Stavět na zelené louce je čím dál těžší. O brownfieldy se investoři poperou, leží v nich miliardy, říká expert
V tuzemsku je minimálně 11 tisíc hektarů opuštěných průmyslových areálů, objektů a ploch. Vzhledem k tomu, že stavět na zelené louce bude stále obtížnější dostanou se i do hledáčku developerů a soukromých investorů, říká Jan Hana, vedoucí oddělení brownfields na Ministerstvu průmyslu a obchodu ČR.
Kde se nejvíc pracuje na revitalizaci brownfieldů?
Myslím, že velice šikovní jsou kolegové v Liberci a v Brně.
Je tam i nejvíc brownfieldů?
Ne, to ne. Spíš jsou tam lidé, kteří aktivně vyhledávají a aktivně komunikují se starosty, kteří už mají svoje databáze, a poměrně hodně to řeší. V Moravskoslezském kraji, tam jsou také velice šikovní kolegové, kteří jsou i zkušení projektoví manažeři, takže tam to opravdu běží výrazně rychle.
Skoro pět tisíc metrů čtverečních na místě bývalého smíchovského lihovaru by se do konce roku 2026 mělo zcela proměnit. Na místě opuštěného industriálního areálu, který zeje prázdnotou od roku 2001, má vzniknout nová čtvrť po vzoru známé londýnské Kings Cross.
FOTOREPORTÁŽ: Smíchov už nebude černá díra Prahy. Vyroste zde nová čtvrť plná bytů i kultury
Reality
Ostrava revitalizuje brownfieldy příkladně
Liberec tedy vítězí?
Takhle jsem to říct nechtěl. Spíš jde o to, že tam jsou nejaktivnější a velmi se tomu věnují. Ale říkám, není to jen Liberec, je to i Brno, Moravskoslezský kraj, a další...
Existuje tedy nějaké město nebo obec, kde opravdu důmyslně a citlivě nakládají s brownfieldy?
Určitě je to Ostrava a Moravskoslezský kraj, kde mají i jiné programy na regeneraci brownfieldů, např. z Ministerstva životního prostředí (MŽP). Tam je brownfieldů hodně, je to staré těžební území, a kolegové z regionální rozvojové agentury opravdu výrazným způsobem a projektově velice dobře, s „tahem na branku“, brownfieldy regenerují.
Praha by se měla rozvíjet koncepčně, ideálně u klíčových dopravních uzlů nebo na brownfieldech. Není nutné „najíždět” jen do centra. Nejenom o tom, co Praze chybí a kde by se měla inspirovat jsme si povídali v rozhovoru s architekty Jiřím Řezákem (na fotce vlevo) a Davidem Wittasskem z ateliéru Qarta.
Architekti: Lidé nemají respekt k hodnotám, i to prodlužuje výstavbu
Reality
Na podzim MPO ukončilo dotační kolo, v němž se rozdalo 550 milionů na revitalizaci brownfieldů. V jakém stádiu je to nyní?
Vyhodnotili jsme projekty v Národním plánu obnovy, a to konkrétně ty, které řeší brownfieldy pro podnikatelské využití. Vydali jsme rozhodnutí o poskytnutí dotace pro 21 projektů. V současné době probíhají konzultace s obcemi, které jsou jejími příjemci, a připravujeme s nimi podklady na první žádosti o platbu.
Takže peníze obce ještě nedostaly?
Peníze ještě nedostaly, dostaly závazný příslib.
Půl miliardy dotací šly na projekty „z šuplíku”
Jak velkou dotaci mohla obec dostat?
Jednalo se o dotace, které byly určené spíše menším projektům, do 40 milionů korun. Požadujeme, aby maximální dotace na jeden metr krychlový obestavěného prostoru byla 6 500 korun. Podmínkou Evropské komise pro získání půl miliardy totiž bylo, že musíme zrealizovat minimálně 20 projektů a prostavět 76 tisíc metrů krychlových.
Z kolika projektů jste vybírali? A podle jakého klíče?
Těchto 21 projektů jsme vybírali z 35 projektů, které se přihlásily. Projekty prošly bodováním. Nejvíce bodů dostávaly projekty, které byly nejvíce připravené, to znamená, že měly stavební povolení, případně měly požádáno o stavební povolení, a projekty, které byly ve vlastnictví obcí.
Jak vysokou částku musí vynaložit obce?
Dotace sice může tvořit až 90 procent způsobilých výdajů projektu, ale zároveň maximální dotace, kterou obcím můžeme poskytnout, je 6 500 korun na metr krychlový obestavěného prostoru. Přitom víme, že většinou při regeneraci brownfieldů, nebo třeba i u nové stavby, ceny začínají na 13 tisících až 16 tisících korunách za metr krychlový. V průměru tak obcím uhradíme zhruba půlku nákladů. Ale je to individuální, projekt od projektu.
Novodobá historie výrobního areálu Drátovny a Šroubárny v Libčicích nad Vltavou se začala psát díky architektovi Patrikovi Hoffmanovi. Ten nejprve dva nejstarší objekty někdejšího brownfieldu koupil a posléze i citlivě zrekonstruoval. 
Tak to dopadne, když industriální památku koupí architekt. Ruiny se přemění na cenami ověnčené objekty
Reality
Do kdy musí projekty obce realizovat, aby prostředky získaly?
To je právě to, proč jsme zvýhodňovali obce, které byly nejvíce připraveny. Realizace musí proběhnout do konce roku 2025, i když možná dostaneme výjimku, že třeba do poloviny roku 2026. I tak tna to není moc času, takže je třeba poměrně intenzivně na projektech pracovat.
Budou nějaká další kola takovéto dotace?
Zatím je neplánujeme, protože máme 21 projektů vybraných, které začínají s realizací. A pak máme ještě tzv. zásobník, kde je dalších osm projektů. A v případě, že by třeba nějaký projekt nedokončil realizaci, nebo by od něj obec z jakýchkoliv důvodů odstoupila, přišel by na řadu zásobník. O dotace na takovéto projekty je nicméně poměrně velký zájem, tudíž se budeme snažit sehnat další prostředky z národních zdrojů.
Revitalizace brownfieldů si vyžadá miliardy
Novinkou dotačního programu je, že prostředky mohou subjekty využít i na vytvoření bytových jednotek. Jaký byl zájem?
Ano. V současné době už můžeme – to je tou novinkou – do těchto nových zrekonstruovaných projektů umisťovat nejen firmy pro podnikatelské využití, ale můžou mít i využití nepodnikatelské. Na stole jsme měli hodně projektů, kdy se v parteru nachází obchody, v prvním patře bytové jednotky určené pro nájemní bydlení. A o tyto smíšené je mezi obcemi velký zájem.
Máte nějakou představu o zevrubném množství ploch brownfieldů, které v tuzemsku jsou?
V ČR máme zhruba 3 600 lokalit brownfieldů, které eviduje agentura CzechInvest. Celkově jde o plochu 11 tisíc hektarů. Nejde jen o malé projekty, jsou to i velké lokality, rozsáhlá území a areály.
Neudržovaný a zanedbaný levý břeh Vltavy v Českých Budějovicích se začne co nevidět měnit. Nový areál by měl začít fungovat již letos v létě. Podívejte se ve fotogalerii na historii i budoucnost náplavky.
Ceněné studio promění náplavku v Českých Budějovicích. Zapojí ji do městského života
Reality
O jaký typ brownfieldů jde nejčastěji?
Nejčastěji jde o průmyslové areály. Pak jsou tam i areály zemědělské, to jsou takové ty staré traktorové stanice, bývalá JZD, pak také kulturní domy, obchody a podobně, tedy nemovitosti, které byly opuštěné, ty tvoří asi 20 procent. Dalších šest procent tvoří vojenské areály.
Jak vysoká investice by byla potřeba pro revitalizaci všech brownfieldových ploch, o nichž hovoříme?
Tak to se velice obtížně vyčísluje. Každý brownfield je jiný. Navíc obecně platí, že do brownfieldu musíte vložit daleko více prostředků než do novostavby. Proto se asi investoři dosud regeneraci brownfieldů spíš vyhýbali a dávali přednost výstavbě na „na zelené louce“. Takže přesné prostředky vyčíslené nemám a ani si netroufám v současné době odhadovat, nechtěl bych tady děsit. Budou to určitě miliardy.
Brownfieldy lákají i soukromý sektor
Jakým způsobem budete rozvíjet další podporu pro revitalizaci brownfieldů, pokud nebude vypsán další dotační program?
Z mých dlouholetých zkušeností mi vyplynulo, že ať už dotační program vyhlašuje kdokoliv, vždy se klade velký důraz na rychlou realizaci. Důkazem toho je např. Národní plán obnovy, v jehož rámci musí být projekty realizovány do roku 2025. Tedy jak se říká „štěstí přeje připraveným“ obce či příjemci dotace by měli mít připravený projekt takzvaně v šuplíku. A my bychom se rádi spíše dívali dopředu a chtěli bychom podpořit už i přípravu těchto projektů, od úvodní architektonické studie, projektové dokumentace a různé typy průzkumů až po projekt na využití. Součástí by mělo být i využití různých zdrojů financování, protože si nemyslíme, že dotace by měla pokrýt veškeré náklady. Ideální by bylo mít projekt revitalizace připraven tak, kdy o něj bude mít zájem i developer, nebo nějaká soukromá firma.
Tedy chcete obcím pomoci s přípravou projektů takzvaně do šuplíku?
Přesně tak. Chtěli bychom podpořit prvotní vstup toho projektu a přilákat třeba i soukromý sektor. Znát přibližnou výši potenciální investice a posléze i hledat různé způsoby financování. Nejsou jen dotace, existují i další finanční nástroje, různé půjčky, úvěry. Uvažovat lze i o vstupu soukromých partnerů v rámci PPP projektů.
Skoro pět tisíc metrů čtverečních na místě bývalého smíchovského lihovaru by se do konce roku 2026 mělo zcela proměnit. Na místě opuštěného industriálního areálu, který zeje prázdnotou od roku 2001, má vzniknout nová čtvrť po vzoru známé londýnské Kings Cross.
FOTOREPORTÁŽ: Smíchov už nebude černá díra Prahy. Vyroste zde nová čtvrť plná bytů i kultury
Reality
A ubývají brownfieldy?
To se takhle úplně říci nedá. Určitě bylo hodně brownfieldů v minulých letech vysanovaných. Dokladem toho může být třeba Karolína v Ostravě, nebo ČKD v Praze, kdy se tyto velké továrny a velké ekologické zátěže, které to provázely, určitě odstranily. A prostory se čistí i v Milovicích. Na druhou stranu ale přibývají jiné.
Jaký je poměr mezi financemi z veřejného a soukromého sektoru, které v uplynulé době šly do revitalizace brownfieldů?
Abych pravdu řekl, tak toto jsme u nás nesledovali. Můžu vám jen říct, že i soukromý sektor má poměrně stále větší zájem o regeneraci brownfieldů. Ono to vychází nejen z nedostatku ploch, které už u nás jsou.
Zřejmě půjde převážně o větší města.
Ano ve větších městech, ale propisuje se to i do menších. V souvislosti s novou zelenou evropskou taxonomií, kdy stavět na zelené louce bude pořád těžší a těžší, předpokládáme, že i soukromý sektor bude více využívat regeneraci brownfieldů pro své projekty.
Nový stavební zákon stále čeká na to, až ho schválí poslanecká sněmovna. Platit by měl od příštího roku. Tento závazek vlády trvá. Faktem však je, že se neustále pracuje na dílčích změnách této klíčové normy. „Připravuje se vládní poslanecká iniciativa. Zdá se, že výsledkem bude kompromis mezi původním návrhem a představami současné vlády,“ říká Jan Šebesta, expert na stavební právo ze Svazu průmyslu a dopravy.
Zrychlí v Česku výstavba? Pro nové úřady nejsou peníze ani lidé. Zbývá se jen modlit
Reality
Pražská developerská společnost (PDS) chystá v Praze zastavět několik velkých ploch. Vzniknou tak v podstatě celá nová „sídliště“. Ne však taková, jak se tomu rozumělo před dvaceti či třiceti lety. Nepůjde o shluk na sebe namačkaných paneláků, ale o oblasti, kde vzniknou stovky bytů, ale i obchody, provozovny služeb, klidové zóny. O stavu záměru mluvil v podcastu Realitní Club Petr Urbánek, ředitel PDS.
Petr Urbánek: Palmovka nebo Nové Dvory. Praha postaví několik nových, velkých sídlišť
Reality
Speciál Realitní Club
Realitní Club je multiplatformní projekt serveru newstream.cz věnovaný nemovitostem, zaměřený pro B2B i B2C segment. Má tři základní části – webovou, printovou a eventovou se silným zaměřením na sociální sítě. Jako první odstartovala speciální stránka Realitního Clubu. Speciál je rozdělen do čtyř kategorií, které se „deep dive“ způsobem věnují klíčovým oblastem nemovitostního trhu.
- Brownfieldy: vize a budoucnost nezastavěných území především ve velkých městech;
- Komerční reality: kanceláře, coworking;
- Nová výstavba: development, nájemní bydlení, družstevní bydlení, hypotéky;
- Reality a politika: jak se municipality i nejvyšší patra centrální politiky podílejí na výstavbě.
Součástí budou rozhovory s developery, politiky, architekty i designéry.
Témata související s realitami:
- inflace v Česku i ve světě
- vše kolem hypotečního trhu
- co se děje na investičním trhu?
