Streblov z Penty: Na nákupech jsme pořád a sledujeme i zahraniční trhy. Hlavně Anglii a Německo

Penta Real Estate rozvijí výstavbu hned na několik místech v Praze. Velkou výzvou je pro ni bezpochyby revitalizace Florence. O tom, jak toto území bude vypadat rozhodla před třemi lety urbanistická soutěž, nyní jsou na stole architektonické soutěže, které mají navrhnout podobu čtyř bloků mezi magistrálou a autobusovým nádražím Florenc. „Přesně to jsou místa, kde by se mělo primárně stavět, protože veškerou infrastrukturu máte už na místě,“ říká Pavel Streblov, obchodní ředitel Penta Real Estate. Ten má kromě klíčových projektů v Praze na starost i její zahraniční expanzi.

Florenc, Smíchov, Waltrovka, Petrská, Transgas. To jsou projekty za miliardy, desítky tisíc metrů čtverečních a také spousta práce. Jste i tak stále na „nákupech“?

Díváme se neustále. Jedním z důvodů je to, že povolovací řízení v Praze stále trvá neúměrně dlouho. Mimochodem Florenc je toho názornou ukázkou. Tři roky po ukončení urbanistické soutěže stále nedoběhla změna územního plánu. Zdlouhavé povolovací řízení výstavbu prodražuje a zároveň nás nutí těch projektů mít v portfoliu víc. Tak abychom, když se u jednoho zasekneme, mohli připravovat další.

Je v Praze stále z čeho vybírat?

Samozřejmě, ale je to čím dál tím těžší. Abych tak řekl, ovoce nejníž visící, je už dávno vysbírané. I proto se nesmíme bát výzev.

Ceny pražských bytů v okolí stanic metra se v posledních letech až ztrojnásobily

Reality

Ceny bytů v okolí pražských stanic metra se za posledních deset let někde až ztrojnásobily. Největší nárůst zaznamenaly nemovitosti na Nádraží Holešovice, kde ceny bytů vzrostly proti prvnímu pololetí roku 2014 o 241 procent.

ČTK

Přečíst článek

Tou je pro vás třeba okolí Hlavního nádraží.

Nejenom. Unikátní místa jsou vždy výzvou. Tou je pro nás i okolí stanice metra Florenc a tamní Billy i blízkého autobusové nádraží.

Masaryčka, Hlavní nádraží i Florenc. Evidentně vás lákají dopravní uzly.

Přesně to jsou místa, kde by se mělo primárně stavět, protože veškerou infrastrukturu máte už na místě. A v souladu s politikou města krátkých vzdáleností by podobné lokality dokonce měly být zastavěny co nejhustěji. Přesně z tohoto důvodu jsme se historicky hlásili do společného podniku s Dopravním podnikem, když se začalo hovořit o výstavbě metra D, což bohužel nedopadlo. Výstup z metra má mířit ideálně do toho nejvyššího domu v okolí. Hustá výstavba v nejlépe dopravně obsloužených místech zároveň eliminuje jednu z velkých překážek tuzemského povolovacího řízení, a to jsou parkovací místa. Většina sousedů či spolků se primárně obává nárůstu dopravy v území. Jsou metropole, kde to řeší jinak. Podíváte-li se například na nový mrakodrap v Londýně, město povolí například na 400 bytů pouze jednotky parkovacích míst. Ale tím, že to takto platí pro všechny, developeři i obyvatelé si na to zvykli, spoléhají se na veřejnou dopravu a to umožňuje další rozvoj a zahuštění města.

Funguje to?

Důležité je pracovat s očekáváním klientů, že k bytu parkovací místo náleží. To je u nás zatím standard, ale město se k této problematice může postavit i jinak. Záleží, zda se chce v širším centru posunout k omezení parkovacích míst zcela nebo zda zásadněji neomezit parkování na ulici.

FOTOGALERIE: Vlakem z Úval do Černošic přes Karlovo náměstí. Na „hlavák“ se bude jezdit pod zemí

Reality

Desítky nových příměstských i dálkových linek železničních linek má v budoucnu pojmout pražské Hlavní nádraží. Vzniká studie, která vlaky „pošle" pod nynější úroveň a podle níž vzniknou v centru i nové zastávky - třeba na Karlově náměstí.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Jak jste ve firmě řešili problémy se stavebním zákonem?

Snažili jsme se podat, co šlo, ještě za starého režimu. Ale upřímně myslím si, že se veřejnost zbytečně zaměřila na stavební zákon. U řízení se bavíme o půl ročním zdržení, v případě změn územního plánu se bavíme klidně o 10 letech. Vlastně si to všechno tak nějak komplikujeme sami. Cílem přeci není mít skvělý územní a metropolitní plán. Cílem je, aby město žilo a stavělo se v něm. Ve srovnání s ostatními metropolemi jsme v tomto možná zbytečně ambiciózní. Například ve Varšavě se často územní plán řeší jen na několik bloků. Podobně v Londýně, kde územní plán v centru vůbec nemají a mají jen definované klíčové pohledy, které je nutné zachovat.

Uvažujete i kvůli těmto obtížím o zahraniční expanzi?

Díváme se na západní trhy. Potřebujete velký trh, kde se jako nový developer jste schopná dostat k zajímavému projektu, a který je vám otevřený a blízký. Na základě těchto parametrů nám vychází jako nejlepší cíl Anglie, v záloze si držíme Německo.

Typově o jaké projekty jde?

Stejně jako v Praze by se jednalo o development v centru či v širším centru.

Bude to tam jednodušší?

Výstavba v centrálních lokalitách je vždy náročnou a komplexní záležitostí. Nicméně města jako je Londýn jsou více otevřená vstupu nových hráčů na trh a mají nastavená pravidla, kdy z rozvoje území finančně či jinak benefituje i daná čtvrť. I v Berlíně je spousta zajímavých projektů, ale některé části politické reprezentace nejsou tak rozvojově zaměřené, spíš naopak. Když to srovnám s Prahou, tak situace u nás je extrémní kvůli dlouhému procesu změny územních plánů a také v tom, jak velké možnosti dává tuzemská legislativa jedincům zasahovat do řízení a vytvářet obstrukce. Často vidíme, že politici hlasy různých odpůrců přeceňují. Přestože si většina politiků přeje, aby se města rozvíjela a stavělo se v nich, obávají se, že to voliči nechtějí slyšet. Spíš by ale měli svým voličům vysvětlovat, proč je dostupnost bydlení v Praze druhá nejhorší v Evropě hned po Bratislavě. Důvodem nejsou developeři, ale nedostatek požadovaného produktu (bytů, domů) na trhu. A proč? Projekty trvají dlouho a prodražují se. Můžu nabídnout konkrétní příklad, projekt Mocca, v němž jsme stáli rok na obstrukcích. Vícenáklady spojené se zdržením dosáhly takové výše, že by mohl mít každý majitel bytu novou kuchyň zadarmo, kdybychom začali včas.

Poslední vada na budoucí podobě Florence odstraněna. Praha si odsouhlasila změnu Karlínských kasáren

Reality

Dnes zapadl poslední dílek do skládačky s názvem Florenc. Pražští radní schválili změnu územního plánu Karlínských kasáren z armádního využití na smíšené městské centrum.

pej

Přečíst článek

Odhadem kolik bytů máte aktuálně v přípravě?

V prodeji jsou to vyšší stovky. V přípravě ve společném podniku s PSN máme projekt na místě někdejšího Transgasu, dvě třetiny budovy budou rezidenční. Rádi bychom zde začali v příštím roce stavět. Další je projekt v Petrské ulici, jedná se o přestavbu bývalé ústředny Telecomu na bytový dům. Třetím je projekt v Karlíně kousek od lávky Hol-Ka, kde jsme získali pozemek v rámci loňské akvizice autobusového nádraží Florenc. Tam by mělo vzniknout přibližně 130 bytů. Samozřejmě, že ve výhledu je řada dalších projektů, ale tyto mají k zahájení nejblíže.  

Spustili jste prodej v projektu Nová Waltrovka. Zaujaly mě dispozice 1,5 plus kk. Co si pod tím mám představit?

Tento produkt se nám velmi osvědčil. Cílí na klienty, pro které je 2KK už drahé, ale 1,5 kk mu v plno ohledech odpovídá, má například oddělený spací kout, jen jde o byt prostorově menší. Od klasických garsonek naopak ustupujeme a zvětšujeme je na tu zmiňovanou 1,5kk dispozici, protože obvykle cílíme na klientelu, která již vyžaduje vyšší  komfort. V projektu, který chystáme na Smíchově, zase pracujeme s mikroapartmány. Poučeni tím, co se děje na Západě, se tímto snažíme do Prahy přinést nový segment bydlení.

Co přesně tento koncept obnáší?

Velikost soukromého prostoru, byty, v takových domech potlačíte ve prospěch společného prostoru. Hodně se to blíží konceptu co-livingu. V tom smíchovském projektu uvažujeme například o společné sauně na střeše, možná i menším bazénu nebo party terase s grilem. Například ve Spojených státech vznikají už takové projekty, ve kterých byty ani nemají kuchyně, protože mladí profesionálové dávají přednost stravování v restauracích. My samozřejmě nejdeme do takového extrému, že bychom do bytů nedávali kuchyně, nicméně to vnímáme jako sílící trend pro určitou věkovou kategorii nebo specifickou klientelu.

Mohly by tyto byty být překlopeny do nájemního bydlení?

Určitě ano. Na Západě spoustu takových konceptů funguje jako nájemní bydlení, my o tom ale takto nutně neuvažujeme. Vzhledem k tomu, že naše projekty usazujeme kvalitativně poměrně vysoko i službami kolem, uvažujeme spíš o vlastnickém bydlení. Nájemní bydlení je v tuzemsku zatím hodně senzitivní na nákladovou stránku. Ale uvidíme, chceme si to osahat. Počkáme si, co na to trh.

video

Už brzo začneme měnit nádraží na Florenci i Hlavní nádraží, říká Musil z Penty

Reality

Za sedmnáct let se nám podařilo vytvořit zásobník pozemků na těch nejlepších místech v Praze, říká David Musil, od července výkonný šéf Penta Real Estate, kde nahradil Petra Paličku. Ve firmě po téměř celou tuto dobu Musil pod Paličkou pracoval.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Byty se tedy budou do budoucna ještě víc zmenšovat a ustoupí třeba rodinným 4kk?

Snažíme se projekt vždy tvořit na míru lokalitě. Nechceme stavět tak, aby v Praze všichni bydleli v garsonkách. Například na Waltrovce nabízíme mix bytů, od těch nejmenší po rodinné. Je to místo, které si to žádá. Na druhou stranu Anděl je pulzujícím místem, kde chcete spíše bydlet, když je vám 25 až 35 let a nemáte děti.

Rezidenční výstavbu plánujete i na Florenci. I ta je, nebo spíš bude, pulzujícím místem v samém centru Prahy.

Florenc bude takovým mixem bytů. Typicky například pro skupinu zvanou „downsizers“. Tedy lidi, kteří přechází do důchodového věku, dosud bydleli třeba ve vilce za Prahou, kterou předají svým dětem a budou hledat menší, komfortní byt o dispozici 3kk nebo 4kk, protože už nechtějí za službami či kulturou ve městě dojíždět, ale mít je všechny po ruce, včetně parkování.  Stavíme tak, aby se v našich rezidencích pokud možno namíchaly různé věkové skupiny. Nejvíce se stěhují mladí lidé, kteří zakládají rodiny. Ale měli bychom se snažit aktivovat i některé zástupce starší generace, aby pro sebe hledali optimální bydlení, uvolnili větší byty mladší generaci a získali tak pro sebe dodatečný kapitál na příjemný důchod.

Jak to je aktuálně s poptávkou po vašich bytech?

Musím říct, že někdy od konce léta se trh výrazně zvedl. Reflektujeme významně zvyšující se poptávku, ceny u některých projektů vyrostly v průměru od pěti do 10 procent. Očekáváme, že s dalším snižováním úrokových sazeb, se bude poptávka nadále zvyšovat.

Kolik procent vašich klientů jsou takzvaní hypotékáři?

To záleží projekt od projektu, liší se to často i v rámci jednotlivých městských částí.  Například v projektu Victoria Palace na Praze 6 jich bylo minimum. Naopak v jen pár set metrů vzdálené Rezidenci Juliska, což byl projekt rodinného bydlení, převažovali kupující s hypotékami. Nicméně trh je k sazbám senzitivní všeobecně, a to včetně investorů, kteří nakupují byt k dalšímu pronájmu. Pokud peníze na spořícím účtu přinášely šest procent, tak logicky atraktivita investic do nemovitostí byla nižší.

Fotogalerie: Kousek od „zlaté“ Masaryčky vyroste nová kancelářská budova. Dříve tam stávala pošta

Reality

Na místě pošty na nároží Hybernské a Opletalovy ulice bude stát nová kancelářská budova podle návrhu architekta Jakuba Klašky, který byl dlouhou dobu součástí týmu Zaha Hadid Architects a podepsal se také pod podobu nedaleké Masaryčky.

pej

Přečíst článek

Před několika týdny jste vyhlásili hned několik architektonických soutěží. Jakou přidanou hodnotu developmentu přináší?

Vnímáme je jednoznačně jako inspirativní proces. Různí architekti nám přináší rozdílné pohledy. Tuto přidanou hodnotu v případě, že budete pracovat s jedním architektem, nezískáte. Například z urbanistické soutěže na Florenc, kde Zaha Hadid původně navrhovala jedno centrální náměstí, vzešly návrhy, které naopak pracovaly s větším rozdrobením území. Zalíbilo se nám to. Místo jednoho centrálního náměstí pro původně zamýšlený „central business district“ vznikne vícero menších náměstíček i spojených pěších zón. To je žádoucí i z pohledu budoucích obyvatel, protože lokalita bude na základě dohody s městem minimálně ze 40 procent plnit bytovou funkci. Navíc projekt vzešlý z architektonické soutěže ulehčuje diskusi s vedením města i s veřejností, všichni vnímají, že takto vybrané řešení prošlo selektivním a transparentním procesem.

Zapojením veřejnosti do projektu se minimalizují případné negativní ohlasy?

Myslím si, že většině lidí je plno projektů jedno. Ale je i část veřejnosti, která se o novou výstavbu aktivně zajímá. Je proto dobré, když má přístup k informacím a má šanci se vyjádřit. Ještě lepší je, když se jejich požadavky podaří do projektu formou participace zahrnout. Nepochybně pak existuje i skupina lidí, kterou nikdy nepřesvědčíte. Ale i tito lidé vidí, že projekt prošel rigorózním otevřeným procesem soutěže a i jejich výhrady jsou pak obecně menší.

Máte s nástrojem participace dobré zkušenosti?

Fungují nám dobře. Doufám, že si brzy zopakujeme i speciální participaci, kterou jsme před několika lety zorganizovali na Waltrovce. Oslovili jsme školy v okolí, a žáci v rámci výtvarné výchovy kreslili, co by v místě chtěli mít. Padaly skvělé nápady a řadu z nich jsme i realizovali. Na rozdíl od dospělých, kteří mají někdy tendenci se vymezovat tím, co nechtějí, jsou děti pozitivní a řeknou si, co potřebují. Získali jsme přes 40 nápadů, které jsme dokázali zrealizovat nebo s nimi do budoucna počítáme.

Jak velký zájem o architektonické soutěže jste dosud registrovali? Leží Česko na architektonické mapě světa?

Myslím si, že čeští i zahraniční architekti už vnímají, že naše soutěže mají úroveň a kvalitu, a zájem o ně je tedy veliký. Můžeme hovořit o vyšších desítkách přihlášených. Navíc otevřené architektonické soutěže se nám v minulosti osvědčily. Jejich prostřednictvím jsme často narazili na mladé, neznámé, ale velmi talentované architekty, a to nejenom z Česka, ale i ze zahraničí. Zásadní je samozřejmě vždy sestavení silné poroty.

Chuť stavět v Česku je, finance taky. Projekty ale dusí legislativa, říká architekt

Leaders

Brněnské architektonické studio Chybík+Kristof vzniklo před 12 lety. Na svém kontě má řadu realizací a také prestižních ocenění. Například za projekt českého pavilonu na EXPO v Miláně získali bronzovou medaili za architekturu. A právě tuto realizaci, stejně jako návrh dřevěného sídla státního podniku Lesy České republiky (LČR), se kterým vyhráli mezinárodní soutěž, považuje jeden ze zakladatelů ateliéru, Ondřej Chybík, za přelomovou. Jeho padesátičlenný tým se nyní podílí například na návrhu ostravského mrakodrapu, soutěží i pražskou filharmonii na Vltavské. Chybík volá nejenom po změně legislativy, ale i po tom, aby česká společnost víc naslouchala názoru architektů.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Konkrétně jaká studia jste díky soutěžím objevili?

Například kancelář CHYBIK + KRISTOF, s nimiž jsme dělali Waltrovku. Od té doby se studio významně rozrostlo. S Jakubem Klaškou, který má velké renomé už ze studia Zaha Hadid a osamostatnil se, pracujeme na dalších dvou projektech. Konkrétně jde o přestavbu pošty v Hybernské a budovu ČSAD v Karlíně. Pracovat například s tak velkým studiem jako je Zaha Hadid Architects je samozřejmě ohromný zážitek. Lokální či začínající studia zase dodávají projektu přidanou hodnotu autentičnosti a lokálnosti.

Čeká vás velká výzva. Výstavba na Florenci.

Máme štěstí, že se nám podařilo na konci loňského roku koupit zdejší autobusové nádraží. Budeme tak mít možnost pracovat s územím od Masaryčky až po Kasárna Karlín jako s celkem a nastavit jednotlivé položky efektivně. Například budeme-li se bavit o příjezdu do území a řešení parkování, nastavení využívaní dešťové vody či energetiky pro celou novou čtvrť. Samozřejmě počítáme s tím, že nebudeme stavět v jednotném architektonickém stylu, klíčová bude pestrost nové zástavby. I proto jsme vyhlásili pro toto území čtyři architektonické soutěže najednou. Společně je bude řešit jedna odborná porota, aby výsledek tvořil harmonický celek v souladu s předchozí urbanistickou soutěží.

Jaké reakce veřejnosti očekáváte?

Myslím si, že ji to bude zajímat. Na druhou stranu nejdůležitější diskuse s veřejností probíhaly již během projednávání urbanistického řešení. Nyní půjde především o to, jak pojmeme fasády jednotlivých domů nebo jak namícháme funkce v území. Kostru Florence jsme vyřešili během urbanistické soutěže, nyní řešíme jen její tvář.

Pavel Streblov je z pozice obchodního ředitele zodpovědný za komerční i rezidenční projekty Penty Real Estate v ČR. Mezi klíčové projekty, na kterých pracoval, patří Masaryčka, nebo administrativní budovy na Waltrovce, v obou případech ověnčené cenami CEEQA za nejlepší developerské projekty ve střední a východní Evropě. V minulosti byl partnerem v realitním private equity fondu 3C, poradcem finančních institucí a Ministerstva financí ČR. Pavel získal titul PhDr. z ekonomie na Univerzitě Karlově, a dále magisterský titul z politické ekonomie na London School of Economics a z udržitelného urbanismu na Oxfordské univerzitě. Přednáší urbanismus v kurzu MBA Real Estate na pražské Vysoké škole ekonomické.

Začíná rekonstrukce Masarykova nádraží. Přibude víc kolejí i nové zastřešení

Reality

Na Masarykově nádraží v Praze začíná jeho modernizace, při které vznikne platforma nad kolejištěm, lepší spojení s Florencí a namísto dosavadních sedmi budou vlaky přijíždět na devět kolejí. Hotovo má být v roce 2027 a přestavba vyjde na 3,39 miliardy korun. Stavbu slavnostně zahájili ministr dopravy Martin Kupka (ODS), generální ředitel Správy železnic (SŽ) Jiří Svoboda a zástupci hlavního města, stavebníků a firmy Penta, která vlastní okolní domy. Nádraží pro SŽ přebudují firmy Strabag Rail a Strabag.

ČTK

Přečíst článek

Největší brownfield v centru Prahy se změní

Enjoy

Nová náměstí, parky i budovy. Tak by se měl v budoucnu přeměnit brownfield na Florenci podle zadání urbanistické soutěže Florenc 21. Do jejího finále se probojovaly návrhy tří mezinárodních týmů. 

Petra Nehasilová

Přečíst článek