Jiří Pácal: Nájmy porostou, nejen v Praze. Náš bytový fond je nejhorší z celé Evropské unie

Česko se mění a zažívá evoluci. Navzdory snižujícím se hypotečním sazbám budou mít Češi i nadále zájem o nájemní bydlení. I když ceny nájmů i nadále porostou. „V devadesátých letech bylo tržní nájemné vyšší než dnes, ale nikdo si to již nepamatuje. Po deregulaci se propadlo, pak se zvolna zvyšovalo. Kvůli vysoké náročnosti pořízení vlastního bydlení se v posledních letech stalo opět nalezenou alternativou,” říká v rozhovoru Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Někteří tuzemští developeři v souvislosti s poklesem hypotečních sazeb předpokládají, že letos opět nastane situace, kdy se měsíční splátka za hypotéku vyrovná s nájmem. Souhlasíte?

Možné to je, ale toto porovnání jsem se vždy snažil poopravovat. Nájem je předem daný náklad na bydlení, který nájemce musí vynaložit. Splátka hypotéky sice také, ale není zdaleka jediným nevratným vydáním vlastníka. Já bych do takového výpočtu zahrnul jen úroky a poplatky z úvěru, ale zároveň připočítal náklady další. Na rozdíl od nájemce musí majitel bytu připočítat spoluvlastnické platby na správu domu a chod SVJ, péči o společné části domu, také daně a pojištění. Každý rozumný vlastník bytu si také vytváří rezervu na budoucí opravy a modernizace v dané jednotce. Nákladem je i cena vlastních peněz vložených do investice. To nejsou v součtu malé částky a zapomíná se na to. Pokud se výpočet udělá pořádně, vlastnické bydlení bude i nadále vycházet finančně náročnější. Také případná změna bydlení nese u vlastnického významně vyšší transakční náklady. Co ale obrátí výpočty a porovnání výhodnosti směrem k vlastnickému, je případný budoucí prodej, pokud se uskuteční za delší dobu.

FOTOGALERIE: Jak vypadá byt v paneláku podle architekta?

Zájem o nájemní bydlení i nadále poroste

Bude s klesajícími úroky klesat i poptávka po nájemním bydlení?

To si nemyslím. Náhled ve společnosti na nájemní bydlení se významně změnil a nájem je pro mnoho lidí výhodnější, vhodnější a případně i jedinou možností bydlení. Zájem o koupi bytu je u nás silný, ale už to není tak, že si mladý člověk s první výplatou běží kupovat garsonku. Počet obyvatel roste, hlavně migrací s potřebou bydlet hned. Také roste počet domácností a nejvíce jedno a dvoučlenných. Výstavba stačí sotva na prostou reprodukci, potřeba bydlet je a bude. Nájemní sektor je u nás výrazně slabší, než by měl být, zájem o něj poroste i dál, ovšem jen velmi pomalu.

Tomáš Salomon: Pokles sazeb se nemusí propsat jedna k jedné do ceny hypoték

Money

Šéfuje největší české bance již osm let. Tomáš Salomon je také spolu s několika podnikateli iniciátorem projektu Druhá ekonomická transformace. Česko už nemůže být montovnou, růst musí založit na větší přidané hodnotě, říká. Jak toho dosáhnout? Česká spořitelna investuje do programu finančního vzdělávání dětí, má ambici dosáhnout na všechny školáky. V letošním roce čeká pokles úrokových sazeb hypoték, zároveň jeho firma dál masivně investuje do nájemního bydlení. „Máme rozestavěno sedm set bytů a do dvou let budeme na tisícovce,“ říká šéf České spořitelny. Ta za letošní první čtvrtletí dosáhla zisk 5,7 miliardy korun, meziročně o 73 procenta víc.“ 

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Nájemné kvůli vyšší poptávce v uplynulých dvou letech rostlo. Dá se očekávat jeho další nárůst?

Ano, nájemné poroste. V devadesátých letech bylo tržní nájemné vyšší než dnes, ale nikdo si to již nepamatuje. Po deregulaci se propadlo, pak se zvolna zvyšovalo. Kvůli vysoké náročnosti pořízení vlastního bydlení se v posledních letech stalo opět nalezenou alternativou. Růst ale musí odpovídat čistým příjmům domácností. Přehnaný tlak majitele na výši nájmu by vedl pouze k riziku defaultu a zbytečným ztrátám. Chytrý pronajímatel by to neudělal. Jen se obávám, aby nepřišly nějaké nepromyšlené zásahy státu do oblasti bydlení, špatně nastavené regulace.

Praha, Brno, Ostrava. Všude tam roste nájemné. Jak se situace vyvíjí v menších městech?

Roste nejen ve velkých, ale i těch menších. V řadě měst nejsou zatím nájmy tak vysoké a představují náklad do 35 procent příjmu domácnosti. Nejvyšší nájmy jsou v městech s vyšším podílem studentů, v blízkosti velkých továren. Středně velká a menší sídla většinou nájemní sektor téměř nemají, bydlí se jen ve vlastním. Co u nás postrádám, jsou pronájmy rodinných domů, nabídka je velmi slabá až žádná. Nicméně s daty ohledně výše nájemného je potíž. Realizované nájmy se nikde nesledují, neevidují a tedy ani nevyhodnocují. Je těžko pochopitelné, že stát nemá doposud žádné relevantní mapy nájemného. Přitom poskytuje dávky a doplatky na nájemné, s daty počítá i legislativa,  například nyní schválené dostupné bydlení. Dělat cenové přehledy z inzerce je zavádějící. My si pomáháme výměnou informací o nájmech mezi vlastníky, spolupracujeme se správními firmami, představu tedy máme, ale o tvrdých datech se hovořit nedá.

Nájemné v Praze i nadále poroste

Na jaké cenové úrovni by se mohlo nájemné v Praze zastavit?

Myslím, že zvyšování nájemného se zastavovat nebude. Hovoříme-li o růstu nájemného, je třeba odlišit nově uzavírané nájemní smlouvy od stávajících. U nově uzavíraných smluv nájmy rostou odhadem meziročně mezi čtyřmi až šesti procenty. Zájem o bydlení v nájmu je výrazně vyšší, měli jsme vysokou inflaci a náklady pronajímatele se zvyšují. Řadou opatření a nařízení i zbytečně. Malý prostor vytvořilo i snížení cen energií. Pro nájemníka je důležitý celkový výdaj za bydlení. U smluv stávajících může růst nájem jen tak, jak je sjednán ve smlouvě. Pokud se nájem prodlužuje, či opakovaně uzavírá smlouva, pronajímatelé nájem zvyšují méně, odhadem o tři až pět procent. Nejvýhodnější je nájemce, který vydrží v bytě co nejdéle. Naše data ukazují, že se čisté nájemné v Praze u standardních bytů uzavírá nejčastěji mezi 330 až 470 korun za metr čtvereční. Variabilita je ale vysoká a více se ze strany nájemců posuzuje nájem celého bytu než relativizovaný na metr čtverční. Nově stavěné projekty s vysokou kvalitou stavby i vybavení jsou pak samostatnou kategorií s nájmem až dvojnásobným. Domnívám se, že i v dalších letech jsou růsty v řádu jednotek procent ročně pravděpodobné.

Newstream vydává první letošní číslo magazínu Realitní Club, tématem je růst

Reality

Zpravodajský server zaměřený na byznys Newstream vydává tento týden první letošní číslo tištěného magazínu Realitní Club.

nst

Přečíst článek

Nominálně jsou ceny bytů v Praze nižší než na Západě

Budeme-li srovnávat cenu nájmu v Praze s ostatními západními městy. Jak jsme na tom?

Nominálně jsou nájmy v Praze nižší než u většiny západoevropských metropolí. Je však třeba brát v úvahu nižší příjmy domácností a třeba také kvalitu bytů. Máme nejstarší bytový fond v EU a mnoho bytových domů potřebuje modernizaci. Problémy nemáme jen ve výstavbě, ale také v rekonstrukcích. I zde jsou zdlouhavé schvalovací procesy a často protichůdná stanoviska jednotlivých odborů a úřadů. Budeme-li se blížit příjmy, budeme se přibližovat i nájmy.

Tedy nájemné v Česku není drahé?

Pokud řeknu, že není, budu mít mraky nepřátel. Ze sociologických průzkumů jednoznačně vyplývá, že pro většinu lidí, zvláště pak v Praze, je nájem značně zatěžující. Podíváme-li se však na trh celkově, nejsou nájmy tak vysoké, aby nebylo možné nájemní byt nalézt nebo že by dokonce masově rostlo bezdomovectví. České domácnosti budou muset nejspíše lépe optimalizovat své bydlení, mladí lidé to řeší například sdílením bytu. Optimalizace je nezbytná, ale u nás se lidé velmi neradi stěhují, traduje se, že je lepší vyhořet, než se stěhovat. Problém by byl, pokud by nájemné rostlo pouze z nedostatku bytů, tomu je třeba předejít.

Jak jsme na tom v Česku vlastně s nájemním bydlením? Je bytů dostatek?

Obecně bytů málo nemáme. V některých není díky špatnému stavu možné bydlet, některé jsou volné díky obavám vlastníku z jejich pronájmu. Máme málo kvalitních bytů. V nájemním sektoru je ale málo bytů určitě a to hlavně kvůli chybně provedené privatizaci obecních bytů, částečně kvůli rozprodejům bývalých podnikových bytů. Obce ztratily kontrolu nad bydlením a nemohu plnit roli poskytovatele bydlení potřebným, která musí doplňovat tržní prostředí.

Byt na investici. Nejvíc se vyplácí koupě těch nejmenších v centru Prahy

Reality

Jaké byty a kde se nejlépe pronajímají? A o kolik v průměru zdražilo nájemné? Odpovědi přináší čerstvá data realitního portálu Sreality.cz.

ČTK

Přečíst článek

Co by pomohlo změnit tuto situaci? Víc inevstorů do nájemního bydlení?

Pokud by nebyly investoři do nájemních bytů, nebylo by nájemní bydlení. Úvahy o daňovém trestání tzv. investičních bytů by podle mě správné nebylo. Naopak je třeba pronajímatele podpořit zlepšením legislativy, smluvní volností při uzavírání nájemních smluv. Vhodné vidím například nájmy na dobu neurčitou se sjednanou výpovědí oběma stranami. Je třeba také zrychlit a zefektivnit uvolnění bytu v případě hrubého porušování ze strany nájemce. Pomohly by třeba bytové senáty při soudech, které by spory řešily ve zrychleném režimu.

Jaké jsou výnosy z nájemného?

Nájemní byty  u nás vlastní hlavně fyzické osoby. Zájem investovat do bytů s následným pronájmem je a nebylo by dobré do toho zasahovat. Objevují se i větší investoři, specializované obchodní společnosti a fondy. Je to určitě cesta, na stát a obce se ohledně zvýšení počtu nájemních bytů spoléhat moc nejde. Výnosy ale nejsou nikterak vysoké, v lepším případě jde o jednotky procent vzhledem k výši investice. Nechci nic podsouvat, každý si výnos může odhadnout sám. Zjednodušeně tak, že vezmeme pořizovací cenu bytu a podělíme odhadem čistého výnosu z nájmu. Tedy roční nájem mínus běžné náklady zhruba ve výši 20 procent, kam patří vedle údržby a modernizací i neobsazenost. 

Jiří Pácal

Ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Realitami se zabývá od konce 90. let. Podílel se i na vzniku některých právních norem z dané oblasti.