Miliardář Milan Kratina: Všude v Evropě se staví lépe než v Česku

Holding Accolade investuje do výstavby průmyslových hal a pak je prodává do stejnojmenného fondu. Fond tvoří polovinu jejich byznysu, spravuje majetek v hodnotě přes třicet miliard korun a vlastní ve střední Evropě zhruba tři desítky průmyslových parků s rozlohou přes milion metrů čtverečních. A expanzi plánuje dál, Evropa průmyslové parky potřebuje. „Evropa je musí stavět, není to o tom, jestli kapacita je, nebo není. Pokud chce evropská ekonomika v celosvětovém kontextu něco znamenat, tak musí mít další výrobní prostory, další prostory pro skladování i pro prodej,“ říká miliardář a majitel skupiny Milan Kratina v rozhovoru pro Newstream.

Plánujete expanzi do dalších zahraničních zemí?

Pro nás expanze jako taková není cílem. Pro nás je důležité na trzích, kde působíme, mít určitou hmotu, řekněme více než čtvrt milionu metrů čtverečních, aby dávalo smysl mít v dané zemi tým. Každý trh má svoje daňová a finanční specifika, nemovitosti se chovají trošku jinak a mají i jiné výnosy, právě kvůli těmto pravidlům. Pro nás expanze možné jsou. A věříme, že se budeme dále posouvat Evropou, ale krok jedna je trhu rozumět, trhu věřit a věřit i tomu, že tam uděláme dostatek objemu budoucích parků.

Mohlo být i hůř. Realitní fondy kvalifikovaných investorů vynesly průměrně deset procent

Reality

Průměrné výnosy realitních fondů kvalifikovaných investorů dosáhly loni téměř deseti procent. Nemovitostní fondy určené pro drobné střadatele, které jsou tedy regulovanější, vynesly v průměru 7,6 procenta. Vyplývá to z analýzy společnosti Freedom Financial Services.

ČTK

Přečíst článek

Evropa průmyslové areály potřebuje

Pořád vidíte kapacitu na výstavbu dalších průmyslových hal?

Evropa je musí stavět, není to o tom, jestli kapacita je, nebo není. Pokud evropská ekonomika chce v celosvětovém kontextu něco znamenat, tak musí mít další výrobní prostory, další prostory pro skladování i pro prodej. Důvod je jednoduchý. Pokud má být Evropa míň závislá, musí víc vyrábět. Pokud má mít nižší uhlíkovou stopu, tak prostě musí být firmy blíž svým koncovým zákazníkům.

Ani teď poptávka po průmyslové výstavbě neochlazuje?

Má to dvě roviny. Krátkodobých poptávek vidíme o něco méně, více je ale těch velkých, dlouhodobých projektů. A to speciálně z automotivu, z medicíny, nebo obecně z oblasti zdravotnictví, ale i z dalších sektorů průmyslu. Takže poptávka po "hmotě" je větší, protože tyto projekty jsou veliké.

Jak razantně nájmy stoupaly v prvním pololetí?

Myslím, že nájmy stouply napříč Evropou mezi 30 a 70 procenty. A nemyslím si, že budou razantně stoupat dál. Spíš vidíme, že se přeletělo do nové letové hladiny. Tam, kde v regionech byly dřív nájmy 3,5, tak jsou nájmy šest eur. A tam, kde se v Praze pohybovaly kolem čtyř až pěti eur, jsou nyní sedm až osm eur. 

Česko ztrácí dech. Poláci industrializují ve velkém, říká šéf Panattoni

Reality

I kvůli neřešenému územnímu plánováni se development průmyslových nemovitostí potýká s obtížemi. Česko tak pomalu ztrácí konkurenceschopnost, pomalu ho válcují Polsko i Slovensko. Co by potřebovalo změnit tuzemsko, aby dokázalo přitáhnout miliardové investice? A proč jsou potřeba další průmyslové areály? Poslechněte si další díl podcastu Realitní Club s generálním ředitelem společnosti Panattoni Pavlem Sovičkou.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Jak jsme na tom s výší nájmu ve srovnání se západní Evropou?

Asi bych začal tím, jaký je vztah výnosů a nájmů. V západní Evropě byly nájmy často nižší, než ve střední nebo východní Evropě. Důvod je, že když vám například v Německu stačil tříprocentní výnos, to znamená, že investice do stavby se vrátila za 33 let, tak nájem mohl být nižší, než v Rumunsku nebo Srbsku, kde je výnos kolem osmi procent. Tam chcete, aby se vám investice vrátila za 12 a půl roku. Proti Německu je rozdíl dvacet ročních nájmů. Výše nájmu jako taková ale není až tak zásadní položka, zásadní je výnos.   

Česko má víc domácích investorů než Polsko

A jak si v tomto ohledu vede Česko ve srovnání s Polskem?

Když se podívám na data rok a půl nebo dva roky zpátky, tak Polsko dohánělo Českou republiku, co se týče výnosů, a začínalo být velmi podobně drahé. Ale teď se naše cesty rozešly a vidíme rozdíl mezi Českem a Polskem v hodnotě komerčních průmyslových nemovitostí někde mezi 15 a 20 procenty. Je to hodně dané tím, že polský realitní trh je extrémně závislý na financování ze zahraničí. Poláci nemají zcela rozvinutou fondovou strukturu, jako máme my, a nemají tolik domácích investorů, jako máme v Česku ve všech segmentech komerčních nemovitostí. Polsko bylo více náchylné ke konfliktu na Ukrajině. Víc na něj doplatilo.

Což byla pro vás vlastně šance, že?

Ano, protože euro je najednou hodnotnější a můžeme si víc vybírat projekty. A tu pozici si nechci říci užíváme, ale je to, co se týká možnosti investovat, o něco lepší, protože si vás jako investora více cení.

Jak obtížněji ve srovnání s Českem, nebo naopak, jak jednodušeji, se tam staví? 

Samozřejmě, všude v Evropě se staví lépe než v Česku. Investice do nemovitostí a do stavebnictví, které jsou výraznou částí ekonomiky, jsou ve většině evropských zemí významně silnější a lepší a ekonomice mnohem více pomáhají než v Česku.

A neujede nám tak trochu vlak v konkurenci s Polskem?

Ten vlak nám ujíždí dávno. My Češi jsme v některých věcech chytří, a pořád to nějak funguje. To je bohužel to, co nám v našem Hobitíně trošku stačí, že to nějak funguje. Konkurenti v různých sektorech komerčních nemovitostí, ať už jde o byty či kanceláře, se smířili s tím, že to bude trvat roky až desítky let. Naučili jsme se s tím žít. V ostatních zemích je to mnohem lepší. Když se podíváte třeba co se děje kolem továrny na baterie, ať už je to VW nebo kdokoliv jiný, tak v Polsku je LG dávno, nebo v Maďarsku, na Slovensku, v Německu už těch fabrik je spousta, a nedělá se kolem toho takový humbuk.

Bude nakonec gigafactory? Soud nařídil vyklidit pozemky sporného letiště

Zprávy z firem

Ministerstvo obrany vyhrálo první kolo soudního sporu o areál letiště Líně se společností PlaneStation Pilsen. Firma má areál pronajatý, roky ale neplatí nájemné. V areálu bývalého vojenského letiště zvažuje automobilka Volkswagen výstavbu továrny na baterie do elektroaut za 120 miliard korun. Stát, který tzv. gigafactory podporuje, tam chce vybudovat strategický podnikatelský park.

ČTK

Přečíst článek

Kolik průmyslových hal by Česko potřebovalo, aby se uspokojila poptávka?

To je hezká otázka, na kterou se strašně hezky odpovídá. Česko potřebuje přesně tolik hal, kolik jich potřebují klienti, kteří tady chtějí působit. V momentě, kdy přichází nějaký výrobce a jde do Česka, tak ví, že je tady nízká nezaměstnanost. Ví, že musí lidi přeplatit, jeho byznys musí mít vyšší marži, než mají současní aktéři trhu, protože pak je schopný přetáhnout zaměstnance. Dnes už společnosti, zaplať pánbůh, žádné pobídky na zaměstnance nedostávají, tedy jdou opravdu do trhu, a musí zaměstnance přetáhnout. A to je něco, co posouvá průmysl, vidíme jeho restrukturalizaci v přímém přenosu. Přichází sofistikovanější entity, které jsou pro nás lepší, protože čím lepší společnost, tím vyšší nájem. Čím lepší společnost, tím vyšší platy, tím vyšší mzdy, tím lépe pro republiku, protože i v regionech pak vznikají lepší hospody, lidé mohou víc utrácet. A nelimituje nás ani tak pracovní síla, ale nedostatek průmyslových zón.

Naznačil jste, že jsme svědky restrukturalizace průmyslu. Jak konkrétně by to mělo vypadat?

Když se podíváme sektorově na naše projekty, tak většina našich nájemců tady má výzkumná a vývojová centra, nebo tady má velké zázemí headquarters backoffice. Ten trend je jasný, v míře automatizace a robotizace. Co si lidé neuvědomují, je srovnání e-commerce a klasického průmyslu, kdy míra automatizace a robotizace e-commerce entit je mnohem vyšší, než je často klasická výroba. Míra investic velkých e-commerce společností je velmi podobná jako u těch největších průmyslových společností, jakými jsou například Hyundai nebo Toyota. Tchibo investovalo několik miliard korun v našem parku v Chebu, kdy absolutně automatizovali a robotizovali svůj e-commerce prostor, který zásobuje ČR a velkou část Německa a zbytek Evropy. Systém pro ně dělal Dematic, což je náš další nájemce, vyráběl to ve Stříbře.

Takže pokles v branži nebo sektoru e-commerce nevidíte?

V případě Česka jsou čísla opravdu neúprosná, pokles tam byl. Pokles v počtu zásilek obecně napříč asi je. Ale neznamená to, že společnosti se nebudou dále rozvíjet a nebudou si ukusovat další segmenty trhu. Například jídlo. Fresh food bylo nepředstavitelné, že bude jako e-commerce, a funguje to. Máme oblečení, další sektor, který dlouhou dobu byl takový neuchopitelný. E-commerce postupně krájí koláč tradičního retailu na další a další segmenty, léky například. Samozřejmě, díky covidu bylo navýšení tak velké, že teď dochází k mírné rovnováze, protože vnímáme, že přece jenom nějaká část lidí se vrátila do obchodů a ráda v nich nakupuje.

Karlovarsko má velkou budoucnost

Jaký musí být pozemek, abyste ho vnímali jako vhodný na investici? 

To je velká magie, jak se vybírají pozemky. Nejprve musíte přemýšlet, pro jakou entitu by byl vhodný. Musí to být fantastická lokalita. Jsou jednodušší pozemky, dálniční sjezdy. Pak jsou složitější projekty, když třeba startujete nový region a říkáte si, jo, tenhle region, tak hodně dlouho podceněný, proč by tady ty společnosti měly být? A když máte odpověď proč, je jenom na trhu, jestli vaši ideu pochopí, nebo ne. Například z Karlovarského kraje nakonec bude jeden z největších trhů v ČR. Ještě pár let zpátky tam byla nula metrů. Pomáhá mu blízkost Německa.

Pro letošek slibujete výnos nad sedm procent. Platí to?

Snažíme se a dlouhodobě věříme, že tenhle výnos je udržitelný a bude udržitelný. Letošek je trošku specifický v tom, že cena nemovitostí klesá a my se snažíme to transparentně zohledňovat. Tenhle rok je trošku složitější, ale pořád věříme, že přineseme investorům zajímavý výnos.

Karlovarský kraj je zlatá žíla, která čeká na své objevení

Enjoy

Karlovy Vary mají takovou blbou nálepku města, kde se během celého roku tráva nehne. Rusové a Němci pijí horkou slanou vodu a v několika předražených hospodách kolem říčky Teplé konzumují předražené české smažené nesmysly, smažák, řízek, hranolky. Nebo rozmraženou pizzu za dvě stě korun.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Musíte přeceňovat?

Ano, musíme. Obecně trh komerčních nemovitostí v Evropě hodnotově klesl, mezi 25 až 40 procenty. Vaše otázka tedy zní, jestli nájmy mohou o těch 25 až 40 a více procent vzrůst. Pokud ano, tak je ještě otázka kdy, protože to, že máte možnost dnes nemovitost pronajmout za o 50 procent vyšší nájem je hezká, ale když tam máte nájemní smlouvu ještě na X let, tak se to stane až v nějaký moment. Na našem portfoliu vidíme, jak nemovitosti, jejichž hodnota roste, tak hodnota je stabilní. Ale vidíme i nemovitosti, jejichž hodnota klesá, protože se nám tam nedaří v nějaký čas zvyšovat nájem. Nájmy rostou třeba jenom o inflaci, a inflace byla nižší, než byl posun hodnoty komerčních nemovitostí.

Jakou část portfolia jste museli přecenit a o kolik?

My přeceňujeme každý kvartál všechny nemovitosti a určitě významná část z toho hodnotově poklesla. Ale neumím teď říct, jestli to bylo o 10 nebo o 30 procent. To je vidět na výnosech fondu. I když nájmy poměrně skokově rostly a rostou, tak speciálně na eurech, kde vidíme výnosy úplně v nejčitší podobě, protože tam nevstupuje žádné zajišťování ani posun koruny, tak tam, kde měl být výnos za kvartál třeba dvě až tři procenta, bylo najednou 0,5 procenta.

Na Kulaťáku vyroste největší „kulturák“ v Praze. Budou v něm byty, pivovar i vysoká škola

Reality

Vítězné náměstí se dočká po sto letech dostavby. Vítězem mezinárodní architektonické soutěže na jeho dostavbu se stal holandsko-český tým Benthem Crouwel Architects a Opočenský Valouch Architekti. Architektonické soutěže se celkově zúčastnilo 44 týmů. Na druhém místě se umístil návrh studií Cityförster (NL) a Perspektiv (ČR). Bronzovou příčku obsadilo tuzemské studio A69 - architekti.

Dalibor Martínek, Petra Nehasilová

Přečíst článek

Počítáte s dalším zvyšováním úrokových sazeb v eurozóně, čili prodražováním financování v eurech?

Nás úplně nezajímá sazba EURIBOR nyní, nemovitosti primárně zajímá pětileté období. Nás nejvíc zajímá zajištění pětiletého EURIBORU, a tam se momentálně pohybujeme stabilně mezi 2,9 až 3,2 procenty, to už je několik kvartálů stejná hodnota. Složené financování v eurozóně se pro komerční nemovitosti dnes pohybuje někde mezi 4 a 5,50 procenty, což zase definuje hodnotu. Pokud jste měli v Německu baráky za 2,5 až 3 procenta, a financování bylo za 0,5 procenta all in, tak to možná dávalo smysl. V momentě, kdy je financování za čtyři nebo za pět procent, tak je asi složité mít baráky hodnocené na tři procenta.

Euro "zdražuje", jeho sazby rostou. Jak to ovlivňuje rychlost růstu vaší firmy?

Uvidíme, jak dlouho vyšší sazby unese jih Evropy. Pravděpodobně se sazby v nějaký moment o něco sníží. Ale doufejme, že už nepůjdou na nulu nebo pod nulu, to bylo špatně. Myslím si, že je dobré, když EURIBOR bude někde na úrovni mezi 1,5 až 2,5 procenty dlouhodobě. Myslím si, že to je udržitelné pro jih Evropy, aby nám nezkrachoval. Pokud to tak bude, tak yieldy nemovitostí budou na úrovni 4 až 5,50 nebo 4 až 6. Pro nás je důležité snažit se pochopit dlouhodobý směr. Reakce je stále stejná, buď zvýšíme nájmy, nebo snížíme náklady, abychom si mohli dovolit financování na úrovni 4,50 až pět procent.

Ceny nemovitostí v Itálii nebo Španělsku poslední dekádu klesaly, říká analytik v podcastu

Reality

Nemovitosti v Česku rostly v posledních deseti letech skoro nejrychleji v rámci Evropy, téměř se zdvojnásobily. Existují ale země, kde tomu bylo naopak. Nejzajímavějším příkladem je Itálie, kde jsou aktuální ceny bytů nižší než v roce 2008.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Oživení při prodeji nemovitostí kolem sebe nevidím, říká obchodník s luxusními realitami

Reality

Situace na rezidenčním trhu se oproti začátku roku podle obchodníka s nemovitostmi Jiřího Kučery nijak výrazně nezměnila. A to přes proklamace některých developerů o oživení poptávky. Podle Kučery stále platí kombinace vysokých sazeb a vysokých cen bydlení.

lib

Přečíst článek