Streblov z Penty: Investice do nemovitostí se dlouhodobě vyplatí. V portfoliu by je měl mít každý

Realitní trh zamrzl. Nemovitosti ale vždy byly a jsou vhodnou investicí. „Investice do nemovitosti byly vždy tím nejlepším. Akcie se znárodnily a dluhopisy ztratily hodnotu. I když i nemovitosti se znárodnily, ale se alespoň do rukou vlastníků vrátily zpět po revoluci. Investice do nemovitostí jsou důležitou součástí portfolia každého,“ říká Pavel Streblov z Penta Real Estate.

Vyplatí se ještě investovat do nemovitostí a do jakých?

Stále věříme, že dlouhodobě je to jedna z těch nejlepších investic, kterou člověk může udělat, ať už na bázi rezidenčního bydlení, kanceláří nebo logistiky. Ale je potřeba si přiznat, že trh je nyní v trochu nejisté situaci. Zdražily se peníze a plno investorů bylo dosud zvyklých na to, že si půjčí víceméně zadarmo, takže jejich kapitál velmi dobře vydělával, a najednou se to mění. Česká národní banka i Evropská centrální banka zvýšily sazby, matematika se najednou trošku mění a některé investice prostě vychází jinak.

Úroky u hypoték jsou na vrcholu. Klesat začnou až za půl roku

Reality

Úroková sazba u nově poskytnutých hypoték v ČR v prosinci vzrostla na 5,98 procenta z listopadových 5,96 procenta. Průměrná sazba patří k nejvyšším za dvacet let. Banky a stavební spořitelny poskytly loni hypoteční úvěry za 197 miliard korun, meziročně o 64 procent méně. Vyplývá to ze statistik České bankovní asociace (ČBA) Hypomonitor. Do něj dodávají data všechny banky a stavební spořitelny poskytující hypotéky na českém trhu.

ČTK

Přečíst článek

Nacházíme se v extrémní situaci? 

Na realitním trhu vždy, když je problém, vidíme, že více nebo méně zamrzne. Na burze ale také vidíme velké propady a v médiích se dočtete, že spadl o 10 až 15 procent. To se ale na realitním trhu neděje, protože tam transakce trvají, hlavně na tom institucionálním trhu, tři až šest měsíců. Než trh zareaguje, tak to nějakou dobu trvá. Takže i když trh je v problematické situaci, tak spíše všichni vyčkávají. To je situace, která nastala nyní. 

Investice do realit se dlouhodobě vyplácí

A vy investujete do realit?

Ano. Člověk by měl následovat to, co sám říká. I svým studentům říkám, že když jejich prarodiče do něčeho nainvestovali, tak investice do nemovitosti bylo to nejlepší. Protože akcie se znárodňovaly a dluhopisy ztratily hodnotu. I když i nemovitosti se znárodňovaly, ale alespoň se do rukou vlastníků vrátily zpět po revoluci. Každopádně si myslím, že investice do nemovitostí je důležitá součást portfolia. Myslím si, že každý člověk by měl do nemovitostí minimálně část portfolia investovat.

A jak je nyní složené portfolio Penty?

Máme teď ve výstavbě projekty jak kancelářské, tak rezidenční. Máme zhruba 60 tisíc metrů čtverečních kanceláří a retailových ploch a paralelně s tím máme několik rezidenčních projektů. Každý trh má trochu jiný cyklus a třeba u kanceláří, které se stále pronajímají, není aktuálně nejlepší moment prodávat, ale za dva roky přijde.

Jaký bude letošní rok?

Zájem u komerčních nemovitostí je třeba rozdělit do dvou částí. Jednak ze strany nájemců, a ten vidíme třeba v logistice, tam je neobsazenost téměř nula. U kanceláří jsme stále pod 10 procenty, což je pod nějakým dlouhodobým průměrem trhu. V případě poptávky investorů po tomto produktu můžete už nějaké zamrznutí sledovat. Investoři vyčkávají, jestli se ceny někam posunou.

Podcast: Bydlení v Praze bude luxus. Řada Pražanů se přestěhuje jinam, říká datový analytik

Reality

Bydlet co nejdál od velkého města ideálně na vesnici, to je a bude brzy nejlevnější varianta bydlení. „Ceny nových bytů v Praze zatím neklesají. Zda k tomu dojde, nelze predikovat,“ říká Vít Soural, zakladatel Flat Zone v dalším díle podcastu Realitní Club.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

A trh s rezidenčními nemovitostmi?

Tam zase můžeme pozorovat velkou poptávku, minimálně ve větších městech. Naopak ale chybí prostředky. Když jste si v minulosti chtěli koupit 2 + kk a půjčit si na to 80 procent, tak jste potřebovali mít čistý příjem 40 tisíc korun. Nyní je to 80 tisíc korun. Takový příjem ale ti, co si chtějí koupit 2 + kk, většinou nemají. Poptávka je po všech produktech, jen jde o to, jestli si to lidé nebo investoři mohou dovolit. 

Vy už zbrzdění poptávky pozorujete?

Vidíme to částečně u našich projektů, vidíme to více u konkurence. Důvod je ten, že většina našich projektů je vyšší střední až vyšší segment, a tam bych řekl, že klientela je méně senzitivní na úrokovou sazbu, protože více než polovinu bytů prodáváme bez hypoték. Na druhou stranu u středního produktu, kde byl historicky velký zájem menších investorů, určité ochabnutí poptávky vidíme. Nyní možná, když má někdo volné prostředky, tak je třeba dočasně zaparkuje někde na spořícím účtu a vyčkává, jak se trh vyvine.

Developeři nemají prostor pro snížení cen novostaveb

Je Penta ochotná cenu nějak zadržet, nebo i snížit?

Samozřejmě je to vždycky otázka nabídky a poptávky. My zatím poptávku vnímáme. Je třeba ale uvědomit si i to, že jsme trošku skřípnutí tím, že se posunuly stavební náklady. Výrazný prostor pro zlevnění nemáme. V období, kdy se ještě stavělo za nižší ceny a ceny bytů se zvýšily, byl marže po nějakou dobu trošku vyšší. S nárůstem cen stavebních nákladů se ale smrskly.

Na dostavbu Waltrovky si Penta půjčila dvě miliardy. Souvisí to s růstem vstupů a nákladů, anebo už jste od začátku uvažovali, že si na tento projekt vezmete úvěr od banky?

U všech projektů se snažíme kombinovat financování vlastními prostředky a bankou, takže toto bylo něco, co jsme vyjednávali posledního půl roku. Je standardem, že u každého většího projektu se snažíme získat bankovní financování, protože díky tomu náš vlastní kapitál vydělává víc. Jde tedy o standard, který nijak nevybočuje z našich postupů.

Penta si půjčila na dostavbu dvou kancelářských budov skoro dvě miliardy

Reality

Developerská firma Penta Real Estate získala bankovní úvěr 74 milionů eur, tedy přes 1,8 miliardy korun, od ČSOB a České spořitelny na výstavbu administrativní části projektu Nová Waltrovka v pražských Radlicích.

ČTK

Přečíst článek

Čekali jste takový zájem o prostory v Masaryčce?

Masaryčka pro nás byla velmi příjemným překvapením. Říkali jsme si, že zkusíme udělat nějaký produkt, který ještě v Praze nebyl, top architekturu na top místě. Když jsme ji naceňovali, šli jsme na hranici 20, 30 procent nad top trhem v Praze. Mezi agenty panovala určitá skepse, jestli se nám to podaří. Nyní máme pronajato více než 90 procent kanceláří a zatímco standardní „primerent“ neboli nejvyšší nájemné v Praze je někde kolem 23 euro, tak my pronajímáme někde kolem 27–30 euro a poslední jednotky jsou za 33 euro. Tedy jsme až 50 procent nad trhem.

Čemu to přičítáte?

Mnoho firem řeší, jak dostat zaměstnance zpátky do práce. A jedna z cest je vybrat jim atraktivní místo, kam budou chtít chodit a zvýší to celkovou efektivitu firmy.

Kdy bude tento projekt kompletně hotový?

Měli bychom kolaudovat někdy v červnu nebo v červenci. První nájemci se budou stěhovat v průběhu srpna. Hlavní otevření by mělo proběhnout v září roku 2023.

Prostor kolem bývalého Transgasu chceme oživit

Jak to vypadá s Transgasem, respektive s pozemkem, který po něm zbyl?

Historicky byl tento projekt koncipovaný výhradně jako kancelářský. Abychom ho ale lépe zapasovali do okolí Vinohrad, předpokládáme, že třetina budou kanceláře a dvě třetiny byty. Zároveň plánujeme nějaké služby a restaurace v přízemí.

Aktuálně je projekt v jaké fázi?

Nyní probíhá architektonická soutěž. I když už nějaké projekty existovaly, my je chceme soutěží pověřit. Na stole je několik variant a vzhledem k tomu, že jde o velmi důležité místo, péči si opravdu zaslouží.

Máte i nějaké řešení, které by mohlo být vybočující z prostoru nad Václavským náměstím?

Máme tam několik řešení, každé má svoje výhody a nevýhody. Ambicí je místo co nejvíce otevřít a zpříjemnit.

Jde o vyzvanou architektonickou soutěž. Figuruje v ní opět i ateliér Zahy Hadid, který pro Pentu navrhl Masaryčku?

Zaha Hadid tam není, ale jedním z těch studií je architekt Jakub Klaška, který u Zahy Hadid působil.

Nejzelenější stadion na světě? Stát bude v Číně, navrhoval ho i český architekt

Reality

Do rychle rozvíjejícího čínského města Chang-čou přibude nový sportovní areál. Navrhne ho známé architektonické studio Zaha Hadid Architects.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Jakub Klaška se podílel v Číně na projektu dřevěného fotbalového stadionu. Může dřevo přinést na Vinohradskou?

Teoreticky ano, ale aniž bych odkrýval nějaké detaily, tak si myslím, že zatím s tímto konceptem nepracuje. Dřevo je určitě velmi zajímavý stavební. Otázkou ale je, zda právě na Vinohrady patří.

Praha potřebuje metropolitní plán

Máte nějakou vizi, jak bude trh vypadat za pět let, ať už se bavíme o komerčních nemovitostech nebo o bydlení?

Tak co se týká komerčních nemovitostí, to je velká otázka, jakým způsobem s tím zahýbe homeoffice u velkých firem. Myslím si, že uvidíme trend úprku za kvalitou. Kancelářská centra někde na okraji Prahy nebo za Prahou budou velmi málo atraktivní. A město bude hrát hlavní roli i v případě bydlení. A jenom doufám, že Praha skrze úpravy územního plánu a metropolitního plánu umožní intenzivnější výstavbu.

Očekáváte, že Praha se bude dále zvětšovat, i když bude krize?

Všude ve světě vidíme trend urbanizace. Ale stavět tam je mnohem jednodušší. Otázkou je, jak se s tím Praha vyrovná, protože Praha samozřejmě není stavěná například na výškové budovy. Jak naši metropoli zahustit, vytvořit z ní město krátkých vzdáleností, bude největší výzvou.

A jednu z cest vidí Penta v přemostění kolejiště Hlavního nádraží?

Přemostění Hlavního nádraží je inspirováno tím, co se děje na Masaryčce, kde teď Správa železnic připravuje projekt přemostění nádraží. Měl by tam vzniknout park. Je škoda, že Hlavní nádraží funguje pouze jednoúrovňově. Navíc přemostěním by se propojily Vinohrady a Žižkov s Prahou 1. Potenciál je tam úžasný.

V roce 2020 jste říkal, že v roce 2026 by to mohlo být hotové. Je to reálné?

Časování je v Praze jedna z věcí, na které se bohužel nedá spolehnout. Nějaká diskuse běží, Správa železnic má soutěž na rekonstrukci samotného nádraží, my paralelně diskutujeme s městem, jak by přemostění mohlo vypadat. Diskuse bude tedy jednoznačně delší, ale pozitivní je, že vůbec běží.

Radní Hlaváček: Filharmonie není rozmařilost, přinese Praze peníze

Leaders

Ve středu Praha vyhlásila výsledky mezinárodní architektonické studie na podobu Vltavské filharmonie. Projekt, který by mohl být dokončen v roce 2032, vyjde hlavní město na šest miliard. Podle radního Prahy Petra Hlaváčka ale stavbu nejde hodnotit jako rozmařilost, ale jako dobrou investici, která městu přinese peníze. „Z příkladu ze zahraničí i analýz víme, že má významný hospodářský efekt. Je to dobrá investice nejenom města a jeho kultury, ale zároveň do jeho ekonomiky,“ uvedl v rozhovoru pro Newstream Hlaváček.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Zkusíte tipnout nějaká termíny?

Co se týká časování, asi už bych byl opatrnější. Myslím si, že tam je ale opravdu potenciál, když se podíváte na ty stovky tisíc metrů. Jestli by se někde mělo stavět, tak tam.

Vzorem je třeba Liverpool Street station

Jak by to vypadalo a odkud kam by co vedlo?

Krásným příkladem je třeba Liverpool Street station v Londýně. Je tam historická hala podobná té pražské, k níž je přimknuté náměstí a pod ním už jezdí vlaky. Stavět přímo nad kolejemi je obtížné, ale jakmile se koleje posunou trošku dál od výhybek, tak už najednou jsou místa, kde budovu můžete založit.

Takže přemostění unese dejme tomu i kancelářskou budovu?

Určitě. Myslím, že příkladů je hodně, v Paříži, ve Španělsku několik míst, ve Stuttgartu v Německu, kde celé nádraží posouvají pod zem. Myslím, že železnice jsou místa, která město rozdělují, a navíc jejich okolí nepatří k těm atraktivním a moc nefungují. Města to vnímají, a kde se daří železnice zapouzdřit, dělají to.

Železnice jsou tedy už od 19. století klíčem k životu měst?

Přesně tak. I v Praze nádraží byla místy, která otvírala svět. Tedy kromě Masaryčky, která byla jako jediná uvnitř hradeb. Mimochodem i proto je evropským unikátem, když skrze ni přijížděly vlaky do středověkého města. Když večer vlaky dojezdily, tak se zavřely brány. Zpět ale k vaší otázce, stále platí, že co se týká dopravy, nádraží do měst přináší život. I když nyní maličko převládá negativní dopad železnice na okolí.

Jak moc je reálné, že k přemostění Hlavního nádraží dojde?

Kdybychom tomu nevěřili, tak na tom tak intenzívně „nevyšíváme“. Věřím, že to dopadne, ať už to budeme my, nebo někdo jiný. Je to trend, který se nezastaví, a i pro město je zásadní, aby se to stalo.

Pavel Streblov

Má na starosti zejména přípravu revitalizace Masarykova nádraží a projekty administrativních budov v ČR. Do Penty přišel v roce 2012. V předchozích letech byl partnerem v realitním private equity fondu 3C, poradcem finančních institucí při restrukturalizaci developerských portfolií a působil rovněž jako poradce na ministerstvu financí či v oddělení dluhopisů JP Morgan v Londýně. Jako externista vede kurz o investování a oceňování nemovitostí na IES FSV Univerzity Karlovy.

Proč se nestaví byty? Dejte nám konečně pořádný územní plán a stavební zákon, volají stavitelé

Reality

Územní plánování a stavební řízení. Dvě začarovaná sousloví. Developeři si stěžují, že kvůli složitosti obou trvá v Praze povolování výstavby bytového domu až deset let, někdy i déle. Třeba ve Vídni je doba desetinová, rychleji se povoluje i v řadě zemí třetího světa. V Česku s tím jakoby nikdo nedokáže hnout. Praha má „provizorní“ územní plán starý přes dvacet let. Nový stavební zákon chystala minulá vláda čtyři roky, současná ho rok předělávala, stále není schválen.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Podcast: Nic horšího jsme tu za dlouhá léta neměli, říká prodejce hypoték Roček

Reality

Co se bude dít na realitním trhu v letošním roce? Horší konstelaci jsme tu ještě neměli, říká Milan Roček. Před dvaceti lety založil Roček společnost Hyposervis. Jako snad úplně první začal v Česku prodávat hypotéky. Vytvořil společnost, která je lídrem trhu v prodeji půjček na bydlení. Pomohl tisícům lidí dostat se k vlastnímu bydlení. Zprostředkoval tisíce transakcí. O dění na hypotečním trhu ví víc než ostatní.

Dalibor Martínek

Přečíst článek