Realitní crowdfunding dostane nová pravidla. Pro investory bude důvěryhodnější

V Evropě postupně začne platit regulace i pro obor realitních mikroinvestic, tedy takzvaného realitního crowdfundingu. Evropský parlament kvůli tomu schválil v roce 2020 speciální nařízení, které už vloni vstoupilo v platnost. Teď je přechodové období, kdy do příštího roku se musí všechny země EU připravit tak, aby regulace mohla fungovat a všechny platformy mohly stihnout požádat o licenci. To vše by mělo vnést do nového realitního byznysu větší jistotu a důvěru, říká ředitel realitní platformy BrikkApp Jan Večerka.

Realitní crowdfunding je relativně mladý a rozvíjející se obor a neměl dosud proto žádnou oficiální regulaci. Co to pro investory znamenalo?

To, že neexistovala prakticky žádná omezení, která by určovala, kdo tento byznys může, či nemůže dělat. Kdokoliv si zamanul, že bude nabízet tímto způsobem investování, tak de facto mohl. A tak to bylo zatím ve většině zemí. Jen málokde mají aspoň nějaké regulatorní předpisy, které by určovaly pravidla. Regulovány jsou v tuto chvíli centrálními bankami jen nakládání s prostředky investorů nikoliv crowdfunding.

Mluvíme ale o samotném nabízení investic, které dosud regulováno nebylo, jinak finanční svět jako takový je obecně hodně regulován. To znamená, že pomocí online platformy mohu nabízet investice, ale pro to, abych nakládal s financemi investorů, již licenci mít musím ( tedy, abych mohl nabízet tzv. investorské peněženky, ze kterých investoři investují své peníze). Zároveň se na mě vztahují obecné povinnosti vyplývající z AML (zákon proti praní špinavých peněz) regulace – musím proto dělat dobře KYC (znát svého zákazníka), být v souladu s GDPR.

Podle toho, jak se crowdfunding v posledních letech vyvíjí, tak se předpokládá, že do pěti let bude mít tento byznys hodnotu skoro 869 miliard dolarů, což už není možné ponechat bez regulace. To je obrovský byznys, který musí mít nastavená pravidla fungování.

Investovat do nemovitostí jde i bez milionů na účtu. Jak funguje realitní crowdfunding

Reality

Biofarma v Lotyšsku, která potřebuje doplnit sezónní zemědělskou techniku, aby mohla rozšířit své farmářské podnikání. Činžák v Německu, který chce odkoupit další část bloku, zrekonstruovat a prodat apartmenty. Hotýlek v anglickém Ulverstonu nebo koupě bytového domu v Plzni, britském Canterbury či Vídni, které také potřebují renovaci. I tak mohou vypadat investice do realit, na které dosáhne „obyčejný“ smrtelník bez milionových úspor.  Díky realitním crowdfundingovým platformám k tomu dnes už stačí jen minimální prostředky pro investici, a to od jedné tisícikoruny či stovky euro výše. 

Věra Tůmová

Přečíst článek

A jak to tedy bude s tou schválenou regulací realitního crowdfundingu?

Na půdě Evropského parlamentu byla regulace crowdfundingu schválená už v roce 2020.  Evropský parlament k tomu vydal nařízení (EU) 2020/1503, které by mělo v dohledné době začít platit ve všech členských zemích EU. Vstoupilo totiž v platnost už vloni v listopadu s tím, že bylo stanoveno roční přechodné období, aby se jednotlivé země mohly na to připravit a platformy zase dokázaly licence získat. Některým zemím trvalo velmi dlouho, než to integrovaly do své legislativy, třeba ČR. Proto se přechodné období letos v září prodloužilo ještě zase o rok až do listopadu 2023, aby se vše stihlo. Kupříkladu u nás byla totiž tato regulace zakomponovaná do legislativy až v květnu 2022 a proto pravděpodobně ještě ani nikdo v ČR nestihl ani o tu licenci požádat. 

Investovat do nemovitostí jde i bez milionů na účtu. Jak funguje realitní crowdfunding

Reality

Biofarma v Lotyšsku, která potřebuje doplnit sezónní zemědělskou techniku, aby mohla rozšířit své farmářské podnikání. Činžák v Německu, který chce odkoupit další část bloku, zrekonstruovat a prodat apartmenty. Hotýlek v anglickém Ulverstonu nebo koupě bytového domu v Plzni, britském Canterbury či Vídni, které také potřebují renovaci. I tak mohou vypadat investice do realit, na které dosáhne „obyčejný“ smrtelník bez milionových úspor.  Díky realitním crowdfundingovým platformám k tomu dnes už stačí jen minimální prostředky pro investici, a to od jedné tisícikoruny či stovky euro výše. 

Věra Tůmová

Přečíst článek

Nová pravidla dodají crowdfundingu větší kredibilitu

Existují země, kde už nějaká regulace crowdfundingu v minulosti fungovala?

Ano. Zatím to ale bylo v každé zemi jinak a fungovalo se podle lokálně platných předpisů. Francie využívala regulace ORIAS (The Organization for the Single Register of Intermediaries in Insurance), Španělsko CNMV (Comision Nacional del Mercado De Valores) a Velká Británie má regulaci přes FCA (Financial Conduct Authority). Je to tedy trochu chaos. Různá pravidla v různých zemích ztěžují a prodražují crowdfundingové transakce mezi jednotlivými zeměmi. Aby se to vyjasnilo a platila jednotná pravidla, vydal k tomu Evropský parlament již zmiňované nařízení.

Investiční platformy musejí dostat licenci ČNB. Jinak skončí

Money

V loňském roce se přes crowdfundingové platformy protočilo přes 500 miliard korun. Jedničkou je Velká Británie, Česko patří k menším trhům.

ČTK

Přečíst článek

Co se tím změní?

Promění se tím celá atmosféra podnikání v tomto segmentu. Investoři by měli získat větší jistotu pro své investování a měli by mít i větší důvěru v platformy přes které investují. Díky tomu by se měl snad pak také rozšířit i okruh těch, kdo budou takto investovat. Regulace by tedy měla zpřehlednit trh crowdfundingu a dodat celému odvětví větší kredibilitu. Trh by se měl stát jistějším. Měla by zmizet nedůvěra vůči tomuto typu investování, která zatím mezi mnoha lidmi je i kvůli různým projektům, které nebyly v minulosti dokončeny, což crowdfundingový byznys do určité míry poškodilo. 

A co bude regulace znamenat pro investory a pro investiční crowdfundingové platformy?

Pokud tedy dnes někteří lidé váhají s mikroinvestici do nemovitostí a mají různé obavy z takovéhoto investování, až začne platit nařízení EU, mohlo by se toto změnit. Mohli by už cítit větší jistotu při investování, pokud budou investovat přes platformy, které budou mít oficiální certifikaci pro své podnikání na poli realitního crowdfundingu. Současně to bude platit i z druhé strany. Nebude možné provozovat realitní crowdfundingovou platformu bez oficiálního certifikátu. A ten získá jen společnost, která splní podmínky regulace.

Co se bude v tomto byznysu tedy regulovat?

V praxi to bude tak, že všichni ti, kdo budou chtít v Evropě poskytovat realitní crowdfunding (tzv. poskytovatelé ECSP) i samotní investoři, budou muset naplňovat několik základních bodů. Poskytovatelé se budou muset povinně vyhýbat střetu zájmů a předcházet mu. Všichni poskytovatelé budou muset pro své podnikání také povinně získat speciální „pas“ a projít schvalovacím procesem autorizace. Bude se to přitom týkat všech platforem, které vyhlašují a vybírají investice až do pěti milionů euro ročně. 

Platformy budou muset mít také jednotný formulář pro své investory a budou muset klientům-investorům zajistit dvoufaktorové ověřování vstupu do jejich investičního portfolia podobně jako je zajištěné třeba internetové bankovnictví. Další věc, kterou regulace ovlivní, je, že klientské peníze budou muset být striktně odděleny od peněz platformy, aby se to nepočítalo do jejího majetku v případě, že by krachla a exekutor by jí zabavoval majetek.

Regulace tedy počítá s tím, že platforma buď musí mít klientské peníze uložené u třetího subjektu, který má licenci platební instituce, případně musí mít druhou licenci vedle té crowdfundingové, kterou je právě licence platební instituce. Toto jsou právě základní prvky ochrany investic pro drobné investory. Dalším prvkem je nastavení důsledného řízení rizik a správně nastavený risk model, řízení operačních rizik.

PODCAST Realitní Club: Na nemovitostním trhu je nyní spousta příležitostí, říká Zdeněk Tůma

Reality

Bývalý guvernér České národní banky Zdeněk Tůma založil fond kvalifikovaných investorů IRQ Funds zaměřený na rezidenční nemovitosti. „V současnosti na trhu vidíme spoustu příležitostí,“ prozradil v nejnovější epizodě podcastu Realitní Club, kterou si můžete poslechnout na serveru newstream.cz a všech podcastových platformách.

nst

Přečíst článek

To jsme hovořili o poskytovatelích. Co se ale změní přímo pro investory a ty, kdo potřebují crowdfundingové financování pro své nemovitosti?

Ti, co budou chtít nabízet své projekty pro financování přes realitní crowdfunding, budou mít zase povinnost mít ke každému svému projektu základní investiční list (tzv. key investment sheet). Předpokládám také, že díky regulaci se také zvedne zájem o tento způsob investování vlastních projektů a my investoři si budeme mít více z čeho vybírat. 

No a investoři budou muset, podobně jako i u jiných investičních nástrojů, vyplňovat test ohledně vhodnosti a přiměřenosti, aby se zjistilo, do jaké míry jsou sami ochotni nést případné ztráty při investování. 

---

Co je realitní crowdfunding:

• Realitního crowdfunding je investiční nástroj, díky němuž mohou lidé využívat investiční příležitosti, které byly dříve přístupné pouze velmi bohatým jednotlivcům.
• Drobní investoři tak mohou prostřednictvím crowdfundingových platforem participovat na výnosech z realitních projektů v České republice i v cizině. Minimální investice začíná na 50 eurech, či 500 korun.
• Výnos se obvykle pohybuje mezi 6 až 12 procenty.
• Výhodou realitního crowdfundingu je, že investice je kryta fyzickým aktivem (zástavou), které má vždy hodnotu. Tím se minimalizuje i riziko absolutní ztráty. 

Realitní Club: Novinky ze světa reality na jednom místě

PODCAST Realitní Club: Nejvíc mi na pražském územním plánu vadí, že má na sobě čtverečkovanou síť, říká architekt Jan Kasl

Reality

Znáte ty čtverečkované sešity, říká v novém podcastu Realitní Club Jan Kasl, architekt a bývalý primátor Prahy. Nový územní plán, který se již deset let tvoří, podle něj přesně tak vypadá. „Čtvereček na územním plánu, to je sto krát sto metrů. V tom čtverečku je zanesená průměrná výška budov, které se tam mohou stavět,“ říká.

Dalibor Martínek

Přečíst článek