Tomáš Jelínek: Staré rodinné domy budou neprodejné, kvůli vysokým nákladům na energie

Zatím lidé z Prahy spíš utíkají. Do jejího okolí je ženou vysoké ceny nemovitostí. V budoucnu to ale bude naopak, říká šéf realitky Century 21 Tomáš Jelínek. Některé rodinné domy budou podle něj v budoucnu neprodejné. „To, co opravdu neroste, je cena starších domů ve Středočeském kraji s cenovkou nad 20 milionů korun, pro takové domy se jen těžko hledá kupec. Je to pochopitelné, protože i banka vždycky váží součet hypotéky a samozřejmě nákladů na provoz toho domu,“ dodává v rozhovoru.

Kdo nyní nakupuje byty?

Naše klientela se skládá z dvou typů lidí. Jsou to investoři, kteří nemovitosti vnímají jako nejlepší ochranu svých peněz, a pak ti, kteří si pořizují bydlení a už se smířili s tím, že úroková sazba nebude už pod dvě procenta a akceptují ji někde okolo pěti procent.

A kterých je víc?

To nedokážeme přesně vyhodnotit, pokud nám to neprozradí samotný investor. Nicméně 64 procent transakcí jde mimo hypotéku. To znamená, to jsou peníze, které jsou evidentně uloženy do nemovitosti.

Štiřín státu prodělává. Jako slevu musí dát, aby zámek prodal?

Reality

Prodej středočeského zámku Štiřín se nezdařil ani na čtvrtý pokus. Do středeční elektronické aukce s vyvolávací cenou 1,445 miliardy korun se opět nikdo nepřihlásil, vyplývá z aukčního webu. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) v tiskové zprávě uvedl, že vypíše nové kolo výběrového řízení. V souběžně pořádané dražbě pražského Paláce Broadway minimálně jeden zájemce kauci složil, výsledek aukce bude známý ve čtvrtek v poledne.

ČTK

Přečíst článek

Jsou to převážně Češi?

Ano. To, co nám zcela ubylo, tak to je zahraniční klientela, především pak Rusové a taky samozřejmě třeba i Izraelci. Ta komunita kupujících poslední rok téměř neexistuje.

Nahradila ji plnohodnotně klientela z Ukrajiny?

Absolutně ne. Ačkoliv tady máme Ukrajinců podle oficiálních čísel 400 tisíc, podle těch neoficiálních čísel možná milion, tak se nám spíš objevují v pronájmech a tam to je znát. Pronájmy razantně rostly.

Jak moc?

Praha se posouvala někde okolo 16 procent. V regionech to bylo méně. Samozřejmě jsou kraje, třeba Karlovarský, kde naopak nájmy stagnují. Všeobecně ale nájmy ještě porostou. A Ukrajinci na to nebudou mít vliv, protože to je nezbytný trend. Je potřeba si uvědomit, že nájmy mají setrvačnost nejméně rok proti tomu, co se děje na trhu. Takže to zdražení nájmů musíme teprve očekávat. Každý investor chce mít alespoň plusovou hodnotu. A přiznejme si, že při některých cenách třeba v Praze v současné době se jen těžko dostáváte na výnos okolo tří procent, leckdy to jsou i záporné hodnoty.

Majitel realitky: Ani Dubaj, ani Florida. Praha je přístavem bezpečných investic do nemovitostí

Reality

Nájem nebo stěhovaní za Prahu. Nic jiného možná mladým rodinám nezbyde, protože ceny v metropoli i nadále porostou. A po městech s dobrou dostupností do Prahy se poohlíží i drobní investoři. Kromě Česka realitní kancelář Philip & Frank prodává nemovitosti i v zahraničí, například ve Španělsku, Portugalsku, ale třeba i ve Švýcarsku. „Pokud bych měl volit bezpečnou lokalitu třeba na investici, chtěl bych střádat pro další generace, hledal bych spíše lokality s nějakým bezpečným vývojem. A myslím si, že třeba Praha z pohledu zahraničního investora přesně toto splňuje,“ říká Filip Šejvl, majitel realitní kanceláře Philip & Frank.

Petra Nehasilová, Dalibor Martínek

Přečíst článek

Je třeba nějaký region, který je z pohledu investora nejvýhodnější?

Můžeme připomenout třeba, Ostravsko, Ústí nad Labem nebo Mostecko. Kde pořídíte byt za velmi zajímavé peníze a zároveň rozdíl nájmu tam ve srovnání s Prahou není tak zásadní.

Jak často vaši klienti uvažují o nemovitosti jako o zajištění na důchod?

Domnívám se, že řada Čechů pochopila, že důchodová reforma je hezké slovo, ale to, co si nezařídíte sami, to nemáte. A mezi jeden z těch pilířů patří nemovitost. V první řadě to je vlastní nemovitost, protože nejsme bohužel v situaci, kdyby penze stačila na zaplacení adekvátního pronájmu, k tomu zaplatila energie a všechny služby. Mít vlastní, energeticky šetrné, pokud možno nízkonákladové bydlení je opravdu investicí do důchodu. Přiznejme, že v okolí Prahy vidíme hodně rodinných domů, které jsou 20, 25 let staré. A parametry, které byste dneska očekávali od efektivní nemovitosti nesplňují. Takže vám vlastně zbývá buďto v nich zůstat a akceptovat velmi vysoké náklady na energie, anebo naopak je zkusit prodat a velmi se uskromnit. Ale taky můžu být realitou, že takový dům v budoucnu nebude prodejný, protože přiznejme si, že za patnáct let půjdou do důchodu ročníky, které dvojnásobně přečíslují nově narozené děti.

 Vnímáte spíš trend odchodů z Prahy, protože už je drahá, anebo naopak?

Já myslím, že teďka vnímáme určitý trend vystěhování se z Prahy na její okraj, kde je levněji. Co vidíme, je, že se nám začínají právě objevovat ve Středočeském kraji velké nemovitosti, velké rodinné domy, které jsou v hodnotách hodně nad 20 milionů korun, které jsou téměř neprodejné, protože právě třeba nejsou energeticky zajímavé nebo by jejich rekonstrukce stála tolik, že to prostě jako celek nedává smysl. Takže spíše vidíme zájem stěhovat se spíš do bydlení, které prostě není energeticky nákladné.

FOTOGALERIE: Výprodej zámků v Čechách. Ceny honosných sídel padají

Reality

Ty alespoň částečně zrekonstruované u velkých měst nebo hranic s Německem stojí stovky milionů. Ty menší a v horším stavu vyjdou i na méně než 20 milionů. Přinášíme fotogalerii trofejních nemovitostí na prodej.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Jak se vyvíjely ceny rodinných domů?

To, co opravdu neroste, to jsou právě domy s cenovkou nad 20 milionů korun. Ve Středočeském kraji se taková nemovitost relativně špatně prodává, hledá se špatně kupec. Je to pochopitelné, protože i banka vždycky váží součet hypotéky a samozřejmě nákladů na provoz toho domu. A každý region vlastně má nějakou takovou hranici, za níž se rodinný dům obtížně prodává. 

Konktrétně jakou a kde?

Zmiňoval jsem Střední Čechy. A pak jsou to regiony jako například Ostravsko, kde jsme řešili nějaký projekt a vlastně jsme zjistili, že se tam musíme pohybovat pod úrovní sedmi milionů korun u novostaveb rodinných domů. Stejně tak třeba na Královéhradecku se ceny domů pohybují mezi šesti a sedmi miliony. Cokoliv bude výš, bude problematické prodat.

Jaký je zájem o zahraniční nemovitosti?

Zájem je podle mě veliký. Máme nemovitosti, které jsou opravdu dostupné, na chorvatském i slovinském trhu. A také v Černé Hoře. Máme zajímavé projekty v Bulharsku nebo ve Španělsku. Zahraniční nemovitosti jsou stále atraktivní pro určitou skupinu lidí jako investice. Lidí, kteří by si řekli, je mi 60, koupím nemovitost u moře a přestěhuji se tam, tak těch je minimum. Ale koupě luxusního apartmánu třeba právě v Černé hoře je určitě investiční příležitost, nejen pro ty, kteří milují moře a jachting. S jistotou totiž víme, že ceny nemovitostí v těchto regionech porostou.

O jakých výnosech hovoříme?

Liší se to stát od státu. Obecně u zahraničních nemovitostí se bavíme standardně o výnosu někde okolo osmi procent. Ale třeba Kostarika, kterou máme v nabídce, je to ještě o něco příznivější. Nemovitost tam pořídíte za neuvěřitelné ceny a zároveň je tam můžete velice dobře pronajímat. Takže se tam dostane i 14procentní roční výnos. Všechno má svá ale. Vždy všem říkám, pokud investujete tímto způsobem v zahraničí, počítejte to jako investici, nikoliv variantu toho, že na nejlepší sezonu tam já odjedu na tři měsíce a ve zbylém roce mi to vydělá peníze. Je to přesně naopak.

A jak se vyvíjí ceny tuzemských rekreačních nemovitostí?  

Mezi růstový segment patří apartmány a bydlení ve sportovních resortech, jako je Špindlerův Mlýn, Dolní Morava. Tyto lokality jsou topové a zájem o ně roste. Obrovsky nicméně ubyl zájem v lokalitách, které jsou už trošku vzdálenější, v podhůří hor.

Ty topové lokality asi všichni známe. Jde o Špindlerův Mlýn nebo třeba Lipno. Jsou ještě nějaké další, které stojí za pozornost?

Přidala se Dolní Morava, ta roste poměrně hezky, nebo třeba Beskydy. Jednoduše je to o tom, že se hledají spíše lokality, které vám přinášejí výnos delší dobu než jenom v zimní sezóně. Čím delší sezona je v dané lokalitě, tím je to atraktivnější pro investora. V tomto ohledu obrovsky roste jižní Morava, kam se za vínem a za cyklistikou jezdí opravdu od března do listopadu či prosince. Takže mimo sezonu jsou tam dva maximálně tři měsíce. A naopak, když budete investovat do nemovitosti v nějakém menším a níže položeném středisku, tak si vlastně kladete otázku, kdy tam lidi budou. Maximálně přes prázdniny a v době, kdy bude sníh, což může aktuálně být klidně jen měsíc. To je otázka na developery. Asi by měli v takových střediscích vytvořit atraktivnější zázemí s celoročním programem. Napadá mě třeba Rakousko, kde mají víc kvalitních doplňkových služeb. Jsou dál než my.

Ceny bytů se do deseti let zdvojnásobí, říká Tomáš Pardubický z Finepu

Reality

Hlavním důvodem, proč se staví málo bytů, proč se na ně vytvářejí pořadníky a jejich cena roste, není překvapivě neochota politiků. Hlavním problémem je infrastruktura ve městech, myslí si Tomáš Pardubický, akcionář developerské společnosti Finep. Města podle něj nemají dost peněz, aby stavěla dopravu, parkování, vodovodní řady, kanalizaci, energetické sítě. Vidí dvě možná řešení. Buď změnit rozpočtové určení daní a víc podpořit velká města, kam se lidé stěhují za prací. Nebo zajistit výstavbu infrastruktury ze strany státu. V současnosti přitom města tlačí na investory, aby sítě a vybavení financovali sami. Ti pak zvýšené náklady logicky promítnou do cen bydlení.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Metr čtvereční ve Špindlu může být dražší i než v Praze.

Samozřejmě. Je to logické, protože tam je málo možností ke koupi.

Jak byste to srovnal třeba s Rakouskem nebo i s tou Dolní Moravou, kterou jste zmiňoval?

Vlastně máme topové lokality, poměrně hodně si jich cení investoři, stále do nich investují, protože jim výnos z pronájmu apartmánu přináší zisk. Budu-li to srovnávat s lokalitami mimo topová rakouská střediska, mohu dosáhnout na stejné nebo někde i lepší ceny než ve Špindlerově Mlýně.

A naopak? Mají zahraniční investoři zájem o koupi nemovitostí v Česku?

Jeden z momentů mě hodně překvapuje. Velmi často jezdím pracovně do Spojených států a vnímám, že zájem Američanů o investice do nemovitostí v Evropě je mizivý. Jinak řečeno, Američané, kteří chtěli koupit nemovitost v Praze, tak ji koupili a žádní další nepřibývají. Je to dáno tím, že oni v Evropě nevidí příliš velkou perspektivu. Američané přece jenom počítají dobře a jsou daleko víc zaměřeni na výsledek než my. Takže dlouhodobá investice na 30 až 40 let jim nedává smysl. Dříve jsme měli poměrně velkou klientelu právě z rusky mluvících zemích, která vymizela, stejně tak jako ta z Izraele nebo z Itálie. Investorů ze zahraničí, mám pocit, máme méně.

video

Češi si zvykli na vyšší sazby hypoték. Příští rok budou nakupovat byty ještě víc než letos, shodli se odborníci

Reality

V roce 2025 poroste poptávka i ceny bytů a nájemného shodli se odborníci Realitního Clubu, který pořádá server Newstream.

nst

Přečíst článek

Jaký bude rok 2025? 

Budu spíš věštit z křišťálové koule, je totiž hodně aspektů, které budou ovlivňovat to, jak se trh otočí. Přiznejme si, že nás hodně ovlivňuje německá ekonomika a ta samozřejmě na tom není úplně nejlépe. Takže pokud se to Německu podaří ustát a udrží se alespoň na současné úrovni, pak bychom mohli letos být svědky pomalého růstu cen i poptávky. Protože se budou snižovat úrokové sazby, bude se na trh vracet běžná klientela, to znamená lidé, kteří opravdu kupují nemovitost na celý život a investují do svého osobního bydlení. A věřím tomu, že i nějaký posun v konfliktu na Ukrajině způsobí to, že přibyde vlastně kupců ze strany Ukrajinců. Takovým evergreenem je růst cen pražských nemovitostí vyvolaný jejich nedostatkem kvůli zdlouhavému povolování staveb. 

Sazby klesat budou, ne ale nijak razantně.

Myslím si, že klienti si zvykli, vlastně pochopili, že pokud na to mám, tak investice do nemovitosti s pětiprocentní úrokovou sazbou vlastně není vůbec hloupá. A opravdu čekám, že jistá korekce nastane, ale ano nebude tak horentní, jak všichni čekali. A jestli někdo čeká na úrokovou sazbu dvě procenta, tak té se nedočká, to můžu slíbit.

Umím si představit, že fotbalový stadion Sparty můžou nahradit byty, říká šéf realitní divize Křetínského EPH Petr Palička

Reality

Jakou strategii Petr Palička coby šéf realitní odnože koncernu EPH miliardáře Daniela Křetínského nastavuje? Které projekty se budou posouvat a které naopak prodávat? Jak to bude s fotbalovým stadionem Sparty na Letné nebo Palácem Bellevue na nábřeží? Poslechněte si další díl podcastu Realitní Club.

Petra Nehasilová, Dalibor Martínek

Přečíst článek

Hypoteční aktivita Čechů zesílila. Ti letos investují do zahraničních nemovitostí

Money

Banky a stavební spořitelny v Česku poskytly v červenci hypoteční úvěry za 23,8 miliardy korun, což je proti červnu pokles o pět procent. Meziroční růst ale zrychlil na 109 procent.

ČTK

Přečíst článek