Otec Cenové mapy: Máte města, kde nepostavíte nic. Třeba v Ústí nad Labem

Kam se letos bude ubírat realitní trh? Vrátí se poptávka? A jak se propisuje na cenách nemovitostí? „Horší či méně předvídatelnou konstelaci jsme tady posledních 10 let neměli. I na přelomu let 2009 a 2010, při finanční krizi, se trh choval předvídatelněji, podle ekonomických pravidel, tedy jinak než dnes,“ říká v rozhovoru Milan Roček, zakladatel a CEO projektu Cenová mapa.

Jak se bude vyvíjet realitní trh v roce 2023?

Tohle to je téma na hrozně dlouho. Obávám se, že horší nebo méně předvídatelnou konstelaci jsme tady posledních 10 let neměli. Řekněme, že něco takového jsme naposledy mohli diskutovat někdy na přelomu 2009 a 2010. Ale i tenkrát byla situace na trhu přece jenom dána ekonomickými pravidly a trh se choval trošičku jinak než dnes. Takže předvídat teď, co se stane v roce 2023 chce křišťálovou kouli.

Zkuste to.

Je dobré si situaci porovnat s tím, co se dělo v roce 2022, v jeho první části, hned třeba v lednu nebo v únoru, předtím, než se nám naplno rozběhla energetická krize, inflace a samozřejmě válka na Ukrajině, protože před tím obdobím jsme tady měli vrchol extrému ohromné poptávky po bydlení, ohromné poptávky po koupi jakékoli nemovitosti.

Na trh se dostávají i exkluzivní nemovitosti v Praze 1. Kupující ale čekají na další propad cen, říká odbornice

Reality

K redukci cen nemovitostí dojde, ale nebude tak razantní jako například v Londýně. Počet nabídek na prodej se meziročně zvýšil o 35 procent, ale prodej se téměř zastavil. „Stále se ještě nesetkávají očekávání prodávajícího a kupujícího. Jejich očekávání se ještě neprolnula. K tomu dojde zřejmě až na jaře,“ přibližuje v rozhovoru pro Newstream Tereza Kouklová z SFG holding, který se věnuje financování developerských projektů.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Propadá především poptávka po nemovitostech

Což bylo patrně dáno i nízkými úrokovými sazbami.

To ale nebyl jediný faktor. Tím dalším byla nálada ve společnosti, ovlivněná silnými tlaky na inflaci. Už v polovině roku 2020 si strašně moc lidí začalo uvědomovat, že ty štědré dotace, které byly v období covidu hozeny ministerstvem financí na stůl, nemůžou mít dobrý výsledek. A je krásně vidět, řekněme někdy v srpnu 2020, jak začali speciálně lidé v Praze jako o závod nakupovat nemovitosti, zjevně proto, že se začali bát o hodnotu svých peněz. Nešlo tedy jenom o nízké úrokové sazby, způsobily to impulzy, které vlastně nevědomky nepřímo vytvářel stát.

Co říkají vaše data o cenách a jejich dalším vývoji?

Když se budeme dívat na ceny bytů, tak jsme cenově na velmi podobných hladinách, na kterých jsme byli zhruba před rokem. Řekněme, že v posledních 12 měsících, když to budu měřit od ledna roku 2022, se nám ceny nijak zásadně nezměnily. Největší dynamika růstu cen byla v roce 2021. Od poloviny roku 2022 už vidíme stagnaci cen. To znamená, že když se budeme vždycky dívat o rok zpět, tak ceny stále rostou, ale rostou významně pomaleji, než rostly v předcházejícím období. Kdybychom si měli porovnat dnešní cenovou hladinu, tak se příliš nezměnila oproti loňské, ale že by data ukazovala něco podobného, jako slyšíme nebo čteme v novinách, neustálé intenzivní očekávání toho, že by měl přijít dramatický pokles cen nemovitostí, tak to prostě na datech nevidíme.

Analýza: Vyplatí se bydlet v nájmu, nebo splácet hypotéku? Na obzoru je bod zlomu

Reality

Jak se budou letos vyvíjet nájmy v Praze? A jak ceny bydlení? Co bude v letošním či příštím roce finančně výhodnější, platit nájem, nebo splácet hypotéku? Za prvé, hypotéky jsou nyní téměř nedostupné. S úrokovými sazbami kolem šesti procent a cenou metru čtverečního nového bytu přes 150 tisíc korun přesahuje splátka hypotéky na nový byt o velikosti 35 metrů dvacet šest tisíc korun.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

A když se na to podíváme perspektivou lokalit a stáří bytů?  

Máme tendenci se u nás dívat na všechno v prizmatu Prahy, která tvoří strašně velký podíl na všech počtech nemovitostních transakcí. Ať už jde o novostavby, kde Praha představuje zhruba 50 procent veškerého českého trhu. I na secondhandovém trhu, kde podíl pražských transakcí na celku není sice tak vysoký, ale co do objemu, podíváme-li se na ceny, tak je víc než poloviční.

A jak je to s vývojem cen?

Nové byty se nám aktuálně pohybují kolem 150 tisíc za metr čtvereční. Záleží samozřejmě na lokalitě, ale průměrná cena skutečně sedí na cenovce 150 tisíc za metr čtvereční, plus mínus. Když se podíváme na starší byty, tak záleží na tom, v jaké jste lokalitě, jestli je to cihlový nebo panelový byt. Tady je velký rozdíl mezi Prahou a jinými městy. V Praze jsou cihlové byty významně dražší než panelové. V některých jiných městech je to přibližně stejné, někde jsou dokonce panelové byty dražší než cihlové. Průměrná cena panelového bytu v Praze se pohybuje někde kolem 110 tisíc za metr čtvereční. A když si vezmeme, že průměrný panelový byt má nějakých 65 nebo 70 metrů čtverečních, pak se průměrné ceny pohybují v rozpětí 6,5 až 7 milionů korun.

Poklesu cen starších bytů se vám v datech už potvrzuje?

Já vidím ohromný propad poptávky, ale to ještě nutně neznamená, že musí propadnout ceny. My jsme to viděli už v minulé krizi, kdy se ochlazení trhu v letech 2011 až 2012 dostalo do stavu, kdy prodávající už nechtěli slevit a kupující očekávali další slevu. Přestalo se prodávat. Trh nám dnes ovlivňuje očekávání kupujících i prodávajících. Jedni čekají na pokles cen, a druzí, pokud nejsou pod nějakým extrémním tlakem, tak nemají potřebu nemovitost prodat.

Blíží se konec hypoteční turistiky. Kdo vydělá na novele zákona o úvěrech

Money

Chystaná novela zákona k předčasnému splacení hypoték už má skalní příznivce i odpůrce. Pokud se schválí podle aktuálního návrhu, mohla by vše zpřesnit, jak pro banky, tak i pro dlužníky. Zavedení jasných pravidel pro poplatky za předčasnou splátku hypotéky by navíc mohlo stabilizovat situaci na hypotečním trhu. Odborníci se však obávají, co s novelou provedou při schvalování zákonodárci.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Brno je druhá Praha

Existuje už teď nějaký region, kde už teď můžete říci, že se zlevňuje, že je tam opravdu cítit, že ceny padají?

Máte pravdu v tom, že v regionech je situace úplně jiná než v Praze. A v řadě regionů je podobná jako v Praze z hlediska poptávky a nabídky.

Brno?

Brno je v tomto ohledu druhá Praha. Brno a Praha tvoří dva zásadní trhy. Ale jsou další trhy, které jsou dlouhodobě stabilní a vyrovnané. Jako je například Plzeň, Olomouc, České Budějovice. V podstatě se to kryje s tím, kde se dobře žije a kde fungují i schvalovací a povolovací procesy. Máte města, kde nepostavíte, respektive neprodáte, byt za to, za co jste ho postavili.

A to je jaké město?

V Ústí nad Labem se téměř nestaví, prostě proto, že cenová hladina bytů je tam ve srovnání se zbytkem republiky nízko. A ještě níž je oproti stavebním nákladům. Jednoduše tam nemá cenu stavět.

Nicméně tam každý rok rostou ceny bydlení nejvíc. Takže je to pořád dobré místo na investici do bytu, ať už starého nebo nového?

Vždycky záleží na tom, co od investice očekáváte. Ony rostou v procentech nejvíce, to máte pravdu, ale je to dáno tím, že rostou z malého základu. Když jsme ceny začínali sledovat, tak začínaly na osmi až devíti tisících korunách za metr čtvereční, aktuálně jsou na 30 tisících korunách za metr čtvereční. V Praze naopak rostou procentuálně ceny nejpomalejším tempem jak u novostaveb, tak u starších bytů.

K oživení realitního trhu nedojde. Ceny budou i nadále padat, říká ekonom

Reality

Dojde na jaře k oživení realitního trhu? A je letošní rok rokem vhodným pro investice do nemovitostí? Dojde na plošné zlevnění bytů? „O plošném propadu cen hovořit nemůžeme, v některých regionech a u některých typů nemovitostí bude ale zlevňování pokračovat i letošním roce. Například byty v panelácích už zlevňovaly, v některých regionech meziročně až o desítky procent,“ říká ekonom Lukáš Kovanda v dalším dílu podcastu Realitní Club.

nst

Přečíst článek

Kam tedy investovat?

Samozřejmě může existovat investor, který se bude pohybovat za hranicí řekněme etiky, pak pro něj bude nejlukrativnější koupit nějakou ubytovnu v sociálně vyloučené oblasti a inkasovat na ní dávky sociální podpory. Lidsky, to je ale blbost. A na realitní trh bychom měli pohlížet i touto optikou. A nevnímat investora jen jako někoho, kdo se vždycky snaží nějakým způsobem odřít toho na druhé straně.

Nerovnocenný vztah mezi vlastníkem a nájemníkem

Je v Česku hodně takových investorů?

Dravců, kteří jdou čistě za výnosem ze svojí investice a nekoukají doleva ani doprava, je v Česku ohromné množství. Jsem přesvědčený o tom, že v České republice chybí jiná věc.

Na co narážíte?

Chybí nám tu vyrovnaný vztah mezi vlastníkem a nájemcem. Po deregulaci nájemného a po všech privatizacích, kterými jsme si prošli, v tomhle prostoru nemáme stabilní prostředí. Například když si chcete pronajmout byt, tak ho v podstatě skoro nemůžete pronajmout v domě, který by byl čistě nájemní. Vznikl nám tu takový mix soukromého vlastnictví, kdy v domě žijí vlastnící bytů vedle těch, kteří si byty pronajímají od těch, kteří ho mají jako investici. Tohle by se mělo změnit, tedy vyprofilovat standardizované nájemní bydlení.

Jiří Vančura: Český trh s bydlením se změní, přiblíží se tomu západnímu

Názory

Nové formy nájemního bydlení mění tuzemský trh s rezidenčním bydlením. Developeři mění strategie. Očekávají, že nově budou jejich klienty ve větší míře investiční fondy. Možná i ty penzijní, pokud to česká legislativa umožní. Co se aktuálně děje na trhu s bydlením shrnuje ve svém komentáři Jiří Vančura, ředitel úseku Real Estate v Trinity Bank.

Jiří Vančura

Přečíst článek

Měly by to profilovat obce a města?

Myslím, že je to běh na hrozně dlouhou trať, musí to být přirozený, nikým neregulovaný vývoj. Já jsem přesvědčen o tom, že to jinak nejde. Vezměte si to, že budete chtít si pronajmout byt a uzavřít si nájemní smlouvu na 10 let, zahnízdit tam. Nechcete si koupit byt, chcete mít rodinu, chcete prostě žít v normálním nájemním bytě. Šance, že toto v České republice získáte, je naprosto minimální, protože se stalo obvyklé to, že si byt pronajímáte na jeden rok, a pak se obnovuje smlouva. Takže ani jedna strana nemá dlouhodobou jistotu.

Nejlevněji koupíte rodinný dům u slovenských hranic, říká šéf realitky Century 21

Reality

O jaké bydlení mají Češi největší zájem? Jak se budou vyvíjet ceny nájmů a starších bytů? A kde koupit nejvýhodnější rodinný dům? Poslechněte si další díl podcastu Realitní Club, tentokrát s ředitel sítě realitních kanceláří Century 21 Tomášem Jelínkem.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Podcast: Bydlení v Praze bude luxus. Řada Pražanů se přestěhuje jinam, říká datový analytik

Reality

Bydlet co nejdál od velkého města ideálně na vesnici, to je a bude brzy nejlevnější varianta bydlení. „Ceny nových bytů v Praze zatím neklesají. Zda k tomu dojde, nelze predikovat,“ říká Vít Soural, zakladatel Flat Zone v dalším díle podcastu Realitní Club.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Buďte v obraze s Relitním Clubem Newstreamu