Tomáš Jandík: Otevírá se okno pro investice do nemovitostí. Než ECB začne snižovat sazby

Kdo má aktuálně kapitál, dokáže zajistit lépe dlouhodobé příležitosti. Až klesnou sazby ECB, hodnota nemovitostí opět poroste, říká Tomáš Jandík, místopředseda představenstva REICO Investiční společnost České spořitelny. Společnost je největším českým fondem, který investuje do nemovitostí. A svým klientům dokáže solidně zhodnotit jejich peníze. REICO IS ČS drží víc než dvacet prémiových nemovitostí v Česku, na Slovensku a vydala se nakupovat i do Polska. Teď, když ČNB poprvé po roce a půl snížila sazby, nastal podle Jandíka čas nakupovat.

Pokud už Češi investují, preferují nemovitostní fondy. Říká se o nich, že dokáží dobře zhodnotit peníze. Jaká je realita?

To je pravda, alespoň na investičním horizontu produktu. V první řadě, nemovitosti inkasují nájemné. Navíc jejich hodnota v čase typicky roste. To jsou dva základní aspekty, které přinášejí výnos investic do nemovitostních fondů. Je ale potřeba zdůraznit, že nemovitostní fondy by měly být jen jednou ze složek investičního portfolia a investice do nich řešit v kontextu celého portfolia.

Jak velkou částí portfolia investora by měly být nemovitosti, nemovitostní fondy?

To je specifické pro každého investora. Tady by měl dát doporučení zkušený bankéř. Typickým řešením je patnáct až dvacet procent. Důležité je oddělit hodnotu vlastního bydlení od investičního portfolia.

Nemovitostní fond je pevný pilíř investic, rekordní výnos není účelem, říká Dušan Sýkora, šéf realitních fondů Reico ČS

Reality

V nemovitostních fondech by měli mít klienti patnáct až dvacet procent veškerých svých investic, říká Dušan Sýkora, ředitel nemovitostních fondů Reico České spořitelny. Účelem investic do nemovitostí podle něj nemusí být primárně rekordní zhodnocení financí, ale naopak ochrana peněz před znehodnocením pomocí konzervativního instrumentu.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Říká se, že nemovitosti jsou sázkou na jistotu. Že jejich hodnota v průběhu času vždy roste. Je to pravda?

V dlouhodobém horizontu se to tak dá říct. U rozsáhlého portfolia REICO ČS NEMOVITOSTNÍ to je typicky 0,5 – 1,0 procenta p.a. Míra růstu či poklesu může být odlišná podle typu fondu a fáze tržního cyklu. Často se nemovitostní fondy házejí do jednoho pytle, ačkoliv mohou být obrovsky rozdílné. Výnos se dá na žebříčku jednoduše historicky porovnat. Kde jsou ale obrovské rozdíly, je likvidita a rizikový profil a právě u toho by investoři měli dávat velký pozor. Každý fond může fungovat úplně jinak.

Nemovitostní fondy investují do různých aktiv, do logistických center, retail parků, do bydlení, do kancelářských budov. Jak se má investor vyznat v těchto možnostech?

To, co zaznělo, jsou různé tržní sektory. Každý sektor je jinak rizikový. A každý z těchto segmentů se z hlediska rizikovosti investice může v čase vyvíjet jinak. Například dnes stále „frčí“ logistika. Kanceláře procházejí korekcí, maloobchod korekcí již prošel. Sektor je ale sám o sobě pouze jedním z rizikových faktorů. Pokud na sektory investor nemá silný názor, je lepší je diverzifikovat.

Co se týká rizik, tak mnohem důležitější je kvalita nemovitosti nezávisle na sektoru: zda se jedná o prémiové nemovitosti, nebo o druhořadé v rámci toho sektoru. Dále je důležitá bankovní páka: čím větší zadlužení, tím větší riziko. Podstatné také je, v jakých zemích fond investuje. Důležitá je také průměrná délka zajištěného nájemného, na které se investoři mohou spolehnout. Rizikových faktorů je celá řada a každý nemovitostní fond nabízí jiný mix.

Platí obecně, že čím delší nájemní smlouvy má ten který fond ve svých nemovitostech nasmlouvaný, tím je investice do takového fondu bezpečnější?

Větší délka nájemních smluv na jednu stranu stabilizuje hodnotu nemovitosti, na druhou stranu závisí i na rozdílu stávajícího a tržního nájemného. U tzv. podpronajatých budov lze vydělat více na kratších smlouvách. Zmíněná data by každý fond měl transparentně reportovat, aby si investor mohl udělat vlastní náhled na situaci.

Václav Kinský: Kolaps? Realitní dravci už větří příležitosti

Názory

Letošní rok investicím do nemovitostí nepřeje. Inflace i vyšší úrokové sazby způsobily, že ani jeden z 33 českých realitních fondů investorům pořádně nevydělal. Tam, kde jedni vidí kolaps, jiní už cítí příležitost.

Václav Kinský

Přečíst článek

Podívejme se na investice do nemovitostních fondů z pohledu investora. Člověka, který má hotovost. Jakou strategii byste mu doporučil?

Pokud je to investor, který má hodně prostředků a vybírá si fondy kvalifikovaných investorů s velmi specializovanou strategií, pak si může sám v portfoliu namixovat jednotlivé sektory, například logistické parky, retail parky nebo pouze kanceláře. Ale valná většina investorů nemá tak velké prostředky, aby mohli v rámci nemovitostní alokace jít až do takto specifických a detailních pozic. Od toho jsou tady diverzifikované nemovitostní fondy, které tuto diverzifikaci pro klienta připraví. A to je například fond REICO ČS NEMOVITOSTNÍ, kde se soustředíme jen na nejlepší nemovitosti.

Na trhu existují desítky nemovitostních fondů. Jaký parametr mám sledovat? Jak si vybrat ten, který mi peníze zhodnotí a kde o ně nepřijdu?

Pro obyčejného smrtelníka může být ohromně těžké se vyznat v nabídce fondů. O různých rizikových faktorech jsme mluvili. Kdybych to měl hodně zjednodušit, tak je klíčová „udržitelnost“ jednotlivých parametrů fondového výnosu. To znamená, jsou výnosy každý rok obdobné, případně odpovídají vývoji trhu? Má fond jasně definovanou strategii a je propsaná do portfolia budov? Kdo je obhospodařovatelem fondu a jaká je jeho motivace? Existují nějaké konflikty zájmů? To jsou další podstatné otázky, které by si investor měl klást.

Jaká investice do nemovitostí je v současnosti nejbezpečnější? Jsou to komerční nemovitosti nebo rezidenční?

Nejbezpečnější investice je ta, která je diverzifikovaná v rámci kvalitních nemovitostí, a to s co nejmenším úvěrem. Sektor komerční, respektive rezidenční nemovitosti, je až druhořadá úvaha.

Co znamená pojem kvalita nemovitosti? Jde o stáří budovy, lokalitu nebo třeba o technické zpracování, o uhlíkovou stopu?

Je to kombinace všeho s tím, že lokalita je klíčový faktor. Kancelářská budova v centru hlavního města na metru je trochu něco jiného než retail park na kraji města. Stáří a stavební kvalita určuje atraktivitu pro nájemce a energetická náročnost budovy hodně ovlivňuje schopnost financovat nemovitost bankovním úvěrem. O všech těchto kvalitách hodně napoví jednoduchá fotka a investor by neměl vzdávat hledání rozdílů mezi nimi. Je asi intuitivní, že není nemovitost jako nemovitost.

Lukáš Kovanda: Realitní fondy zase slušně ponesou. Už příští rok

Reality

Nemovitostní fondy prožívají slabší rok. Zejména proto, že jim zdražují splátky úvěrů. Ty si fondy totiž velmi často berou v eurech. Evropská centrální banka přitom letos poměrně razantně navyšuje své úrokové sazby, takže financování právě v eurech prodražuje.

Lukáš Kovanda

Přečíst článek

Jakým způsobem vybíráte do fondu REICO ČS NEMOVITOSTNÍ budovy do vašeho nemovitostního portfolia?

Naší strategií je budovat kvalitní diverzifikované portfolio. To znamená, že do čeho investujeme, vyhodnocujeme v kontextu portfolia. Nejsme specialisti, kteří investují do jednoho sektoru, protože tam vidí přidanou hodnotu. Máme relativně stálé strategické alokace a náš přístup je, že budujeme diverzifikované portfolio. Postupně z jednotlivých sektorů přidáváme ty nejlepší nemovitosti, abychom naše portfolio obohatili. Společným jmenovatelem naší strategie je, aby každá nemovitost v tom kterém sektoru byla na nejvyšší kvalitě.

Jaká jsou kritéria, podle kterých vybíráte nemovitosti do svého portfolia?

Jsou silnější lokality a slabší, což má reflexi ve výši nájemného. U kanceláří platí, že by měly být v dobře dostupných lokalitách. Ideálně na metru. V Praze to platí dvojnásob. Logistické haly by měly být blízko dálničních sjezdů či poblíž významných ekonomických zón. Co se týká maloobchodu, záleží na typu maloobchodního prostoru. My se soustředíme na dominantní centra ve spádových oblastech, ale jsou i fondy, které se soustředí na retail parky nebo menší nákupní střediska. Každý typ nemovitosti má charakteristickou lokalitu. My se soustředíme na ty prémiově dominantní.

Nakoupili jste několik velkých logistických parků v Polsku. V čem jsou tyto investice jedinečné, proč právě Polsko?

Polsko je pro nás atraktivní, protože je tam k dispozici nově postavený kvalitní prémiový produkt, který je v Česku kvůli pomalým povolovacím procesům málo dostupný. Do Polska jsme šli již v roce 2017, abychom uchovali kvalitu nemovitostí v našem portfoliu na vysoké úrovni. Abychom nemuseli jít dolů v požadavcích na kvalitu budovy. V Polsku je prostě postavených víc nových kvalitních budov. To s sebou samozřejmě nese i riziko přemíry výstavby a volatilnější trh, ale aktuálně je situace právě opačná, protože s příchodem covidu se v Polsku omezila výstavba kanceláří a aktuální velká mezera ve výstavbě tlačí nájmy nahoru. Pro český kapitál je proto polský trh velmi atraktivní, i díky rychlejšímu povolovacímu řízení výstavby.

Mohlo být i hůř. Realitní fondy kvalifikovaných investorů vynesly průměrně deset procent

Reality

Průměrné výnosy realitních fondů kvalifikovaných investorů dosáhly loni téměř deseti procent. Nemovitostní fondy určené pro drobné střadatele, které jsou tedy regulovanější, vynesly v průměru 7,6 procenta. Vyplývá to z analýzy společnosti Freedom Financial Services.

ČTK

Přečíst článek

Jaká je „palebná síla“ REICO investiční společnosti České spořitelny? Kolik peněz můžete investovat do realit?

Máme dva fondy. REICO ČS NEMOVITOSTNÍ je tu od roku 2007 a od té doby s mírnými výkyvy roste. Investujeme do prémiových nemovitostí, a jediným limitem jsou peníze, které nám svěří lidé. Stavíme portfolio. V současnosti má naše portfolio hodnotu asi 36 miliard korun, ale ať budeme růst nebo klesat, chceme tento podíl udržet. Fond REICO ČS LONG LEASE je menší a má aktuálně téměř 40procentní podíl hotovosti připravené na nové akvizice, takže se dá očekávat, že fond své nemovitostní portfolio brzy navýší.

Jak se na hodnotě majetku fondů REICO odrazilo globální přeceňování v důsledku zvýšení úrokových sazeb? Hodnota západních nemovitostí výrazně poklesla…

Je to pravda. Znalecká ocenění nám snížila hodnotu realitního portfolia, meziročně asi o jedno až dvě procenta. Což je ve srovnání se západní Evropou, kde je trh mnohem dynamičtější, velmi malé číslo. Na Západě je více nemovitostí, trh je větší, je likvidnější. Prodává se tam rychleji, a proto tam i úprava v cenotvorbě probíhá rychleji. V Česku je mnohem větší omezení na straně nabídky i na straně výstavby. Je zde velké množství lokálního kapitálu, který chce mít zajištěnou pozici. Proto je tento trh mnohem stabilnější.

Jinými slovy, nemusíme se obávat krachu cen komerčních nemovitostí, jak se o tom hovoří v západní Evropě?

Trhy jsou propojené přes eurové financování a poptávku globálních hráčů. Ale určitě bych nemluvil o krachu, spíše o probíhající korekci. I my jsme snížili hodnotu nemovitostí. Tyto vlivy se do trhu již propsaly. Pozitivní je, že aspoň v ČR již začaly sazby centrální banky opět klesat. Náš trh je navíc stabilnější díky síle lokálního kapitálu a také kvůli omezení na straně nabídky. Citlivost na tržní výkyvy byla v posledních letech v České republice nižší. Na západě byly korekce větší.

Česká národní banka snížila základní úrokovou sazbu ze sedmi na 6,75 procenta a čeká se její další snižování. Taktéž v eurozóně se již brzy čeká snižování úrokových sazeb. Jak se tento trend, zvyšování dostupnosti peněz, promítá do vašeho přemýšlení o budoucích investicích do nemovitostí?

Je potřeba odlišovat sazby ČNB a ECB. Hodnotu komerčních nemovitostí ovlivňuje Evropská centrální banka. Komerční nemovitosti jsou pronajaty v eurech, financují se v eurech. ČNB pak ovlivňuje palebnou sílu českých nemovitostních fondů, jejich schopnost zajistit si nový kapitál. Aktuálně je velká konkurence od fondů peněžního trhu a spořicích účtů. Ideální situace, která by mohla nastat pro rybníček českých nemovitostních fondů, je, že Česká národní banka sazby dále sníží, tak aby nemovitostní fondy měly zvýšený přítok likvidity a mohly nakoupit nemovitosti ještě předtím, než sníží sazby ECB. To by ve finále mělo efekt na zvýšení hodnoty těchto nemovitostí kvůli přetlaku kapitálu. Není to dávno, co se na prodeji prémiové kanceláře sešlo 15 nabídek a ta doba bude jednou zpátky.

Češi se zbytečně zdráhají investovat skrze realitní fondy. Podle čeho vybírat a na co si dát pozor

Money

Češi sice rádi nakupují nemovitosti, ale jen fyzicky. S investicemi do nemovitostních fondů si moc neví rady a pro většinu jsou velkou neznámou. Jedná se přitom o konzervativní investiční nástroje, které by měly být v každém investičním portfoliu. Zeptali jsme se proto několika expertů, jakou část portfolia by měly tvořit, co si při investování do realitních fondů ohlídat a pro koho tato investice naopak vůbec není. 

Věra Tůmová

Přečíst článek

Takže i REICO vnímá toto „okno“ jako příležitost k novým akvizicím?

Ano. To platí pro všechny fondy. Kdo má aktuálně kapitál, dokáže zajistit lépe dlouhodobé příležitosti. Až klesnou sazby ECB, hodnota nemovitostí opět poroste, pokud již neporoste dříve s indexací nájemného o inflaci.

Ustojí tento růst ještě vaši nájemci?

U typického kancelářského nájemce dělají náklady na nájemné zhruba deset procent. Takže když se to zvedne o šest procent, tak to není pro nájemce kritické. Nájemce by měl být schopen propisovat zvýšení nájemného do cen svého zboží a svých služeb.

Jaký je váš výhled vývoje nemovitostních fondů v příštích letech?

Pod správou nemovitostních fondů je zhruba 70 miliard korun. Důležité je si říct, v jaké fázi trhu se nacházíme. Zda jsme na dně, nebo ještě nějaká korekce přijde. Já jsem mírný optimista, myslím, že si právě procházíme dnem. U fondů, které reflektovaly valuace, nečekám žádná velká negativní překvapení. Jakmile ČNB dále sníží sazby, měly by být české fondy v pozici, kdy mohou nakupovat za dobré ceny, a zajistit si tak potenciál pro dlouhodobý výnos.

Víme, co se děje ve světě realit. Buďte v obraze s naším Realitním Clubem