Jan Šebesta: Návrh stavebního zákona je krokem zpět. Výstavbě dálnic ale pomůže
Už víc než rok pracuje současná vláda na novele stavebního zákona. Tu původně připravila minulá vláda Andreje Babiše. Nyní ji má na starost ministerstvo pro místní rozvoj pod vedením šéfa Pirátů Ivana Bartoše. Rekodifikace zatím spíš vyvolala kritiku odborné veřejnosti. „Je to trošku krok zpátky, je to pravda. Na druhou stranu přináší rekodifikace digitalizaci, speciální úřad, který bude povolovat speciální stavby,“ přibližuje Jan Šebesta, expert na stavební právo ze Svazu průmyslu a dopravy.
V čem se nejvíc liší aktuální novela stavebního zákona od té, kterou vypracovalo ministerstvo pod taktovkou ministryně Dostálové?
Velká rekodifikace dva roky zpátky vytvářela na státu nezávislou soustavu stavebních úřadů. Nikdo by do toho nemohl mluvit a bylo by to vyloženě odborné posouzení toho, jestli jste splnili všechny požadavky, které vám jednotlivé zákony, ať už u životního prostředí, kultury, nebo někde jinde, ukládají. Bylo by to nestranné.
A jaký nedostatek na tomto, řekneme super úřadu, současné ministerstvo vidělo?
To, že by se rozhodování muselo z obecních stavebních úřadů přenést na nějakou nezávislou soustavu. Ta by se musela teprve vytvořit, asi by to něco stálo. Raději se tedy rozhodli jít systémem takzvané přenesené působnosti. Kdy obecní stavební úřady vykonávají činnost za stát.
Pokud se v Česku nezmění přístup úřadů k developmentu a budeme mít stále jeden z nejhorších stavebních zákonů na světě, bude to brzdit ekonomiku i trh s nemovitostmi. Nepotřebujeme tedy od státu finanční pomoc, potřebujeme pomoc legislativní, říká v rozhovoru pro Newstream.cz Martin Baláž, senior viceprezident a country manager pro Česko, Slovensko a Maďarsko společnosti Prologis, největší průmyslové realitní firmy na světě. 
Expert: Český stavební zákon patří k nejhorším na světě. Pokud se nezmění, bude to brzdit ekonomiku
Reality
Aktuální rekodifikace stavebního zákona je krokem zpět
Změna tedy není až tak velká?
Je to trošku krok zpátky, je to pravda. Na druhou stranu přináší rekodifikace digitalizaci, speciální úřad, který bude povolovat speciální stavby, máte tam i změnu příslušností u jiných staveb, že se budou posouvat na různé jiné stavební úřady, které by měly být více kompetentní k tomu řešit stavby. Změn je docela dost, ale nebudou tak radikální jako přinášela původní rekodifikace.
Zrychlí nebo nezrychlí stavební proces?
To si musíme počkat až na rok 2024, kdy všechna ustanovení stavebního zákona budou účinná, a pak se teprve uvidí. Já si myslím, že nějaké zrychlení tam bude, nebude to asi tak radikální, jak se původně čekalo, ale to tak asi je vždycky.
Takže z průměrných deseti let se povolování stáhne třeba o tři roky?
Možná se můžeme vrátit ke speciálnímu stavebnímu úřadu, protože deset let a osm let, to se týká hlavně důležitých, složitých liniových staveb, ať už jsou to dálnice, železnice, elektrické vedení, přenosová soustava, plynovody atd. Nově by všechny tyhle ty stavby mohly být povolovány jenom jedním úřadem. Tedy pokud budete stavět železnici, tak ji bude povolovat jeden stavební úřad, tzv. dopravní a energetický stavební úřad pod ministerstvem dopravy. Smyslem toho je, aby tam byl dostatek odborníků, kteří stavby znají jako své boty.
Hlavním cílem úprav stavebního zákona, které prosadil ministr Ivan Bartoš je, aby stavební řízení zůstalo na obcích, říká Klára Dostálová, bývalá ministryně pro místní rozvoj za ANO a od půlky listopadu místopředsedkyně sněmovny.
Zmatek kolem stavebního zákona zdražuje byty, říká v podcastu Dostálová
Reality
Novela stavebního zákona tedy zrychlí jen výstavbu například dopravní infrastruktury?
Takhle, asi bych to rozdělil na dvě věci. U klíčových staveb je i politická shoda napříč vládou a opozicí na tom, že se to musí řešit nějak jinak, systémově, aby se nestávalo to, co jsem říkal. U malých staveb se zase jde trochu jinou cestou, a to třeba tím, že se některá povolování zjednoduší. Měla by tam být jednodušší dokumentace, některá razítka by nemusela být potřeba, některé stavby malé by se třeba vůbec nemusely povolovat.
Jeden z trablů stavebního zákona je to, že tam jsou nějaké lhůty, a ty stejně úřady nedodržují. Stěžují si na to často developeři?
Je to tak, určitě.
Zákon o vyvlastnění se bude řešit až po novém stavebním zákoně
Přináší novela nějakou pojistku?
Dřív pokud se vám dotčený úřad nevyjádřil, nemohl jste pokračovat. Novela přináší změnu, pokud se do 60 dní nevyjádří dotčený orgán, tak se má za to, že souhlasí. Neplatí to třeba u EJI, protože to tak zásadní věc, vliv na to životní prostředí, že to musí proběhnout.
Dalším nešvarem, který panuje kolem stavebního řízení v Česku obecně, je, že se mohou odvolávat nebo zapojovat do řízení různé subjekty, například sousedi…
Aktuálně to funguje tak, že odpůrce stavby ji může napadat v každém stupni řízení, navíc se stejnými důvody, stejnými námitkami, a vy se s tím musíte pokaždé vypořádat. V novém stavebním zákoně se bude slučovat stavební a územní řízen. Sloučí se proces a zároveň bude možné uplatnit jen jedno odvolání a jednu případnou žalobu. Právo žalovat a namítat musíte mít, ale samozřejmě by mělo být koncentrované, abychom pak neřešili stále dokola deset let ten samý problém, když už byl vyřešený, a byl odmítnut nebo naopak akceptován.
Takže tady máme změnu k lepšímu.
Tady určitě změna k lepšímu. Zároveň by se měl odstranit i tzv. ping-pong, to znamená, když stavební úřad rozhodne, je tam nějaká chyba, někdo se odvolá k vyššímu stavebnímu úřadu, ten řekne, ano je tam chyba, vrátí to nižšímu stavebnímu úřadu k novému rozhodnutí. Takhle to bylo dneska a tam právě vznikaly situace, že se stále vracelo něco k opravě, a pak se to znovu vrátilo na ten nejvyšší, ten to zase vrátil, že tam je nějaká chyba atd. Nově by tam měl být tzv. apelační princip: vyšší stavební úřad, když sezná, že to je prostě špatně, tak to rozhodnutí upraví sám, nebudu čekat na to, až se podklady vrátí na nižší stavební úřad, který to zase bude muset znovu projednávat. Mělo by to být rychlejší a efektivnější.
Kanceláře v Berlíně jsou mnohem dražší, v Praze se nájem vyšplhá nad 20 eur za metr čtvereční, říká šéf developerské skupiny Sekyra Group Leoš Anderle.
Šéf Sekyra Group: Kanceláře zdraží. Cenově se dostanou na úroveň Berlína
Reality
A jakou změnu přinese stavební zákon konkrétně pro výstavby silnic, dálnic a železnic?
Asi bych to rozdělil na dvě části. Hlavní změna nového stavebního zákona je opravdu v tom, že se vytvoří specializovaný úřad, který bude speciálně ustanovený pro některé stavby, ať už je to železnice nebo elektrárna. Budou se povolovat jednotně, bude tam dostatek odborníků, to by mělo zaručit, že se od nich nebudou dělat chyby na stavebním úřadě. Pod tento úřad by měly spadat všechny liniové stavby, to je věc, která by měla zrychlit výrazně.
Rozvoji dopravní infrastruktury mohou bránit i majetkové poměry. Řeší nový stavební zákon i případné vyvlastnění?
Vyvlastnění se řeší v zákoně o vyvlastnění, jehož novela je nyní pozastavena, protože se čeká, až se schválí nový stavební zákon. Pak se začne hned pracovat na zákonu o vyvlastnění, který by měl vše také zefektivnit, měla by tam být i nějaká sloučená řízení.
Nový stavební zákon stále čeká na to, až ho schválí poslanecká sněmovna. Platit by měl od příštího roku. Tento závazek vlády trvá. Faktem však je, že se neustále pracuje na dílčích změnách této klíčové normy. „Připravuje se vládní poslanecká iniciativa. Zdá se, že výsledkem bude kompromis mezi původním návrhem a představami současné vlády,“ říká Jan Šebesta, expert na stavební právo ze Svazu průmyslu a dopravy.
Zrychlí v Česku výstavba? Pro nové úřady nejsou peníze ani lidé. Zbývá se jen modlit
Reality
Ondřej Boháč šéfuje Institutu a plánování rozvoje hlavního města Praha pět let. K hlavním úkolům jeho úřadu bezpochyby patří tvorba Metropolitního plánu. Ten ale ani po deseti letech stále není hotov a platit zřejmě nezačne ani za dva roky. Na vině je podle Boháče i zastaralý stavební zákon.
Stát se chová jakoby nepotřeboval funkční města, říká šéf pražských plánovačů Boháč
Reality
Speciál Realitní Club
Realitní Club je multiplatformní projekt serveru newstream.cz věnovaný nemovitostem, zaměřený pro B2B i B2C segment. Má tři základní části – webovou, printovou a eventovou se silným zaměřením na sociální sítě. Jako první odstartovala speciální stránka Realitního Clubu. Speciál je rozdělen do čtyř kategorií, které se „deep dive“ způsobem věnují klíčovým oblastem nemovitostního trhu.
- Brownfieldy: vize a budoucnost nezastavěných území především ve velkých městech;
- Komerční reality: kanceláře, coworking;
- Nová výstavba: development, nájemní bydlení, družstevní bydlení, hypotéky;
- Reality a politika: jak se municipality i nejvyšší patra centrální politiky podílejí na výstavbě.
Součástí budou rozhovory s developery, politiky, architekty i designéry.
Témata související s realitami:
- inflace v Česku i ve světě
- vše kolem hypotečního trhu
- co se děje na investičním trhu?
