Už nejen útěk před zimou. Češi si ve Španělsku pořizují větší a dražší nemovitosti pro delší pobyty

Zatímco ještě před pěti lety nakupovali Češi ve Španělsku především menší a levnější byty, dnes se poohlížejí po větších a také dražších. „Costa del Sol dřív byla destinací, kam se utíkalo před zimou. Nyní můžeme čím dál tím častěji sledovat, že lidi se sem relokují na mnohem delší dobu. A tomu odpovídají i nemovitosti, které se prodávají. Zvětšují se a rostou na ceně,“ říká Lucie Krajná, majitelka realitní kanceláře RE/MAX Lusso, která zajišťuje nákup a provoz nemovitostí na španělském pobřeží Costa del Sol.

Vaše realitní kancelář funguje čtyři roky. Jak se během té doby vyvíjela poptávka?

Na začátku se naši klienti rekrutovali hlavně ze skupiny známých a kamarádů. Tehdy jsme prodávali jednotky objektů za rok. Teď jich jsou desítky a poptávka stále narůstá. Asi nevýraznější nárůst zájmu jsme zaznamenali v době covidu. Češi v té době hodně investovali do nemovitostí na Floridě, cestovat tam ale kvůli restrikcím bylo obtížné, takže začali vyhledávat bližší lokality. A Costa del Sol nabízí nejenom skvělé klima, k tomu je dostupná i autem. Za pětadvacet let, co tam žijeme, se počet Čechů opravdu znatelně navýšil. Jen ve třídě mého syna jsou z celkem 24 dětí čtyři Češi. Poptávka českých a slovenských klientů stále narůstá a začínáme pracovat i s poptávkami z německy mluvících zemí, Ukrajiny, Moldávie a Rumunska.

Je tato lokalita, stejně jako například Kanárské ostrovy, výspou Britů?

Costa del Sol je nesmírně kosmopolitní oblast, vlastně tvoří v rámci Španělska výjimku. Kromě Britů, kteří si ji obzvlášť oblíbili po brexitu, ji vyhledávají i Irové a Skandinávci. A co je velmi zajímavé – velmi silnou komunitu si tam vytvořili i Estonci. Nabízí celoročně příjemné klima, ale zároveň se pořád jedná o evropský kontinent a možnost přesunů autem, což je v dnešní době poměrně významným faktorem v porovnání například se zámořskými destinacemi či ostrovy. Navíc se nejedná o typické letovisko, ale život tu pulsuje 365 dnů v roce a tomu odpovídá infrastruktura, bohatá nabídka špičkových mezinárodních škol, dobrá zdravotní péče a pestrá nabídka služeb a společenského vyžití.

Kvůli nedostupnosti bydlení začala španělská vláda razantně omezovat krátkodobé pronájmy. Jak se tyto restrikce dotýkají vašeho podnikání?

Našeho podnikání na Costa del Sol se restrikce naštěstí netýkají. Každá ze španělských provincií má pravomoc si tuto problematiku řešit sama. Jinak se k tomu budou stavět na severu, jinak na jihu Španělska. Faktem ale je, že španělská legislativa všeobecně nahrává nájemníkovi, a to i v případě, že neoprávněně obývá vaši nemovitost. Hlavně z tohoto důvodu je k dispozici velmi málo nemovitostí k dlouhodobému pronájmu. To pak dopadá na Španěly, kteří si nemohou dovolit koupit vlastní bydlení.

I v Česku je nečastějším typem nájemní smlouva na rok.

Myslím si, že ve Španělsku vždy záleží na regionu a účelu pronájmu. Například v Barceloně přestaly úřady poskytovat licence na krátkodobé pronájmy. Protože přetlak turistů vyvolal velký nedostatek bytů pro místní obyvatele. Současně majitele trápí problém s výpovědmi z nájmu, pokud nájemce neplatí. Podle mého to ale neznamená, že se tak automaticky zvýší počet bytů pro dlouhodobé pronájmy. Dokud se nezmění legislativa, podobné restrikce problém s nedostatkem nájemních bytů zkrátka nevyřeší. Je potřeba narovnat legislativu, která ochraňuje hlavně nájemníka nikoliv majitele nemovitosti.

Mít vlastní byt u moře Čechy láká víc a víc. Za jakých podmínek se dá sjednat hypotéka?

Money

Zaměstnanců s velmi dobrými příjmy je v Česku evidentně čím dál více. Dokonce tolik, že si mohou dovolit nakupovat nemovitosti v cizině ve větším měřítku než podnikatelé. Část jich to financuje kompletně z vlastního, část si na to bere hypoteční úvěr. Ten si přitom mohou vzít už i u bank přímo v Česku. Ne každý ale o tom ví. Přečtěte si, za jakých podmínek takovou hypotéku na byt či dům u moře, můžete dostat.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Na jihu Španělska tak přísné restrikce nejsou?

Lokalita Costa del Sol je na turistice a investicích do nemovitostí závislá, tudíž situace není tak striktní jako třeba v oblasti Barcelony, kde se turistické licence na pronájem bytů přestaly vydávat úplně. Je ale pravda, že už existují i na Costa del Sol projekty, které jsou určeny výhradně pro rezidenty. Připravuje se také nový zákon, jehož cílem je podpořit udržitelnou turistiku a přenést větší pravomoci na obce a společenství vlastníků. Nově se budou moci nemovitosti krátkodobě pronajímat pouze v zónách, kde to dovoluje územní plán. Součástí změn bude také digitální systém, který bude kontrolovat krátkodobé pronájmy. Už od dubna letošního roku mohou společenství vlastníků jen prostou většinou zakázat nebo omezit turistické pronájmy. Stále častěji se ale objevují i klienti, kteří si nemovitost pronajímají na střednědobé pronájmy od dvou do deseti měsíců (na letní nebo zimní sezonu) a na takový pronájem licence není potřeba. Přidaná hodnota našich služeb spočívá v tom, že umíme klientům vybrat takovou nemovitost, která splňuje všechny zákonné náležitosti a umožní její nerušené využívání.

Češi si nemovitosti v Costa del Sol nakupují jako svůj druhý domov nebo je spíš vnímají jako uložení úspor?

Bude to tak půl na půl.

Na kolik vyjdou všechny poplatky spojené s užíváním nemovitosti?

Jednak je to IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), tedy španělská městská daň z nemovitosti, která se platí ročně. Výše této daně se odvíjí od katastrální hodnoty nemovitosti a od magistrátu, pod který nemovitost spadá. Například za byt v hodnotě 350 tisíc eur, zaplatíte něco kolem 350 eur za rok. Komunální poplatky zahrnují výdaje spojené s užíváním společné komunity a platí je všichni majitelé nemovitostí v dané urbanizaci (například správu, údržbu zahrady, bazénu, společných prostor, úklid, zabezpečení, údržbu výtahu, popř. garážových stání nebo garáží). Tyto poplatky se liší v závislosti na vybavení, začínají na 200 eurech za měsíc. Komunální odpad se platí ročně a je to suma někde mezi 50 až 200 eury. Ostatní pravidelné náklady jako elektřina a voda se platí většinou měsíčně na základě odběrové smlouvy sjednané na dobu neurčitou. Smlouva stanovuje minimální pevnou sumu, kterou je potřeba hradit i v případě, že nemovitost nevyužíváte. Všichni vlastníci, kteří nemají trvalý pobyt ve Španělsku, navíc musejí platit nerezidentskou daň z vlastnictví nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímají nebo ne. Nerezidenti, kteří nemovitost nepronajímají a nemají žádný jiný zdroj příjmu ve Španělsku, hradí 19procnetní daň vycházející ze základu jednoho až dvou procent katastrální hodnoty nemovitosti. Pokud svou nemovitost plánujete pronajímat, uplatňuje se 19procentní daň z reálného příjmu z pronájmu.

Ředitel Century 21: Chata na Mácháči vyjde dráž než ve Španělsku

Reality

Nemovitosti v zahraničí lákají kvůli ceně čím dál více Čechů. Chaty a chalupy totiž vyjdou v některých tuzemských lokalitách dráž než ve Španělsku nebo Itálii. Levně si jde koupit rodinný dům i v některých tuzemských regionech. „Především na východě ČR, na hranicích se Slovenskem cena rodinných domů klesla o 20 procent,“ říká ředitel sítě realitních kanceláří Century 21 Tomáš Jelínek.

Petra Nehasilová, Dalibor Martínek

Přečíst článek

Všeobecně se ví, že jižní národy jsou spíš laxnější. Jak dlouho může koupě nemovitosti trvat?

Na rozdíl od Česka nemusíte čekat na zápis do katastru nemovitostí. Majitelem se stáváte v okamžiku podpisu smlouvy, kdy také získáváte klíče. Může to být klidně i otázka týdne. V naší realitní kanceláři provádíme důkladné prověření, například zda na nemovitosti neváznou nějaké nedoplatky, což může zabrat pár dní. V případě secondhandové nemovitosti provádíme i technickou kontrolu. Nicméně tyto reporty provádíme ještě před samotným podpisem kupní smlouvy. Nákup může samozřejmě prodloužit vyřízení hypotéky, ať už sjednané ve Španělsku či v Česku nebo na Slovensku.

Jak náročné je získat pro Čechy hypotéku ve Španělsku?

Stejně jako v Česku jsou pro ně důležité vaše měsíční příjmy a náklady. Víceméně ale například naprosto neberou v potaz, že jste majitelem společnosti, pokud si vyplácíte nízké dividendy. Skóring zabere dva až tři týdny, nabídka podmínek je platná tři měsíce. Aktuální úroková sazba se nyní pohybuje kolem čtyř procent.

Jak často se potkáváte s hypotekárními klienty z Čech?

Aktuálně jich je méně, častěji nakupují za hotovost z úspor nebo z prodeje nemovitosti v Česku. Většinou několik hypoték do roka zařizujeme, klienti si je porovnávají s podmínkami, které jim poskytují české banky. Aktuálně jsou podmínky podobné, ještě před dvěma roky hrály ve prospěch španělských bank, které operovaly s nižšími úrokovými sazbami.

A Češi hypotéku ze španělské banky obvykle získají?

Zpravidla ano. Poskytují totiž finance až do výše 70 procent z celkové hodnoty nemovitosti s tím, že ale nepokrývají extra náklady. Musíte tedy mít až 45 procent vlastních prostředků.

Tomáš Jelínek: Staré rodinné domy budou neprodejné, kvůli vysokým nákladům na energie

Reality

Zatím lidé z Prahy spíš utíkají. Do jejího okolí je ženou vysoké ceny nemovitostí. V budoucnu to ale bude naopak, říká šéf realitky Century 21 Tomáš Jelínek. Některé rodinné domy budou podle něj v budoucnu neprodejné. „To, co opravdu neroste, je cena starších domů ve Středočeském kraji s cenovkou nad 20 milionů korun, pro takové domy se jen těžko hledá kupec. Je to pochopitelné, protože i banka vždycky váží součet hypotéky a samozřejmě nákladů na provoz toho domu,“ dodává v rozhovoru.

Petra Nehasilová, Dalibor Martínek

Přečíst článek

Na kolik v průměru vyjde metr čtvereční?

Nejžádanější lokalitou pobřeží Costa del Sol je úsek asi 70 km od Malagy na východě po Esteponu na západě, a to hlavně díky klimatu a právě rozvinutější lokalitě z pohledu služeb, infrastruktury, urbanizace pobřeží atd.. Nicméně diverzita cen je v tomto úseku vysoká a velmi záleží na lokalitě. Jiná cena za dvouložnicový byt bude v Mijas a klidně pěti- až desetinásobná bude v Marbelle v lokalitě Golden Mile. Pokud v Mijas takový byt pořídíte ve stovkách tisících eur, na Golden Mile se bavíme o jednotkách klidně až desítkách milionů. Dá se ale říci, že posledních pět let cena meziročně roste o pět až deset procent. Nicméně existují lokality, kde cena meziročně narostla klidně i o 50-100 procent jako třeba Nueva Andalusia, která před pár lety zažila renesanci, vzniklo spousty nových luxusních nemovitostí anebo rekonstrukce starších nemovitostí anebo právě oblasti jako Sierra Blanca či Cascada de Camojan na Golden Mile či Benahavís.

Hledají v Costa del Sol příležitost i nemovitostní fondy?

Děje se to čím dál častěji. I my nyní řešíme poptávku na složení většího portfolia pro jeden nemovitostní fond.

Jaký typ nemovitosti s vámi Češi nejčastěji nakupují?

Toto se mění v průběhu času. Na začátku to byly především menší a levnější byty pro občasné využití. Za posledních pět let se profil klienta výrazně mění, ale všeobecně nejenom toho českého nebo slovenského. Costa del Sol dřív byla destinací, kam se utíkalo před zimou. Nyní můžeme čím dál tím častěji sledovat, že lidi se sem relokují na mnohem delší dobu. A tomu odpovídají i nemovitosti, které se prodávají. Zvětšují se a rostou na ceně.

Developer EBM založil fond pro bohaté investory. Chce dál růst

Reality

Společnost EBM Group staví byty v Praze a v jejím okolí. Developer také spustil fond pro bohaté investory. „Cílíme na 12 procent výnosu,“ říká Jakub Vais, šéf a spolumajitel skupiny EBM v dalším díle podcastu Realitní Club.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Kolik nemovitostí máte běžně v nabídce?

My fungujeme jinak než většina realitních kanceláří. Pracujeme s poptávkou, nikoliv s prodávajícím, zastupujeme tedy výhradně kupující. Nesnažíme se nemovitosti napasovat na klienta, ale hledáme pro ně perfektní nemovitost na trhu tak, aby odpovídala jeho potřebám a nárokům.

Kolik stála nejdražší nemovitost, kterou se vám podařilo prodat?

Byla to vila za pět milionů eur. A nejde o ojedinělou záležitost. Za poslední dva roky jsme řešili hned několik poptávek na podobný typ nemovitosti.

CV

Lucie Krajná je majitelka realitní kanceláře RE/MAX Lusso, která pro zájemce zajišťuje nákup a provoz nemovitostí na španělském pobřeží Costa del Sol. V této oblíbené části Španělska žije, společně se svým manželem a synem, převážně během zimních měsíců už 20 let. Současně působí jako viceprezidentka a členka vedení RE/MAX Česko, Slovensko a Ukrajina.

Umím si představit, že fotbalový stadion Sparty můžou nahradit byty, říká šéf realitní divize Křetínského EPH Petr Palička

Reality

Jakou strategii Petr Palička coby šéf realitní odnože koncernu EPH miliardáře Daniela Křetínského nastavuje? Které projekty se budou posouvat a které naopak prodávat? Jak to bude s fotbalovým stadionem Sparty na Letné nebo Palácem Bellevue na nábřeží? Poslechněte si další díl podcastu Realitní Club.

Petra Nehasilová, Dalibor Martínek

Přečíst článek

Češi zrekonstruovali vilu na Kanárských ostrovech. Museli dodržet místní přísná pravidla

Enjoy

Architektonické studio OOOOX si vzalo do parády rekonstrukci vily v Las Palmas, největším městě španělského autonomního společenství Kanárské ostrovy. Dům z roku 2000 architekti pojali jako částečnou úpravu dispozice s cílem vytvořit více ložnic.

fry

Přečíst článek