast: Města se zahušťují všude na světě, v Praze to ale vázne, říká Streblov z Penty
Reality
Eurozóna a schengenský prostor budou mít v tomto ohledu zcela určitě pozitivní dopad. Sníží se transakční náklady, a i náklady na konverzi do chorvatské kuny, takže pro cizince bude potom mnohem snazší v Chorvatsku nakupovat nemovitosti. A vstup země do schengenského prostoru vše usnadní ještě více, protože odpadnou i dosavadní hraniční kontroly.
Ještě větší stabilitu prosím…
Podle Ivana Laljaka z Colliers v Záhřebu je také nutné si uvědomit, že ceny chorvatských nemovitostí se už delší dobu zveřejňovaly v eurech a často v nich bylo možné přímo i platit místo místní chorvatské kuny. Chorvaté navíc avizovali v eurech i další významné nákupy a náklady. Tedy nejen nemovitosti, ale také ceny automobilů, nájmů či cestovních výdajů.
Hlavním cílem úprav stavebního zákona, které prosadil ministr Ivan Bartoš je, aby stavební řízení zůstalo na obcích, říká Klára Dostálová, bývalá ministryně pro místní rozvoj za ANO a od půlky listopadu místopředsedkyně sněmovny.
Zmatek kolem stavebního zákona zdražuje byty, říká v podcastu Dostálová
Reality
Zavedení eura proto pro velkou část Chorvatů bylo spíš přirozeným vývojem a příliš kritiky a protestů na ztrátu měnové suverenity se mezi nimi neobjevovalo. „Pozitivní roli pravděpodobně sehrála i Chorvatská centrální banka, která udržovala kunu navázanou na euro a měna byla v tomto ohledu v Chorvatsku dlouhodobě stabilní,“ dodává Laljak.
Staví se, ale málo…
Stejně jako v České republice, ale i v Chorvatsku neustále rostou náklady na výstavbu. Nové byty a domy se tu sice staví, a to zejména v přímořských letoviscích a v hlavním městě, ale stejně jich není dostatečné množství. Kupříkladu právě v Záhřebu pouze za první pololetí letošního roku ceny nových bytů meziročně stouply o 30,9 procenta. Současně však ve stejném období objem realizovaných transakcí s byty poklesl o 30 procent. Trh v Záhřebu se tak podle analýzy Colliers v posledních letech vyznačoval silnou poptávkou (při hospodářském růstu a kumulované poptávce v posledních pěti až šesti letech) a omezenou nabídkou.
Jak se bude vyvíjet realitní trh v příštím roce? Urychlí nebo neurychlí výstavbu v Česku novela stavebního zákona navržená ministerstvem pro místní rozvoj pod taktovkou Ivana Bartoše? Začnou klesat ceny bytů? Tato a další témata řešili členové a přátelé Newstream Realitního Clubu na prvním společném setkání.
Prodeje bytů klesly k 15letému minimu. Ceny přesto neklesají, upozorňují experti Realitního Clubu
Reality
„Jen vloni bylo v Záhřebu dokončeno pouze asi 2600 bytů, zatímco před obdobím globální finanční krize (v letech 2008 a 2009, pozn. red.) to bylo zhruba 8000 až 9000 bytů ročně. To mělo za následek silný růst cen v posledních několika letech. Očekáváme proto, že trh v Záhřebu zůstane díky silným fundamentům stabilní, ale ceny narazí na strop, po kterém se stabilizují,“ prognózuje Laljak.
Na druhou stranu, pokud jde o chorvatská přímořská letoviska, je trh ve srovnání s ostatními středomořskými zeměmi včetně sousední Černé Hory stále podle Laljaka poměrně nerozvinutý. Většina stávajících letovisek je starších, tedy postavených přinejmenším před deseti či patnácti lety a ve výstavbě jsou nyní podle něj pouze dva projekty a dalších několik málo se na výstavbu připravuje.
Byt jako jistota na důchod
Poptávka po nemovitostech u moře je ke všemu obecně vysoká i kvůli současné situaci, kdy se lidé snaží ochránit své úspory před vysokou inflací. Chorvatsko má také snad největší míru vlastnictví v EU. To je, podobně jako v ČR, důsledek místní tradice a mentality, ale i nižších důchodů. Lidé si nemohou dovolit v důchodu platit drahé nájmy a kupují si proto byty na důchod.
Češi se pomalu a jistě zbavují chat a chalup. A ceny rekreačních nemovitostí na to začínají reagovat. Zlevňují hlavně ty v méně atraktivních lokalitách a s nějakým hendikepem, mírný pokles cen se ale očekává i u těch atraktivnějších v turisticky oblíbených destinacích.
Češi se začali zbavovat chat a chalup. Někde už ceny začaly klesat
Reality
Chorvatský nájemní sektor je ke všemu také poměrně nerozvinutý a téměř zde neexistují profesionální provozovatelé nájemních nemovitostí. Dalším důvodem pro zdejší vysokou míru osobního vlastnictví domů je podle Laljaka i nerozvinutý kapitálový trh v Chorvatsku. Byty se proto zde kupují i za účelem spoření či investice. K tomu mimo jiné přispívá i fakt, že chorvatské úrokové sazby jsou podle expertů z Knight Frank momentálně na nejnižší úrovni za posledních 11 let. V září se průměrná sazba pohybovala jen těsně nad třemi procenty.
Koupě domu může vyjít levněji než v ČR
Ve srovnání s Českem jsou ceny apartmánů v Chorvatsku podle Ondřeje Vlka z Knight Frank ale pořád výrazně nižší, což živí poptávku a táhne ceny nahoru. „V současné době to nevypadá, že by v nejbližších měsících mělo dojít k poklesu poptávky, jak naznačují i další přímořské destinace, jako je například Španělsko,“ upřesňuje Vlk.
Poptávku navíc podle expertů nejenže podpořil růst cestovního ruchu v posledním desetiletí, ale ve výsledku ji podpořila i pandemie Covid-19. V současné době tak poptávka převyšuje dostupnou nabídku a na trhu chybí značkové nemovitosti, zejména ve vyšších cenových hladinách. Klíčovými faktory pro kupce přitom zůstávají krásná příroda, gastronomie, autenticita, historie, stará města, bezpečnost a návratnost (výnosy).
Nejenom hotelové resorty u Jaderského moře, jimiž Domoplan cílí především na české investory. Nově se developerská skupina z Brna vrhá i na rezidenční výstavbu v Záhřebu a Bělehradu.
Další český developer se vrhá na rezidenční výstavbu v Bělehradu a Záhřebu
Reality
Průměrné ceny ve stávajících střediscích se podle Colliers pohybují od 3000 do 5500 eur za metr čtvereční. Nová letoviska zaznamenávají ceny už od 4000 do 6000 eur za metr čtvereční a výnosy se pohybují mezi třemi až šesti procenty. Kupující navíc láká perspektiva kapitálového zisku a zajištění proti inflaci.
Developeři objevují Chorvatsko zatím jen po krůčcích
Poptávka po této části Balkánského poloostrova roste podle Colliers ovšem nejen mezi individuálními kupci. Zájem vzrůstá v poslední době i ze strany developerských společností ze střední a východní Evropy včetně České republiky a Slovenska. Na chorvatském trhu komerčních nemovitostí, především pak kanceláří a maloobchodu, se nyní vyskytují už i významní mezinárodní hráči jako Immofinanz, Supernova nebo GTC.
Zájem Čechů o nákup zahraničních nemovitostí neopadá, ba naopak. Roste. Podle realitních kanceláří vzrostl objem nákupů starších i nových apartmánů či domů meziročně asi o 20 až 25 procent. K oblíbeným destinacím patří především Španělsko, Chorvatsko či Dubaj, ale například i Albánie.
Dubaj, Gruzie nebo Albánie. Kde ještě výhodně koupíte nemovitost
Money
V případě rezidenčního trhu, který je velmi ziskový a má vysoké výnosy, ale stále podle expertních analýz dominují místní developeři. To je podle odborníků docela zarážející, protože ve srovnatelných zemích jako je Slovinsko, Maďarsko či sousední Srbsko figuruje silné zastoupení mezinárodních developerů i na rezidenčním trhu. Svoji úlohu v tom nepochybně hraje již zmiňovaná proslulá chorvatská byrokracie.
Mezi českými investory, kteří už v Chorvatsku mají dokončené či plánované projekty, zmiňují Colliers mimo jiné RC Europe, JTH Holding, Dynamik Holding nebo BHM Group. Svůj apartmánový business tu v poslední době rozvíjí na ostrově Pag také brněnský Domoplan, který se nedávno vrhnul i na rezidenční výstavbu v Záhřebu a také v srbském Bělehradě.
Trh komerčních nemovitostí v Záhřebu – 1.pololetí 2022:
| typ nemovitosti | plocha (m²) | míra neobsazenosti | měsíční nájmy (Euro/m²) |
|---|---|---|---|
|
kanceláře |
1 500 000 m² |
4,5 % |
12,50 € (Class A Monthly Rent) 15,00 – 17,50 € (Prime rents) |
|
maloobchod |
575 000 m² |
3,0 % |
18,00 – 22,00 € (WAR/m² in prime SC) |
|
sklady & logistika |
1 300 000 m² |
2,5 % |
5,00 – 6,00 €/m² (Prime Monthly Rent) |
|
Pozn.: Prémiové výnosy (Prime yields) se pohybují u všech těchto typů nemovitostí momentálně na 7 %, vyjímkou jsou hotely, kde tato míra činila 6,75 %. zdroj: Colliers Croatia, Slovenia, BiH |
|||
Madagaskar je opravdu překrásná země a turisté ji zatím ještě příliš neobjevili. Nechceme však, aby se stala turistickým skanzenem. Jde nám především o to, abychom co nejvíce zachovali původní přírodu, rozmanitost krajiny a atmosféru ostrova. To je ta jedinečná, autentická hodnota, kterou Madagaskar má a kterou chceme zachovat a představovat i našim klientům, říká mi při dálkovém letu z Nosy Be do Prahy Danilo Turletto, Director of Sales and Marketing a partner madagaskarské turistické a investiční skupiny Sound´s Travel & Leisure Sarl Group.
Jak se dělá hotelový byznys v exotických zemích
Enjoy
Speciál Realitní Club
Realitní Club je multiplatformní projekt serveru newstream.cz věnovaný nemovitostem, zaměřený pro B2B i B2C segment. Má tři základní části – webovou, printovou a eventovou se silným zaměřením na sociální sítě. Jako první odstartovala speciální stránka Realitního Clubu. Speciál je rozdělen do čtyř kategorií, které se „deep dive“ způsobem věnují klíčovým oblastem nemovitostního trhu.
- Brownfieldy: vize a budoucnost nezastavěných území především ve velkých městech;
- Komerční reality: kanceláře, coworking;
- Nová výstavba: development, nájemní bydlení, družstevní bydlení, hypotéky;
- Reality a politika: jak se municipality i nejvyšší patra centrální politiky podílejí na výstavbě.
Součástí budou rozhovory s developery, politiky, architekty i designéry.
Témata související s realitami:
- inflace v Česku i ve světě
- vše kolem hypotečního trhu
- co se děje na investičním trhu?
