Pavel Doležal: Kdo chce zbohatnout, ať podniká. Investování na zbohatnutí není
V České republice je nyní aktivních 350 investičních fondů kvalifikovaných investorů (FKI). Pavel Doležal jich za 20 let aktivní kariéry založil přes 160. Před třemi lety prodal investiční společnosti Avant. Do čeho investovat ale klientům radí dál. Proč jsou nemovitosti pořád dobrou investicí? A jakým směrem se vydají ceny bytů, skladů a hal, prozrazuje Doležal v rozhovoru pro Newstream.
Úroky na spořácích i termíňácích pomalu klesají. Začínají tak už do fondů kvalifikovaných investorů proudit nové peníze?
Oživení je velmi pozvolné. Štědré úročení termínovaných vkladů s vysokou likviditou hraje v neprospěch FKI, které nesou jen o něco málo vyšší zhodnocení. Trend snižování úrokových sazeb centrální bankou je ale pro fondy pozitivní. K dalšímu snížení sazeb přistoupí ČNB už příští týden, nedivil bych se, kdyby i o 0,75procentního bodu.
Kam musí repo sazba vyklesat, abyste viděli příliv investorů?
Největší zájem jsem viděl, když byl rozdíl mezi termínovaným vkladem a fondem nad tři procenta. To už je pro lidi motivační investovat do fondu na tři až čtyři roky. Navíc po třech letech je výnos osvobozen od daně, u termíňáku se 15procentní dani nevyhnete.
Až bude sazba 4,5 nebo čtyři procenta, očekávám, že peníze se začnou z vkladů přelévat do fondů. Aktuálně mají lidé na účtech šest bilionů korun. Kdyby je začali investovat nebo utrácet, HDP výrazně vzroste. A myslím, že repo sazbu pod čtyři procenta uvidíme už letos. Ostatně, když mohla jít nahoru o 1,25procentního bodu, tak může jít i dolů o 1,25.
Okolo čtyř procent leží i psychologická hranice pro hypotéky.
Letos očekávám zvýšený zájem o byty. V médiích budeme čím dál častěji číst zprávy, že je dnes - po dvou letech stagnace cen - nejlepší čas koupit nemovitost. Což je v principu pravda. Lidé budou mít pocit, že když nekoupí, promarní okno příležitosti koupit výhodně. Poptávka poletí nahoru a s ní i ceny novostaveb. U starších bytů ale výrazný růst cen neočekávám.
Vedl dvě důchodové komise, tu první v letech 2004 až 2005. Pro Vladimíra Bezděka je to dávnověk, v současnosti je předsedou představenstva investičního fondu Avant, jednoho z největších fondů pro kvalifikované investory na českém trhu. Jeho doménou jsou nyní investice do nemovitostí. Téma penzí se však táhne jeho profesní kariérou. Je členem poradního týmu nastupujícího prezidenta Petra Pavla. Podepíše Pavel nižší zvýšení důchodů, o kterém se už dva dny baví poslanci? Bezděk k tomu jistě řekne své. A co bude s českým penzijním systémem? „Vše směřuje k jedné státní důchodové dávce,“ říká trochu věštecky.
Vladimír Bezděk: Vše směřuje k rovnému důchodu. Každý penzista dostane stejně peněz
Leaders
Nemovitosti jsou nejlepší investice
Jsou nemovitostní FKI stále bezpečným přístavem?
Nerad bych něco označil za bezpečné. Nikdy nevíme, kdy přijde další černá labuť. Věřím investicím do nemovitostí celý život. Za mě je to stále nejlepší investiční strategie. Máte reálné aktivum, které dlouhodobě roste. V covidu to ale bylo šílené. Za dva roky ceny vzrostly o více než 30 procent, přitom normální zhodnocení je pět až šest procent ročně. Po období, kdy hodnota roste o 10, 12 i 15 procent, se dá očekávat, že přijde korekce. Ale dlouhodobá křivka má směr jasný - rostoucí.
Změnil se trh za dobu vašeho působení?
Ve světě fondů se pohybuji od roku 2006, tedy skoro jednu generaci. Ze začátku FKI používaly firmy hlavně kvůli nižšímu zdanění. To už ale neplatí. Okolo roku 2015 se začaly více zakládat fondy především pro fundraising. Fondy zakládali investoři, kteří již dostatečný majetek měli, ale potřebovali získat více kapitálu pro své další obchodní aktivity a projekty. Takových skutečně otevřených fondů je dnes 90 procent. Pro správce je ale snazší spíše klubový fond nebo uzavřený fond s menším počtem aktivních investorů. Ale můžete samozřejmě založit i fond pro někoho, kdo nemá žádný kapitál, ale má plán postavit základnu na Marsu a chce na to vybrat miliardu.
Kdo má aktuálně kapitál, dokáže zajistit lépe dlouhodobé příležitosti. Až klesnou sazby ECB, hodnota nemovitostí opět poroste, říká Tomáš Jandík, místopředseda představenstva REICO Investiční společnost České spořitelny. Společnost je největším českým fondem, který investuje do nemovitostí. A svým klientům dokáže solidně zhodnotit jejich peníze. REICO IS ČS drží víc než dvacet prémiových nemovitostí v Česku, na Slovensku a vydala se nakupovat i do Polska. Teď, když ČNB poprvé po roce a půl snížila sazby, nastal podle Jandíka čas nakupovat.
Tomáš Jandík: Otevírá se okno pro investice do nemovitostí. Než ECB začne snižovat sazby
Reality
Nemusí pršet. Stačí, když kape
Jaký je průměrný výnos FKI investora?
V Avantu jsme nikdy necílili na 15 procent. Mám rád lineární křivky. Třeba 6 až 8 procent, to byl náš cíl a tomu jsme za dobu, kdy jsem vlastnil a řídil Avant IS (od roku 2018 do roku 2021 - pozn. red.) uzpůsobili vnitřní strukturu fondů, které jsme zakládali a spravovali. Neovlivníte, zda jde tržní cena nemovitostí nahoru nebo dolů. Například když koupíte dům, který znalec v době vrcholu přecení o 20 procent, máte zajímavý roční výnos. Typickým příkladem jsou industriální nemovitosti, které v posledních letech zažily velký růst a jejich majitelé dosahovaly výnosů 10 až 11 procent ročně. Takových výsledků ale bylo dosaženo i díky přeceňovacím rozdílům a dnes vidíme, že se tento segment trhu propadá.
Vy jste k tomu přistoupili jak?
Nastavili jsme rozdílné třídy investičních akcií. Prioritní a výkonnostní. Ty prioritní měly přednostní, často i garantovaný výnos. To je model výnosů minimálně třeba 7 a maximálně třeba 8 procent.
Konkrétně to funguje jak?
Jde o redistribuční mechanismus. Když se nedaří, z výkonnostních akcií se převede výnos do prioritních, aby se tam držel výnos, jakého má investor dosáhnout. Když se ale daří, tak investor za prioritní akcie pořád dostane, například 7 až 8 procent maximálně, zatímco vlastník fondu dosáhne třeba 15 procent a více. V takové době z toho profitují výkonnostní akcie, tedy akcie vlastníků fondu. S tímto mechanismem jsme přišli v Avant IS jako první a dnes to kopíruje už každý. Díky tomuto mechanismu u externích investorů minimalizujeme výkyvy trhu (oběma směry) a dosahujeme stabilního zhodnocení.
V nemovitostních fondech by měli mít klienti patnáct až dvacet procent veškerých svých investic, říká Dušan Sýkora, ředitel nemovitostních fondů Reico České spořitelny. Účelem investic do nemovitostí podle něj nemusí být primárně rekordní zhodnocení financí, ale naopak ochrana peněz před znehodnocením pomocí konzervativního instrumentu.
Nemovitostní fond je pevný pilíř investic, rekordní výnos není účelem, říká Dušan Sýkora, šéf realitních fondů Reico ČS
Reality
Minimální investice do fondu kvalifikovaných investorů je milion korun, musí to být do jednoho fondu anebo se to může rozložit do více fondů stejného správce?
V rámci jednoho asset managera si může vybrat více fondů. To platí zhruba od roku 2016, předtím to nešlo a museli jste celou částku vložit pouze do jednoho fondu. Dnes si můžete vklad 1 milion rozdělit třeba mezi 10 fondů po sto tisících.
Limit milionu korun platí už poměrně dlouho a milion je stále menší a menší částka. Přibývají vám klienti?
V roce 2013 se limit zvedl na 125 tisíc eur, tedy 3,3 miliony korun. A kvůli této regulaci trh doslova umřel, protože investorů, kteří byli ochotni vložit takto vysokou částku do fondu bylo velmi málo. Trvalo další tři roky, než se povedlo vrátit minimální investici na milion korun, i když za podmínky investičního dotazníku. Jinak máte pravdu, lidé bohatnou a milion si opravdu může dovolit investovat stále více lidí.
Investování není na zbohatnutí
Do čeho v dnešní době investovat a čemu se vyhnout?
Jak už jsem zmínil, já věřím nemovitostem, a to v celé šíři různých segmentů a zaměření. U developmentu šly sice stavební náklady hodně nahoru, ale po krizových letech 2022 a 2023 už trh ožívá, zejména pak v Praze a Brně. Logistické a retail parky jsou také zajímavé, stejně tak orná půda.
Dá se investováním do fondů zbohatnout?
Ne, to určitě ne. To je velký rozdíl. Často mají lidé pocit, že mohou investováním zbohatnout. Koupí si bitcoin nebo nějaký rizikový private equity start-up a už vidí desetinásobek. Jistotu desetinásobku už nabízel Viktor Kožený. Investování není podnikání. Na zbohatnutí je možná podnikání. Investování je, když máte již nějaké peníze a chcete je zhodnotit. A zhodnotit neznamená zbohatnout. Vydělat investováním tři až čtyři procenta nad inflaci je super, ale nezbohatnu a takto by to měl vnímat každý investor do fondů. Záměr zbohatnout vysoce rizikovou investicí často končí ztrátou.
Investovat v dobách vysoké inflace je těžký sport. O to zajímavější jsou fondy, které dokážou růst, aniž by se pouštěly do větších rizik. Mezi ně patří také fond kvalifikovaných investorů TBGF, který letos cílí na zhodnocení okolo sedmi procent. „Fond je výnosnější alternativa ke spořícím účtům, na nichž začnou úroky v horizontu měsíců klesat,“ vysvětluje portfolio manažer fondu Karel Růžička. 
Karel Růžička z fondu TBGF: Chceme podporovat české firmy, to se zúročí všem
Leaders
A co firemní dluhopisy? Jsou konkurencí pro FKI?
Ano, jsou. I když takovou ne úplně správnou, řekl bych.
Proč?
Jsou snadné. Sice musí mít prospekt, ale ten neřeší reálnost business case, tedy zda emitent přichází s obchodním záměrem, který bude fungovat a reálně vydělá peníze. Pouze posuzuje formální splnění kritérií. Potom můžete mít malé eseróčko s osmnáctiletým jednatelem, které vydává dluhopisy za miliardu, ale co se pak s penězi děje dále nikdo nedozoruje. Máme za sebou dva složité roky, čekal jsem 10 až 20 velkých dluhopisových bankrotů, zatím se tak nestalo. Důležité je to slovíčko „zatím“.
Ve fondu je každá koruna pod denním dohledem depozitní banky, když něco posílám, musím ukázat proč to posílám, kam, za jakým účelem a o všem se vedou detailní podklady. Depozitář pak každý měsíc vytvoří zprávu o tom, co se všechno v daném fondu za toto období provedlo a jak investoři, tak ČNB mají neustálý přehled o toku peněz a výsledcích fondu. Nic takové emitenti korporátních dluhopisů nepodstupují.
Emitentovi přijde milion korun a může si s ním dělat co chce. Třeba si koupit Ferrari nebo zaplatit nepřiměřený marketing. Dluhopisy mají přesně danou splatnost. Emitenti se pak dostávají do cyklů, například po čtyřech letech, kde ty peníze zase sehnat, protože obvykle není návratnost investice takto krátká. Když máte emisí vydaných více, musíte to řešit třeba každý rok. Navíc v dnešní době shánět finanční prostředky není vůbec jednoduché a kvůli vysokým sazbám se situace dramaticky proměnila. Ti, co měli dluhopisy za šest procent, musejí nyní refinancovat za devět. K tomu je ale nutné připočíst náklad dalších tři až osm procent pro investiční zprostředkovatele apod.
To může ekonomicky vyjít?
Jen někdy, zejména když foukne vítr do zad, tedy například když koupíte nemovitosti před výrazným růstem jejich ceny. Teď už však dva roky nefouká, spíše mrzne.
Navzdory nepříznivým makroekonomickým podmínkám dosáhly nemovitostní fondy ZDR Investments v roce 2022 dosud nejlepších výnosů ve své historii. 
Fondy ZDR Investments hlásí rekordní výnosy
Zprávy z firem
