Vyčkávací válka. Lidé marně čekají na levnější byty, developeři je nezlevní

Nejenom ochlazení poptávky, ale i stavební zákon nebo Metropolitní plán Prahy budou letos rezonovat realitním trhem, shodli se odborníci v diskusi Realitního Clubu byznysového portálu Newstream. Nynější vyčkávání s koupí bytu, stejně jako pozastavení některých projektů kvůli ochlazení poptávky, by se podle nich rovněž mohlo v budoucnosti projevit dalším zvyšováním cen.

Poslední čtvrtletí loňského roku bylo, co se týče prodeje nových bytů, tím nejslabším za posledních 15 let. Ve druhé polovině roku se v Praze prodalo zhruba tisíc bytů. Ceny přesto neklesají, v průměru se drží na 155 tisících za metr čtvereční. Jiná situace ale nastává na trhu secondhandových bytů, kde k mírnému poklesu cen dochází.

A zatímco ceny bytů stagnují, jinak je tomu u nájemného. „Z našich analýz došlo v námi sledovaných lokalitách k nárůstu nájemného o 10 až 15 procent,“ podotýká majitel společnosti Ekospol Evžen Korec.

K ochlazení na straně poptávky dochází vlivem zvýšených hypotečních sazeb. Poptávka se tak přelévá směrem k nájemnímu bydlení. „Data jednoznačně ukazují, že klesla poptávka i transakční aktivita,“ přibližuje Vít Soural z Flat Zone.

Stavební boom končí. Nových projektů bude ubývat

Money

Listopadový pokles stavební výroby, meziročně o 0,8 procenta, není dramatický a nenaznačuje krizi odvětví. Na stavebnictví ale postupně dopadá propad tuzemské ekonomiky. Analytici nicméně odhadují, že i v letošním roce mírně poklesne bytová výstavba.

Veronika Kudrnová

Přečíst článek

Byty zlevnit nemusí 

Zda ceny klesnou, nebo ne, je těžké předvídat. I proto, že jsme v neobvyklé situaci, kdy se rozešly představy všech účastníků trhu: kupujících, prodávajících, developerů a realitních a hypotečních makléřů. Dokud se jejích představy opět nesblíží, tak se ze současné stagnace dál nepohneme.

„Na jedné straně jsou developeři, kteří i kvůli vysokým vstupům nezlevňují. A díky kapitálu, který mají, ani zlevňovat nemusí. A kupujících zase žijí v očekávání, že poklesu cen dojít jednoduše musí,“ míní Milan Roček ze společnosti Dataligence.

Výrazný pokles cen bytů nelze očekávat ani podle Jiřího Ochetze, člena představenstva J&T Real Estate. Společnost v připravuje v současnosti na 800 bytů v Praze. „Bohužel ale kvůli cenám práce a materiálu nemáme prostor pro jejich zlevnění,“ dodává Ochetz.

Vyčkávací válka

Kdy tedy může dojít k poklesu cen nových bytů? „Pochybuju, že by k tomu došlo v aktuálně rozestavěných projektech. Může se to stát v těch plánovaných v okamžiku, kdy dojde k výraznému poklesu cen stavebních materiálů,“ dodává Evžen Korec v diskusi.

Druhou stranou mince je pak omezená nabídka. V nabídce je něco kolem 5000 volných bytů, přičemž město o velikosti Prahy jich potřebuje podle účastníků diskuse několikanásobně víc. „Ve Varšavě jde každý rok na trh něco kolem 20 tisíc bytů, logicky se pak prodávají za menší cenu,“ přibližuje Marcela Fialková ze společnosti UDI Group. Metr čtvereční v novostavbě pak v polské metropoli vyjde na 70 až 80 tisíc korun, o polovinu méně než v Praze.

Podcast: Nic horšího jsme tu za dlouhá léta neměli, říká prodejce hypoték Roček

Reality

Co se bude dít na realitním trhu v letošním roce? Horší konstelaci jsme tu ještě neměli, říká Milan Roček. Před dvaceti lety založil Roček společnost Hyposervis. Jako snad úplně první začal v Česku prodávat hypotéky. Vytvořil společnost, která je lídrem trhu v prodeji půjček na bydlení. Pomohl tisícům lidí dostat se k vlastnímu bydlení. Zprostředkoval tisíce transakcí. O dění na hypotečním trhu ví víc než ostatní.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Zdlouhavé řízení, pomalá výstavba

Alfou a omegou je zdlouhavý povolovací proces, s nímž tuzemští stavebníci bojují. „Jen díky zázemí silné investiční skupiny si můžete dovolit nést riziko desetiletého procesu stavebního řízení. V případě menší skupiny, která chce postavit například činžák o 30 bytech, je toto ekonomicky neúnosné,“ dodává Ochetz z J&T Reale Estate.

Díra na trhu s novými byty podle realitních expertů započala už v roce 2009 až 2012. „Tehdy se developeři na rozdíl od dneška potýkali s problémy nedostatečného kapitálu. Nezačali připravovat projekty a ty pak chyběly o pět let později,“ přibližuje Roček z Dataligence.

I tento významný deficit v nabídce poslal ceny nových bytů k historickým maximům. A podobná situace by mohla nastat i v budoucnosti.

„V první krizi vznikl první balík nevyřešeného bydlení, další vznikne z té současné,“ souhlasí Martin Skalický, Chairman of Advisory Board ve společnosti Progresus.

Jako příklad uvádí rychlost povolovacího procesu ve Vídni, kde projekt podobný tomu v tuzemsku získá stavební povolení do roka, v Česku to trvá i deset let. „To je přeci otázka rovného podnikatelského prostředí. Podmínky pro development v obou zemích nejsou stejné, ač jde v obou případech o země EU,“ říká Skalický.

Tvrdý sešup. Objem poskytnutých hypoték se loni propadl o tři pětiny

Money

Banky v Česku loni poskytly hypotéky za 163 miliard korun, což bylo 40 procent objemu v rekordním roce 2021. Objem úvěrů ze stavebního spoření klesl o polovinu na 54 miliard korun, uvedl generální ředitel Hypoteční banky a ČSOB stavební spořitelny Martin Vašek. Hypoteční banka ze skupiny ČSOB je lídrem hypotečního trhu.

ČTK

Přečíst článek

Hypotéky se poskytují, ale je jich výrazně méně

Nejen nejistota lidí ohledně vývoje ekonomiky, energetické krize, ale také zvýšení hypotečních sazeb či zpřísnění podmínek k jejich poskytování ovlivňují zbrzdění realitního trhu. Pokles poptávky totiž souvisí s tím, že na trhu výrazně ubylo tzv. hypotékařů. Například v případě Skansky tvořili tito klienti podle generálního ředitele společnosti Petra Michálka většinu a nyní tito klienti téměř vymizeli.

„Člověk, který si chce koupit třípokojový byt v Praze, v průměru za 10 milionů korun, musí mít ekvitu tři miliony a přes 100 tisíc korun čistého,“ dodává Roček. Výrazně se tak podle něj zúžil okruh lidí, kteří na ni dosáhnout a mohou si ji dovolit. 

Hypoteční trh zamrzl, loni banky spolu se stavebními spořitelnami poskytly podle Jana Sadila úvěry na bydlení v objemu necelých 200 miliard, meziročně se jedná o propad o 64 procent. „Neměli bychom podléhat myšlence, že hypotéční trh existuje, ve srovnání s předloňským trhem se samozřejmě extrémně propadl,“ dodává Sadil s tím, že logicky se někomu hypotéka s úrokem šest procent v porovnání s dvěma může zdát drahá, ale historicky byly v Česku hypotéky i dražší. V roce 2007, který byl rokem hypotečního boomu, byla průměrná sazba 5,5 procenta. 

Strach Čechů z aktuálních sazeb tak podle expertů postupně opadne. „Vždyť hypotéka za šest procent při 16procentní inflaci přeci není špatný výnos,“ uzavřel Sadil.