V Polsku je trh předvídatelnější. Města tam chtějí stavět, říká generální ředitel českého developera

Na pozici generálního ředitele developerské společnosti Crestyl je Simon Johnson oficiálně pár týdnů, ještě déle se na ni ale Angličan žijící v Česku 25 let připravoval. O budoucnosti má tak jasno. V Česku například Crestyl uvažuje o spojení se s Pražskou developerskou společností a po Polsku plánují vstoupit i do Německa. I nadále ale bude development v tuzemsku tou nejdůležitější byznysovou nohou. „V Česku cílíme na vyšší segment nemovitostí a ty mají také větší hodnotu než ty v Polsku, kde stavíme víc ale také v nižším segmentu. Český trh je na druhou stranu hůř předvídatelný,“ říká Simon Johnson v rozhovoru.

Jak moc se změnil obsah vaší činnosti, poté co jste před třemi měsíci převzal pozici generálního ředitele?

Nebyl to přechod ze dne na den. Připravoval jsem se na to samozřejmě mnohem delší dobu. Oficiální oznámení jsme směřovali k listopadu, bylo důležité to takto oznámit kvůli zaměstnancům i partnerům. Ve firmě, v Česku i Polsku, pracuje dohromady něco kolem 320 lidí, a právě kvůli nim jsme zvolili tento způsob komunikace.

Vnímáte jako Angličan nějaké rozdíly mezi Čechy a Poláky?

Obtížně se mi to hodnotí. V Česku jsem díky tomu, že se dohovořím Česky, mnohem blíž k řadovým zaměstnancům. V Polsku jsem naopak primárně v kontaktu s ředitelstvím firmy, s nímž mluvím anglicky. Nemohu to proto tedy srovnávat.

Nyní se soustředíme na Brno

Který z projektů, který máte aktuálně na stole, považujete za nejpalčivější?

Aktuálně nejvíc naší energie a pozornosti míří do Brna do našeho projektu Dornych. Zahájit v dnešní době multifunkční výstavbu takových rozměrů, budujeme vlastně celou novou čtvrť, vyžaduje hodně práce.

Jak dlouho jste projekt od počáteční akvizice vlastně připravovali?

Trvalo to zhruba sedm let. A nemyslím to nijak jako výčitku Brnu, jen to konstatuji. Spolupráce se zástupci města byla velmi efektivní, tamní úřady jsou velmi profesionální.

Na tuzemské poměry je sedm let vlastně lepší průměr.

Je to tak.

Brno jede. Zchátralé průmyslové areály mění na moderní čtvrti, i Praha by mohla závidět

Reality

I brněnské brownfieldy se postupně mění. Letos se začne stavět hned vedle Cejlu nebo vedle tamního hlavního nádraží. Jak se někdejší průmyslové areály promění?

Petra Nehasilová

Přečíst článek

V Praze jste dokončili rekonstrukci barokního paláce Savarin. V jaké fázi se nachází další etapa tohoto projektu? Kdy se začne stavět?

Máme vydané územní rozhodnutí, které odklepli jak městští, tak i státní památkáři. Projekt podobného rozsahu samozřejmě ještě musí projít fází odvolacího procesu, právě něm se aktuálně nacházíme. Věřím, že se nám to ke zdárnému konci podaří dotáhnout ještě do konce tohoto kvartálu.

Na co se kromě Mucha muzea, toho si mimochodem všiml i deník Financial Times, můžeme těšit?

Ze spojení s Mucha muzeem máme velkou radost. Muchu vnímám jako jednoho z nejznámějších českých umělců v zahraničí a prostor, který je mu v Savarinu vyčleněn, je sám o sobě krásný. Máme podepsané i smlouvy s dalšími nájemci, ale zatím nemohu zveřejňovat jejich jména. Nicméně jde o známá značky, poskytující služby na nejvyšší úrovni.

O pronájem v Savarinu je zájem

V části paláce má vzniknout gastronomický provoz. O jaký koncept půjde?

Prioritou pro nás bylo vybrat takový provoz, který dokáže obsloužit turisty, kteří zamíří do Muchova muzea a zároveň ty, kteří pracují v centru.

Je o prostor v Savarinu zájem?

V roce 2023, kdy trh stagnoval, jsme jednali s každým zájemcem. Aktuálně trh funguje zcela jinak a skladba hlavních nájemců je jiná.

O jak vysokém nájmu v Savarinu hovoříme?

Pohybujeme se v samém centru Prahy a jde o exkluzivní projekt. Tomu bude odpovídat i cena nájmu.

V listopadu 2023 jste dokončili akvizici 50procentního podílu polské developerské společnosti Spravia, která staví především bydlení. Budete se tedy v Polsku věnovat jenom rezidenčnímu trhu nebo uvažujete i komerční výstavbě?

Spravia je skutečně jedním z největších rezidenčních developerů na polském trhu, kde má velmi silný brand. Aktuálně jsme etablovaní v pěti polských městech. My do brandu budeme investovat a dále ho rozvíjet. Na druhou stranu máme i zájem rozjet komerční výstavbu. Zatím sice nemáme konkrétní projekt, ale poohlížíme se. Polský trh je pro nás hodně zajímavý.

Polský trh je víc předvídatelnější než ten český

Kolik zhruba tedy postavíte v Polsku bytů?

V tomto roce plánujeme v Polsku prodat až 1700 bytů v nových i již běžících rezidenčních projektech. A chceme zahájit 15 nových projektů s více než 2 600 byty. Když to porovnám s Českem, kde jich chystáme nižší stovky, Polsko je skutečně významně větším trhem.

Poohlížíte se ještě po další zemi, kam byste chtěli expandovat?

Na budoucnost se díváme z mnoha úhlů. Jedním z nich je určitě organický růst jak v Česku, tak i v Polsku. Tam, jak jsem zmiňoval, plánujeme vstoupit na trh s komerčními nemovitostmi. A uvažujeme i o další zahraniční expanzi. Hodně nás zajímá Německo, kde hledáme vhodný projekt už tři roky. Dostali jsme se i do fází vyjednávání, ale zatím jsme nenašli strukturu, která by nám vyhovovala. Věnovat se expanzi do Německa intenzivně máme v plánu i pro tento rok.

Jde především o velká města?

Ano. Na začátku musí jít o projekt většího rozsahu v Berlíně či jiném velkém městě.

A půjde spíš o komerční nebo rezidenční výstavbu?

Jsme oportunisté. Strategie je cílit na rezidenční výstavbu je. Ale příležitosti, které přichází, jsou spíš kombinací.

Streblov z Penty: Na nákupech jsme pořád a sledujeme i zahraniční trhy. Hlavně Anglii a Německo

Reality

Penta Real Estate rozvijí výstavbu hned na několik místech v Praze. Velkou výzvou je pro ni bezpochyby revitalizace Florence. O tom, jak toto území bude vypadat rozhodla před třemi lety urbanistická soutěž, nyní jsou na stole architektonické soutěže, které mají navrhnout podobu čtyř bloků mezi magistrálou a autobusovým nádražím Florenc. „Přesně to jsou místa, kde by se mělo primárně stavět, protože veškerou infrastrukturu máte už na místě,“ říká Pavel Streblov, obchodní ředitel Penta Real Estate. Ten má kromě klíčových projektů v Praze na starost i její zahraniční expanzi.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Neuvažujete o expanzi do vaší rodné Británie?

Byznysově zatím necítíme, že by šlo o správný směr. Development tam vzhledem k tomu, že Británie není v EU, není dvakrát jednoduchý. Opěrnou nohu v západní Evropě cítíme jako důležitý milník, ale jako zajímavější vidíme spíš zmiňované Německo.  I kvůli geografické blízkosti Česku.

V čem je Polsko tak atraktivní?

Polský rezidenční trh je velmi stabilní. Tamní města jsou velmi proaktivní ve vyhledávání vhodných pozemků pro výstavbu. Vedení měst vnímá jako svoji povinnost zařídit dostatek bydlení. Povolovací procesy mají podobné jako my v Česku, ale výstavba je tam mnohem víc předvídatelná. Mají vyřešené územní plánování. Takže když v Polsku koupíte pozemek, do roka na něm můžete začít stavět.

Jak silnou nohou vašeho byznysu je tedy Polsko?

V Česku cílíme na vyšší segment nemovitostí a ty mají také větší hodnotu než ty v Polsku, kde stavíme víc ale také v nižším segmentu. Český trh je na druhou stranu hůř předvídatelný.

Kolik metrů čtverečních postavíte letos v Česku a kolik v Polsku? O jak velké investice v obou zemích půjde?

Nelze to úplně snadno říci podle konkrétního roku, protože přeci jen development jakéhokoliv projektu je záležitost na několik let. Ale pokud se podíváme čistě na zahájení výstavby, tak v Polsku se letos bavíme o projektech s plochou přibližně 140 tisíc metrů čtverčních a v Česku asi 76 tisíc metrů čtverečních.

V Česku je čím dál tím míň příležitostí

Vidíte i nějaké zajímavé příležitosti v Česku? Ať už v Praze, v Brně nebo i dalších městech?

Příležitosti k pořízení pozemku za rozumnou cenu stále jsou. Není jich tolik, ale jsou. Intenzita výstavby v Praze je samozřejmě mnohem nižší než například v Londýně, ale prostor pro výstavbu stále vidím. Jako velkou příležitost vnímám i schválení nového Metropolitního plánu, který například přinese úřadům mnohem větší flexibilitu v povolování přestaveb béčkovým komerčních budov, které nejsou na metru, na byty. Nicméně přiznává, že nacházet příležitosti je stále náročnější.

V Česku se staví nejmíň ve střední Evropě. Nejlépe jsou na tom Slováci

Reality

V Česku se staví nejméně ze všech zemí středoevropského regionu. Uteklo mu už i Slovensko. Největší objem peněz míří stejně jako v předchozích letech do průmyslových a logistických areálů, ukázal průzkum KPMG Property Lending Barometer.

pej

Přečíst článek

Uvažujete i o nájemním bydlení? Je pro vás atraktivní?

V posledních pěti letech prošlo hned několika vlnami. Hned po pandemii bylo vnímané jako nejlepší a nespolehlivější investice. Posléze přišlo období razantního zvyšování úrokových sazeb, kdy zájem trochu opadl. A s postupným snižováním sazeb, očekávám, že se to zlomí. Nejde ale jen o výnosy. Nájemní bydlení souvisí i s vývojem společnosti. Umožňuje nám být flexibilní, nezávislí na místě, měnit práce, jak to od nás doba vyžaduje. Takže ano, nájemní bydlení je atraktivní byznys. Jde o trend, který bude v Česku i nadále sílit. V Polsku možná o něco později. Sociální tlak na vlastnické bydlení je tam možná silnější než v Česku.

Pražská developerská společnost připravuje výstavbu osmi tisíc městských bytů. V příštích deseti letech do nich investuje desítky miliard korun. Hledá i možnost spolupráce se soukromým sektorem. Je i to cesta, kterou byste se mohli vydat?

S Pražskou developerskou společností jednáme o konkrétním případu. Takže ano je to možnost, kterou zvažujeme a podporujeme ji. Ve spojení veřejného a soukromého kapitálu určitě vidím příležitost pro obě strany. Velmi efektivně by mohlo dojít k výstavbě jak komerčních bytů, tak i těch nájemních pro potřebu města. 

Jak takovou spolupráci chcete nastavit?

Právě tyto detaily spolupráce jsou předmětem ročního jednání.

Jak hodnotíte uplynulé roky z perspektivy vašeho byznysu? Pocítili jste zpomalení trhu?

Rok 2022 a 2023 byl těžký. Ale už na konci loňského roku jsme začali pociťovat zlepšení, například v listopadu 2024 jsme prodala nejvíc bytů v historii Crestylu. Vnímám to tak, že jsme na začátku jakési pomyslné křivky, poptávka nadále poroste. Jinak je na tom segment komerčních realit, teď mluvím o kancelářích, který je oproti rezidenčnímu o 12 měsíců pozadu. Návrat do normálu v případě kancelářského trhu očekáváme za rok.

Petr Urbánek: Palmovka nebo Nové Dvory. Praha postaví několik nových, velkých sídlišť

Reality

Pražská developerská společnost (PDS) chystá v Praze zastavět několik velkých ploch. Vzniknou tak v podstatě celá nová „sídliště“. Ne však taková, jak se tomu rozumělo před dvaceti či třiceti lety. Nepůjde o shluk na sebe namačkaných paneláků, ale o oblasti, kde vzniknou stovky bytů, ale i obchody, provozovny služeb, klidové zóny. O stavu záměru mluvil v podcastu Realitní Club Petr Urbánek, ředitel PDS.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Jak porostou ceny nemovitostí?

I v budoucnu se do cen bytů bude promítat jeden z nejožahavějších tuzemských problémů – nedostupnost bydlení. A vzhledem k očekávanému poklesu sazeb a zároveň růstu mezd, neočekávám, že by se dostupnost bydlení zlepšila. Bytů bude nedostatek, a poptávka bude převyšovat nabídky. Růst očekávám někde nad úroveň inflace.

Simon Johnson

Do společnosti Crestyl nastoupil v roce 2010 na pozici výkonného ředitele. Předtím se podílel například na developmentu bratislavského centra Eurovea nebo pražského Palladia. Angličan mluvící plynule česky i slovensky působí ve střední Evropě již téměř 25 let, kdy se sem přestěhoval kvůli manažerské roli v mezinárodní společnosti Bovis, poté působil i v řadě dalších developerských firem. Na konci loňského roku převzal po majitelovi skupiny Crestyl Omaru Koleilatovi pozici generálního ředitele.

Umím si představit, že fotbalový stadion Sparty můžou nahradit byty, říká šéf realitní divize Křetínského EPH Petr Palička

Reality

Jakou strategii Petr Palička coby šéf realitní odnože koncernu EPH miliardáře Daniela Křetínského nastavuje? Které projekty se budou posouvat a které naopak prodávat? Jak to bude s fotbalovým stadionem Sparty na Letné nebo Palácem Bellevue na nábřeží? Poslechněte si další díl podcastu Realitní Club.

Petra Nehasilová, Dalibor Martínek

Přečíst článek

Ostravský developer: Stavíme průmyslové haly i kostely

Reality

Ve stavebním průmyslu se Jan Hasík pohybuje přes dvacet let. Z nenápadné firmy v nenápadném regionu vybudoval miliardový holding, který rozvíjí průmyslové a komerční nemovitosti a také rezidenční projekty.

Petra Nehasilová

Přečíst článek