Jiří Pácal: Pořídit si vlastní byt není nárok. Mladí si na to budou muset zvyknout

Ke změnám na realitním trhu dochází, ale ty se podle Jiřího Pácala z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí daly víceméně očekávat. Prostor pro pokles cen nemovitostí nevidí a nejvíce na aktuální situaci podle něj doplácí mladší generace. „Byt s první výplatou už není fenomén. Zdaleka ne tolik mladých si dnes může hypotéku dovolit. Je i méně těch, kteří si pořídí byt na investici. Ale bohatých s více investičními byty ve vlastnictví je stále dost,“ říká v rozhovoru pro Newstream Pácal.

Nastává na realitním trhu revoluce?

Nenazvali jsme revolucí ani masivní přechod z nájmů do vlastních bytů. Ani ceny nemohou nikdy růst do nebe a poklesy jsou stejně běžné jako růsty. Nicméně každý se na to může dívat jinak. Za mě revoluce nenastává. Revolucí je prudká kvalitativní změna tlačící nové podmínky do společnosti. U nás sice k určitým změnám dochází, ale daly se očekávat. A také je lze interpretovat různě.

Například?

Na poli prodejů je více mrazivo než horko. I když z vyjádření mnoha realitních odborníků vypadal náš bytový trh jako živý, plný zájmu a obchodů a neustále rostoucí, skutečnost dle tvrdých dat byla jiná. Počty transakcí s byty i domky jsou v posledních letech velmi malé. Ceny rostly, to každý viděl, ale byly značně volatilní. Například na Vinohradech se prodaly byty v rozmezí od 70 tisíc do 270 tisíc za metr čtvereční.

Dalibor Martínek: Krize bydlení je tu. Byty se neprodávají, nájemné je drahé. Bojí se už i developeři

Názory

Byty v Praze podle aktuálních údajů přestaly zdražovat. Metr čtvereční nového bytu se nyní prodává za 143 tisíc korun. To je samo o sobě šílené číslo. Podstatné však je, že se ceny od prvního čtvrtletí nezvýšily. To je situace na trhu s bydlením nevídaná. Za posledních deset let šly ceny vždycky vzhůru. 

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Chybí kvalitní cenové mapy

Čím je to způsobeno?

Moc by bytovému trhu a všem, co z něj čerpají, pomohly kvalitní cenové mapy z reálných cen nemovitostí i nájmů. Bohužel drtivá většina reportů jsou jen odhady a sem tam falza. Data jsou drahá a není snadné je průběžně zpracovávat. Přitom by ubylo dohadů a špatných rozhodnutí, jak hráčů na trhu, tak hlavně státu a jeho institucí. Nicméně, pokud nebude dostatek transakcí na trhu, nelze dělat seriózní statistiky.

Je aktuální situace podobná té z let 2008 a 2009?

Stejně jako tehdy klesla zájem i možnosti koupit. Bylo to ale krátkodobé. Zájem o vlastnictví nemovitosti nebyl nasycen. V současné době přes tři čtvrtiny domácností bydlí ve vlastním a tento podíl se příliš zvyšovat nebude. Tedy tam kde to bude možné, poroste zpět nájemní sektor. Doba před patnácti lety ale byla docela čitelná, ta současná vzhledem k tomu, co se u nás i ve světě děje, není. Vše mohou razantně změnit zásahy z venku, ale i od domácí politické scény.

Jak dnes obtížné prodat byt nebo dům?

Je to mnohem obtížnější než dřív. I když zájemců je pořád dost. Těch, co mohou i koupit, je mnohem méně. Moje firma například nabízí byty v Praze 6. Počet zhlédnutí inzerátu je 3,5 tisíce týdně a počet volajících do deseti. Realitní obchody jsou izolované a zkušenosti se většinou nesdílí. Z poklesu obchodů v katastru nemovitostí však jasně vyplývá pokles trhu.

Kopíruje pokles kupujících i pokles nabídky? Vyčkávají vlastníci nemovistostí s jejich prodejem?

Ano, pokles počtu kupujících doprovází i pokles nabídky. Ten, kdo nabídne nemovitost za odpovídající cenu, ji ale stále bez problému prodá. Vlastníci si nicméně skutečně hodně rozmýšlí, zda v této době prodávat. Vidím menší zájem o koupi od realitních kanceláří, většinou se trumfují o vyšší nabídkovou cenu a často přestřelují.

Vnímají pokles zájmu i developeři?

Ano, i developerské společnosti mají více práce s prodejem nových bytů, a na to nebyly zvyklé. Myslím, že mezi jejich úspěšností budou mnohem větší rozdíly, než tomu bylo doposud.

Kdo nemusí, neprodává

Dochází tedy ke změně, kdy směr budou udávat kupující nikoliv prodávající?

Zatím ne. Nabídka na českém bytovém trhu je mizerná. Kdo nemusí, neprodává. I když je potenciálních kupujících méně, moc vyskakovat si stejně nemohou. Nemají z čeho, zajímavá nemovitost s prodejem problém nemá. Zcela nepochybně by se to změnilo, pokud by na trh přišlo nemovitostí více. Což se časem může stát. Počet případných investorů schopných koupit je omezený hlavně na ty s hotovostí nebo vysokými příjmy. Ti by si pak mohli daleko více vybírat a smlouvat.

Analytici: pokles cen tuzemských nemovitostí není na pořadu dne

Money

Zahraniční zpravodajské agentury začínají přinášet zprávy o poklesu cen v reakci na rostoucí ceny hypoték. Podle oslovených analytiků jde o zbytečnou paniku a tuzemsku pokles cen zatím nehrozí.

Zdeněk Pečený

Přečíst článek

U jakého typu nemovitosti sledujete nejvýraznější propad zájmu?

Pozoruji horší prodejnost velkých bytů v bytových domech. Cenově se vyrovnají rodinným domům, kterým ale většinou kvalitou bydlení nestačí. To neplatí pro ty exkluzivní v centru Prahy, těch je na trhu jen málo a jsou stále žádané.

Jaké nemovitosti se naopak stále drží v popředí zájmu investorů kromě těch exkluzivních?

Jednoznačně nejžádanější jsou rodinné domky. A u bytů jsou to ty menší. Jednak jsou levnější než prostorově velkorysejší byty a pro domácnosti jednotlivců, kterých přibývá, i útulnější. Pro investory jsou zajímavé větší poptávkou u zájemců o nájem. Velkou roli u bydlení hraje dopravní dostupnost do zaměstnání, ke službám a oddychu. Tedy linky MHD či silniční tahy. Určitě se znovu objevuje proces suburbanizace u větších měst. Není to nové, ale obrozené.

Na hypotéku kvůli zpřísnění podmínek a zároveň kvůli zvýšení sazeb dosáhne menší počet lidí. Jak to mění skladbu kupujících?

Klesl počet mladých až nejmladších mezi kupujícími. Byt s první výplatou už není fenomén. Zdaleka ne tolik mladších si může hypotéku dovolit. Je také méně těch, kteří si koupí jeden byt, jako investici. Je však stále dost těch, kteří si jako investici koupí bytů více. Dá se očekávat, že zájemců o pořízení bytů v bytovém spoluvlastnictví, jak se dnes byty nazývají, bude mnohem méně a nezmění se to. Ani ve vyspělých státech si vlastní byt nemůže dovolit tolik lidí, jako tomu bylo doposud u nás. Pohled na vlastní byt a jeho hodnotu pokřivily privatizace.

Jak se budou ceny tuzemských nemovitostí dál vyvíjet? Bude se zlevňovat?

Náš bytový trh je velice mělký, zobchoduje se jen několik procent nemovitostí ročně. Na takovém trhu se může stát cokoliv, přesto žádné výrazné poklesy neočekávám. Je na to moc slabá nabídka. Přesto, pokud si nemovitosti ponechají současné ceny, při vysoké inflaci ve skutečnosti reálně klesat budou.

Případné zlevňování nemovitostí se projeví hlavně ve velkých městech

Pokud na to dojde, kde se to projeví nejvíce? 

Ve velkých městech. Ono také, jak pokles spočítat u těch menších, kde se prodá pár bytů za rok? Cenová zobecňování u nás pokulhávají a statistici si musí rvát vlasy. Počítat cenové pohyby u něčeho tak jedinečného, jako jsou nemovitosti, je při tak malých počtech zavádějící. Kdo si potřebuje bydlení pořídit a je toho i schopen, neměl by čekat na nějaké cenové pády. Bohužel, nemá moc z čeho vybírat.

Vzorní Češi. Při rekordní inflaci klesl podíl problémových hypoték na historické minimum

Money

Celková hodnota dluhů tuzemských domácností v červnu i kvůli zvyšující se průměrné výši hypoték a cen nemovitostí poprvé překročila hranici dvou bilionů korun, oproti květnu je to o 0,9 procenta. Možná paradoxně však opět klesl podíl nesplácených úvěrů domácností včetně hypoték na dlouholeté minimum, upozorňuje hlavní poradce České bankovní asociace Miroslav Zámečník. Se zhoršující se ekonomickou situací se ale zřejmě trend obrátí.

duk

Přečíst článek

Jak dopadne situace na hypotečním trhu na nájemní bydlení?  

Pokud nedosáhnou zájemci o bydlení na hypotéku, nájem je cestou, jak bydlet. Vyšší zájem by mohl vést k růstu nájmů, ale ne výrazněji. Případný prostor pro růst sebralo zdražování energií. Na nájmy se půjčky neposkytují a každá domácnost má svůj strop. Pro pronajímatele nemá smysl stanovit nájem nad možnosti nájemců.

Donutí situace Čechy dát přednost nájmům před vlastnictvím? 

Očekávaný přechod od vlastnického k nájemnímu bydlení by pomohl, ale nejde to. Nemáme takové byty k dispozici. Cestou by byla nová výstavba nájemních bytů. O té se píše a hovoří v souvislosti s obcemi a státem pouze před volbami a u komerčních subjektů jde zatím víc o plány a vize než o realitu. Nájemní sektor by mohl růst, pokud by se vlastnictví bytů z roztříštěného soustředilo do rukou menšího počtu investorů. To ale řada těch, kteří nájemní bydlení vyhlíží, zároveň kritizuje. Také je u nás stále ještě určitá část bytů volných kvůli tomu, že se jejich majitelé bojí problémů s nájemci. Stále ještě řešení takových problémů u nás není snadné a rychlé.

Došlo by poklesu zájmu o vlastní bydlení i bez aktuálních okolností?

Podle mě ano. Navíc vyšší podíl nájemního bydlení, než nyní máme, je pro bytový trh zdravý, tlumí výkyvy cen. Je to dotupná alternativa bydlení pro mladé lidi, kteří neustále něco v životě mění, mladé rodiny a obecně domácnosti bez úspor a s nížšími příjmy.

Kdy praskne realitní bublina? Data hodně napoví. A miliardář Soural to ví

Reality

Developerská a stavební společnost Trigema miliardáře Marcela Sourala koupila většinový podíl ve Společnosti pro Cenové mapy ČR. Vedle datového realitního start-upu Flat Zone, s jehož pomocí vytváří čtvrtletně analýzu cen nových bytů v zemi, získala do svého portfolia server zpracovávající informace z katastru nemovitostí - portál cenovamapa.org. Výši transakce firma nezveřejnila.

ČTK, vku

Přečíst článek

Tuzemský realitní trh je mimo jiné definován široce rozevřenými nůžkami mezi cenou nemovitostí a výší nájmu. Kdy se se ten propastný rozdíl zmenší?  

Pokud ceny bytů počkají na růst nájmů. Nájmy ale mohou růst jen pokud porostou příjmy domácností a ne náklady. V současné době není pronájem bytu vzhledem k současným cenám atraktivní. Ovšem řada pronajímatelů si pořídila byty v minulosti a pro ty to zajímavý výnos představuje.

Jiří Pácal

Ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Realitami se zabývá od konce 90. let. Podílel se i na vzniku některých právních norem z dané oblasti.

Realitní bublina v eurozóně splaskne až s výrazně dražšími hypotékami, zní z ECB

Money

Nemovitosti v zemích eurozóny jsou předražené, někde až o extrémních šedesát procent, zní z ECB. K vyfouknutí cenové bubliny na realitním trhu by podle zprávy evropské měnové autority mohlo dojít, pokud úroky u hypoték porostou rychleji než inflace.

ČTK, vku

Přečíst článek

Realitní trh čeká ochlazení. Ale pět investičních jistot zůstane, míní experti

Reality

I když bude na realitním trhu hůř a ceny nemovitostí začnou klesat, investoři či majitelé nájemních činžovních domů či pozemků na krajích velkých měst se nemusí o zhodnocení obávat. Podle odborníků na realitní trh z poradenské sítě RSM, která působí ve 123 státech světa, existuje pět typů komerčních nemovitostí, na kterých budou investoři vydělávat i nadále. Které to jsou?

tmv

Přečíst článek